作為個(gè)“吃螃蟹”的企業(yè)，房產(chǎn)新政后宣布降價(jià)的“恒大”，并沒(méi)有引來(lái)眾多的跟隨者，尤其是在一線城市，“量跌價(jià)漲”成為我國(guó)此輪房產(chǎn)新政“滿月”后的一大特點(diǎn)。

雖然前一階段房?jī)r(jià)飛速上漲的勢(shì)頭基本已經(jīng)得到遏制，但是房市后期走勢(shì)如何尚不明朗。無(wú)論是房地產(chǎn)供應(yīng)方還是需求方，大都選擇了觀望。

“交易量下降表明市場(chǎng)供求進(jìn)入了一個(gè)深層博弈的階段?！苯邮鼙緢?bào)采訪的中美戰(zhàn)略研究院總裁譚偉東告訴記者。對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)人們還在觀察，但是有一點(diǎn)值得重視，即雖然大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己在房?jī)r(jià)上漲期間賺得“盆滿缽滿”，具有雄厚的資金實(shí)力，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示能堅(jiān)持一年或一年半，但是在譚偉東看來(lái)，“這是虛張聲勢(shì)?？傮w上看，如果房地產(chǎn)交易量繼續(xù)下跌，持續(xù)半年左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題?！?

從專家的分析中，我們可以看出，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是可能的。

　房?jī)r(jià)“怪圈”是全球現(xiàn)象

對(duì)于我國(guó)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“怪圈”，我們的視野不能僅僅局限于國(guó)內(nèi)。放眼全球，高房?jī)r(jià)，不僅是發(fā)達(dá)國(guó)家，尤其是處于工業(yè)化加速前進(jìn)的新興國(guó)家，都不是什么“新鮮事”。

譚偉東認(rèn)為，房?jī)r(jià)“怪圈”是全球現(xiàn)象。他舉例分析，美國(guó)80年代后房地產(chǎn)重新成為美國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)上漲與教育成本的上升連在一起。美國(guó)地方財(cái)政實(shí)際上也是和房地產(chǎn)密切相關(guān)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，物產(chǎn)稅就可以高征，地方教育的資金支持主要靠房地產(chǎn)。

從中我們可以看出，高房?jī)r(jià)并不是中國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象，其他國(guó)家都面臨這一“非理性的繁榮”。譚偉東認(rèn)為，在這一“全球”現(xiàn)象的背后，由于房地產(chǎn)金融，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家做得較好，房?jī)r(jià)上升使得房市變成財(cái)富現(xiàn)金的提款機(jī)。雖然表面上看是非理性的，但是這種非理性繁榮下在資產(chǎn)泡沫不破裂之前，涉足房市反而變成了一個(gè)理性的選擇，因?yàn)槲⒂^上每個(gè)參與者，包括消費(fèi)者在內(nèi)，在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，都從中獲利。

雖然從全球來(lái)看，中國(guó)出現(xiàn)的高房?jī)r(jià)并不特殊，但是譚偉東也指出，2009年房?jī)r(jià)的暴漲是特殊的。他認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)的飛速上漲與美國(guó)相比有更大的危險(xiǎn)性，具有更大的欺騙性，因?yàn)榫用衲晔杖牒头績(jī)r(jià)的差距，中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)。

事實(shí)上，中國(guó)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了世界平均水平。中國(guó)一線城市的高房?jī)r(jià)，甚至讓收入頗豐的“白領(lǐng)”也望而生畏。由于福利性住房制度的打破，面臨“住房難”的百姓自然對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)不滿。

調(diào)控措施效果初顯

去年金融危機(jī)的爆發(fā)，戳破了“非理性繁榮”這一層紙，引起了世界各國(guó)的高度重視，而下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該走向何方也是值得研究的課題。

“非理性繁榮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系如何構(gòu)建，這是一個(gè)全球性的問(wèn)題，中國(guó)頭當(dāng)其沖?！弊T偉東如是說(shuō)。金融危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)啟動(dòng)天量性經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，即以大規(guī)模的注資來(lái)救援金融系統(tǒng)，同時(shí)使用稅收優(yōu)惠等經(jīng)濟(jì)杠桿。與之不同的是，中國(guó)政府采用了相反的方法?；趯?duì)房地產(chǎn)泡沫的判斷和走勢(shì)不一樣，中國(guó)政府采取了抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控措施，目前這一舉措效果初顯。

中國(guó)采取這一調(diào)控措施是合理的。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著一些不可持續(xù)的問(wèn)題。譚偉東認(rèn)為，一方面中國(guó)居民人均收入與房?jī)r(jià)的差距遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)國(guó)家；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)成為暴利產(chǎn)業(yè)，把更多的社會(huì)資源資金吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明中國(guó)產(chǎn)業(yè)政策的配套和金融投資渠道總體上來(lái)講過(guò)于單調(diào)。

此外在中國(guó)，房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還涉及到民生這一社會(huì)問(wèn)題，這都使得遏制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)有其合理因素。

譚偉東表示，中國(guó)房地產(chǎn)近30年爆發(fā)性的增長(zhǎng)和發(fā)展，其實(shí)是前30年包括房地產(chǎn)等耐用消費(fèi)品和一般消費(fèi)品長(zhǎng)期壓抑下的還賬式反彈。從總量和中國(guó)城市化發(fā)展來(lái)看，目前大體上告一段落，下一步應(yīng)該考慮怎樣平穩(wěn)的、均衡式的發(fā)展，而不再是突發(fā)式的發(fā)展。

未來(lái)依然任重道遠(yuǎn)

當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也面臨著一些問(wèn)題，今后的路向哪兒走以及如何走，更需要我們綜合考慮各方面因素。

譚偉東認(rèn)為，重慶模式應(yīng)該在全國(guó)推廣。房地產(chǎn)不同于一般耐用品，屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有特殊性，供給曲線通常剛性極強(qiáng)。重慶模式以公共廉租房作為一個(gè)核心起點(diǎn)，具有重要的意義?？磥?lái)，中國(guó)要把房地產(chǎn)業(yè)作為重要的社會(huì)福利，與經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)并行的體系共同構(gòu)建。

譚偉東認(rèn)為，要注重產(chǎn)業(yè)政策的配套、聯(lián)動(dòng)。中國(guó)急需實(shí)現(xiàn)工業(yè)的高端化和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。但是，由于產(chǎn)業(yè)政策跟其他政策形成的配套不是很協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)反而變成了頭選。中國(guó)提出的科學(xué)發(fā)展觀恰恰要解決這一問(wèn)題。中國(guó)完全可以推出一系列真正在國(guó)際價(jià)值鏈中、在高端產(chǎn)業(yè)鏈中占有更高空間的產(chǎn)業(yè)。

譚偉東還提出，要注重不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)化和社會(huì)化綜合運(yùn)營(yíng)。不動(dòng)產(chǎn)與一般的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不一樣，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的耐用品，而具有一定的社會(huì)化功能，不能單純地依靠市場(chǎng)因素，還要注入其他要素。

此外，房地產(chǎn)商品理性行為模式的建立同樣重要。當(dāng)前的高房?jī)r(jià)下，無(wú)論從房地產(chǎn)供給方，還是從房地產(chǎn)的需求方來(lái)講，都存在著一種表面上理性實(shí)際上是非理性的問(wèn)題。尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在暴利面前，迄今仍沒(méi)有清醒地認(rèn)識(shí)到，社會(huì)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不可能給任何產(chǎn)業(yè)、任何行業(yè)持續(xù)的、長(zhǎng)久的暴利的。

這就需要我們通過(guò)相關(guān)政策的確立以及經(jīng)濟(jì)理念的灌輸，使房地產(chǎn)供給方和需求方都能夠回到理性上，向可持續(xù)、均衡的生產(chǎn)和消費(fèi)模式前進(jìn)。

當(dāng)然，相關(guān)的稅收政策，將會(huì)在中國(guó)未來(lái)的一段時(shí)間建立和完善起來(lái)，促使整個(gè)社會(huì)資源配置更加協(xié)調(diào)，促進(jìn)我國(guó)科學(xué)發(fā)展。

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