王石近日在美國哥倫比亞廣播公司CBS老牌欄目《60Minutes》中表示，中國房地產(chǎn)存在泡沫。有關(guān)泡沫論的PK由來已久，似老生常談。但作為中國房地產(chǎn)專業(yè)人物王石，在美重提泡沫論，則令喧囂再起。

　　支持者有之。同樣接受《60Minutes》采訪的SOHO中國CEO張欣認(rèn)為，中國住宅市場的發(fā)展已走到終點。反對者亦有之。河南建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡寶森針鋒相對地表示，“他們才3億人，燕雀安知鴻鵠之志。2、3億人的國家怎么能預(yù)測14億人口國家發(fā)生的的事情，不能用你們的經(jīng)驗預(yù)測我們的發(fā)展軌跡和趨勢。”

　　與往日關(guān)于房地產(chǎn)泡沫論的PK所不同的是，原本PK的雙方多為學(xué)者VS開發(fā)商，如謝國忠與任志強(qiáng)；此次PK，則表露出房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)觀念現(xiàn)分歧。

　　無獨有偶，萬科近日發(fā)布年報顯示，其銷售業(yè)績盡管穩(wěn)中有增，但在千億規(guī)模下，亦顯現(xiàn)觸頂之跡象。而凈利率則出現(xiàn)持續(xù)下滑，僅為13.08%。其他房地產(chǎn)龍頭企業(yè)亦出現(xiàn)較為明顯的利潤率下滑跡象。萬科另一領(lǐng)軍人物郁亮已表示，地產(chǎn)公司利潤率的持續(xù)下滑將是一種趨勢。房地產(chǎn)暴利時代已一去不復(fù)返。

　　但市場信號仍在紅黃綠間變換。有闖燈者，有等待者，也有尋覓其他路徑者。

　　新國五條細(xì)則祭出了交易稅政策，令二手房交易在地方細(xì)則出臺前迅速沸騰。這也許從一個側(cè)面說明了二手房新的調(diào)控政策仍然沒有改變?nèi)藗儗ψ≌蠞q的預(yù)期，而只是對游戲規(guī)則的新調(diào)整而已。

　　其實，將問題化繁為簡就是，普通住宅還有沒有投資價值，還有沒有可能持續(xù)上漲。

　　再爭論房價是否有泡沫，重復(fù)這一十年來不斷回到原點的怪圈一樣的話題，其實已沒有任何意義。也許在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的慣性中，很多人還沒有意識到，這輛一度有些失控的快車，已經(jīng)踩下了制動。住宅去投資化、去泡沫化已形成一種難以逆轉(zhuǎn)的趨勢。三個證據(jù)可以佐證。

　　頭先，截至2012年末，中國廣義貨幣M2余額97.42萬億元，已接近全球貨幣供應(yīng)總量的1/4，位居世界頭位，而M2與GDP之比高達(dá)188%，創(chuàng)下歷史新高。同期，排名的美國M2/GDP的比例為63%。如果貨幣總量的擴(kuò)張節(jié)奏跟隨實體經(jīng)濟(jì)同步變化，即M2與GDP之比維持在1.5倍左右，那么目前中國75萬億的貨幣總量就足夠。由此判斷，中國的實際資產(chǎn)價值只能在貨幣基礎(chǔ)上打7折。

　　其次，新國五條的政策方向預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控的去投資化、去投機(jī)化將以稅收組合拳為主要工具，取代短期行政命令。由短效調(diào)控變成一種長效調(diào)控，包括交易稅，保有期的房產(chǎn)稅等一系列的稅收政策，將不斷擠壓房價里的泡沫。如果說二手房交易稅的大幅提升只是“壓”，那么，后續(xù)可能出臺的房產(chǎn)稅政策則將是力度更大的“擠”的過程。住宅價格反彈的空間越來越小。

　　較后，即使不通過稅收杠桿，城市原本存在的大量空置住房房價與購購力之間的巨大鴻溝，以及不斷松動的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等政策，都令普通住宅價格已觸及天花板。住宅價格將在相當(dāng)長的時間內(nèi)走入一個回調(diào)的過程。這種回調(diào)是一種趨勢，而不一定表現(xiàn)為城市核心區(qū)域的大幅下降或城市住宅價格的普遍大幅下降，事實上，房價只要維持不再上漲，既是一種回調(diào)。房價的回調(diào)也會表現(xiàn)出區(qū)域的不均衡性。如北京通州等擁有大量存量房的局部區(qū)域便已在上一輪調(diào)控中出現(xiàn)下跌。局部市場的價格回調(diào)幅度甚至更大。

　　中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場。以住宅類產(chǎn)品開發(fā)為主的開發(fā)商將面臨利潤率持續(xù)下跌的環(huán)境。作為消費屬性鮮明的普通住宅將被去投資化、去泡沫化，以回歸其消費的本質(zhì)屬性。

　　但是，毋庸置疑，房地產(chǎn)仍具有投資屬性。更多的投資將涌向具有明顯投資屬性的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)一步促進(jìn)國家政策支持的消費產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)開發(fā)基金，這樣原本用于住宅投資的資金被房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有利于開發(fā)商增加供給，緩解需求緊張。我們當(dāng)然希望刺破房地產(chǎn)泡沫的過程是一個漸進(jìn)而徐緩的過程，而不似日本等國家經(jīng)歷過的劇痛。

　　已經(jīng)開始有越來越多的投資者認(rèn)識到房地產(chǎn)投資的新趨勢。作為中國的住宅開發(fā)商，萬科的兩位領(lǐng)軍人物王石和郁亮，顯然對此認(rèn)識更為敏銳和透徹。王石的泡沫論未再像十年前謝國忠頭度拋出泡沫論時引發(fā)巨大爭議，也未像當(dāng)年牛刀與徐滇慶對賭房價漲跌一樣引發(fā)行業(yè)娛樂至死一般的狂歡。這說明，這個行業(yè)已變得越來越理性。

　　真正睿智的投資人，已開始進(jìn)行新的投資布局，而非再爭口舌之歡。也許王石的泡沫論將是泡沫論的句號。一個擁有新的游戲規(guī)則，新格局，新思維的，新的房地產(chǎn)下半場已經(jīng)拉開帷幕。

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