房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車征重稅，讓消費(fèi)者少購大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不購房，或購小房不購大房。因此，房地產(chǎn)稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生3日接受中國證券報記者專訪時表示，用房產(chǎn)稅改革來調(diào)控房價的做法并不成熟。房產(chǎn)稅改革既不能打擊投機(jī)需求，也不能抑制投資需求。要遏制房價過快上漲的勢頭，土地增值稅和個人所得稅的作用比房產(chǎn)稅更直接有效。

房產(chǎn)稅名不副實 弊大于利

中國證券報記者：現(xiàn)在社會上關(guān)于房產(chǎn)稅的呼聲很高，您認(rèn)為目前用房產(chǎn)稅改革來調(diào)控房價的做法是否成熟？

華生：應(yīng)當(dāng)說今后全面征收“房地產(chǎn)稅”或者稱“財產(chǎn)稅”是國際慣例，也是改革的大方向，可以推動地方政府從“土地財政”轉(zhuǎn)化為“稅收財政”。目前變通的房產(chǎn)稅似乎成為調(diào)控政策的和輿論的焦點，但其實這種打擦邊球的辦法有很大的誤導(dǎo)，并不成熟和可行。

為什么不成熟？頭先是法律法規(guī)的制度準(zhǔn)備不成熟。對居民住宅征稅是我國稅制結(jié)構(gòu)的重大改變，解決的主要是財產(chǎn)和收入分配不均的矛盾。這完全是一個新稅種，用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅來代替存在客觀上的困難。主要難點在于，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是針對房屋的原值扣除一定比例后征收，但實際上房屋本身價值很小，蓋成了就開始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國外的房地產(chǎn)稅都是主要依據(jù)土地及房屋的市場評估價格來征收，以滿足地方政府財政收入不斷增長的需要。因此新稅種的名稱，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話將完全名不副實。因為單純的房屋本身根本不值多少錢，房產(chǎn)稅沒什么可征。

其次，開征的難度非常大。普遍開征會顯著加重一般老百姓的負(fù)擔(dān)，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開征，又意味著房產(chǎn)稅在相當(dāng)長的時間內(nèi)不可能成為地方政府的主要收入來源。而且差別開征，按面積或按套劃線弊病都很多，既收不了多少稅，還會引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房價新一輪炒作的由頭。

中國證券報記者：既然我國土地是國有的，在購房人已經(jīng)一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是否存在重復(fù)征稅的情況？

華生：有很多人認(rèn)為，我國土地是國有的，私人沒有產(chǎn)權(quán)，因此不能對個人征稅，這種看法也不正確。土地使用權(quán)是在不斷增值的，因此既可以對土地所有權(quán)征稅，也可以對土地使用權(quán)征稅。從國外的經(jīng)驗來看也是這樣。如英國的房產(chǎn)就存在兩種情況，一種是有地權(quán)的，稱為“free hold”，另一種是不帶地權(quán)的稱為“l(fā)ease hold”，但是在地方政府征財產(chǎn)稅時是沒有區(qū)別的。

目前的現(xiàn)實是，土地使用權(quán)的增值部分歸個人所有，但實際上應(yīng)該是社會和個人分享。土地是壟斷資源，頭先要滿足大部分人的基本需求，所以土地私有的國家也要通過稅收的方式參與土地增值部分的再分配。

我國的土地使用權(quán)名義上是70年，實際上是一種長期產(chǎn)權(quán)，到了年限，國家并沒有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無論在原房產(chǎn)住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產(chǎn)權(quán)。購賣二手房時也沒人問還剩多少年產(chǎn)權(quán)。在我看來，70年的產(chǎn)權(quán)在真正設(shè)計整體制度安排，啟動房地產(chǎn)稅的時候會象農(nóng)地承包一樣，被國家明確為長期持有。

現(xiàn)在地方政府都熱衷于賣地，但是要看到城市的規(guī)模不能無限的擴(kuò)張，這是個大趨勢，地方政府把土地都賣完了，收入從哪里來？土地出讓金應(yīng)該跟保障房建設(shè)掛鉤，這樣地方政府就沒有錢來搞其他的項目。房地產(chǎn)稅較終要促成我國的土地財政向稅收財政的轉(zhuǎn)變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設(shè)的資金來源。

房產(chǎn)稅并非“對癥下藥”

中國證券報記者：房產(chǎn)稅改革能夠遏制房價過快上漲的勢頭嗎？

華生：現(xiàn)在部分城市房價上漲過快，我們當(dāng)務(wù)之急是打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。但房地產(chǎn)稅基本不解決投機(jī)問題。所謂投機(jī)，就是短期購進(jìn)賣出，因此房產(chǎn)稅的稅負(fù)幾乎可以忽略不計，目前我國房產(chǎn)交易的營業(yè)稅稅率為5%，尚且不能打擊投機(jī)，房產(chǎn)稅的稅率更低得多，怎能起到打擊投機(jī)的作用？

房產(chǎn)稅對于抑制投資需求的作用也非常微小間接。從股市來看，上證指數(shù)從2001年的2000多點到今年，漲幅也不過20%多，但是房價從2001年到現(xiàn)在已經(jīng)漲了7、8倍，而房價只要以后一年漲一、二個百分點就夠交房產(chǎn)稅了，所以現(xiàn)在到處說用房產(chǎn)稅來抑制投機(jī)投資，實在是太大的誤導(dǎo)。

房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車征重稅，讓消費(fèi)者少購大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不購房，或購小房不購大房。因此，房地產(chǎn)稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。

中國證券報記者：您認(rèn)為如果房產(chǎn)稅作用不明顯，如何才能控制部分城市房價過快上漲的勢頭？

華生：遏制房價不能亂了方寸，要有的放矢，打中要害。投機(jī)投資都只有一個目的就是牟利。因此，所得類稅收可以準(zhǔn)確打擊，而且完全合理合法，同時操作簡便，難以轉(zhuǎn)嫁，社會共識高。

一個是土地增值稅。國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣活動，限制濫占耕地的行為，并適當(dāng)調(diào)節(jié)納稅人的收入分配，保障國家權(quán)益。土地增值稅采用四級超額累進(jìn)稅率。其中，較低稅率為30%，較高稅率為60%。但此后國家稅務(wù)總局規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

現(xiàn)在要想抑制投機(jī)需求，只要對轉(zhuǎn)讓非自住普通住宅恢復(fù)征收土地增值稅就可以了，像三亞那樣的房產(chǎn)投機(jī)就沒有動力了。

對于投資需求，可以按照每年的通脹率扣減增值額，這樣就可以區(qū)分投機(jī)和投資。一旦對非自住住宅恢復(fù)征收土地增值稅，將根本打擊投機(jī)和全面抑制投資需求，真正恢復(fù)住宅的基本消費(fèi)功能。這樣，靠投機(jī)投資需求拉動的熱點城市的房價會迅速全面降溫。

另一個稅種是個人所得稅。2006年國稅總局在《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中明確，二手房交易個稅既可以按照交易額的1%征收，也可以在轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值及相關(guān)費(fèi)用后，按照20%的所得稅稅率征收。這樣的規(guī)定實際上鼓勵了投機(jī)和投資，只要二手房交易個稅全部再按照20%的稅率征收，投機(jī)投資就基本沒什么空間了。

在二手房交易方面，對于現(xiàn)在全國盛行的陰陽合同，要嚴(yán)格執(zhí)法。對于那些簽約價格低的房產(chǎn)，可以采用公示和競價制度，就可以有效防止陰陽合同的出現(xiàn)。

在對投機(jī)投資加稅的同時，也要減稅。個人自住房的營業(yè)稅、契稅就應(yīng)大幅降低，這樣方便居民調(diào)劑住所。流轉(zhuǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁，對限制投機(jī)投資本來就作用有限。

樓市制度變革的核心和難點是土地制度，因此需要總體規(guī)劃、名正言順、有序推進(jìn)，一定不能草率從事，亂了章法。在步驟上要先易后難，先動增量，后動存量。先從打擊投機(jī)需求、抑制投資需求開始。一旦房地產(chǎn)市場真正全面降溫，就可以給管理層留下足夠的時間和主動，逐步解決整體制度變革包括房地產(chǎn)稅怎么開征的問題。有人說，房產(chǎn)不讓炒了，社會閑置資金去哪兒？這太好辦了，可以去實業(yè)啊，另外也可以去股市，那是專為投資設(shè)立而且也容忍投機(jī)的地方。我們的制度應(yīng)該引導(dǎo)資金從房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到實業(yè)和證券市場?？傊?，房產(chǎn)稅這個概念含義不清，副作用大，臨時性強(qiáng)，我個人認(rèn)為還是要回到?jīng)Q定的物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅的概念，從容規(guī)劃，師出有名。樓市改革絕不亞于股市的股權(quán)分置改革，事體茲大，關(guān)系到今后幾十年的城市化戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，一定要謀定而后動。

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