存貨周期未到，強(qiáng)撐目前房?jī)r(jià)

為什么國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，而房地產(chǎn)只是成交量下跌，而價(jià)格卻未見明顯下降呢？國(guó)內(nèi)較早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的連鎖服務(wù)商世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商的存貨周期還未到來(lái)。

“該推出的項(xiàng)目，去年年底不少開發(fā)商已經(jīng)提前全部推出去了，目前許多開發(fā)商手中無(wú)房或者只有很少的樓盤待售。在目前的政策背景下，現(xiàn)金仍較為充裕的開發(fā)商推出新樓盤的熱情降低，這也導(dǎo)致了眼下并未出現(xiàn)大家預(yù)期中的降價(jià)。但預(yù)計(jì)到今年四季度，會(huì)有大量樓盤推向市場(chǎng)，存貨周期將會(huì)到來(lái)，屆時(shí)，目前這種僵持局面會(huì)打破?！?

　房地產(chǎn)業(yè)集體樂觀理由很牽強(qiáng)

申銀萬(wàn)國(guó)證券頭席宏觀分析師李慧勇和世聯(lián)地產(chǎn)陳勁松都坦言，此次調(diào)控，目標(biāo)在于從更高層面來(lái)解決當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)難題，政府決心大、措施嚴(yán)、行動(dòng)快、力度大，決不能輕視調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。而目前的調(diào)控政策還只是針對(duì)交易市場(chǎng)，接下來(lái)很可能還會(huì)有針對(duì)住房保有市場(chǎng)以及開發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控。

房地產(chǎn)新政下，歐洲債務(wù)危機(jī)的意外蔓延，又讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了非常樂觀的情緒。陳勁松分析，這種樂觀來(lái)源于幾種考慮：頭先，房地產(chǎn)拉動(dòng)了水泥、鋼鐵、建材等60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，打擊房地產(chǎn)就會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府可能會(huì)手軟收手；其次，房地產(chǎn)業(yè)目前是的內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)是地方政府的財(cái)政命脈，已經(jīng)“綁架”了政府；第三，房地產(chǎn)通過(guò)大量貸款，“綁架”了銀行。

“這些理由其實(shí)都站不住腳。頭先，是住房拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，而不是房地產(chǎn)，保障性用房同樣能拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，甚至拉動(dòng)得更快；其次，房地產(chǎn)不可能‘綁架’政府，地方政府和政府的目標(biāo)是一致的；第三，所有銀行的壓力測(cè)試都已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)降價(jià)20%到30%，各家銀行都能承受?！?

調(diào)控至少要延續(xù)到保障房大批推出

“這一輪調(diào)控周期會(huì)比較長(zhǎng)。至于什么時(shí)候結(jié)束，條件是保障性用房要形成一定的量，并且讓中低收入人群形成穩(wěn)定的住房預(yù)期?！备鶕?jù)世聯(lián)地產(chǎn)在全國(guó)各地的調(diào)研，陳勁松認(rèn)為，調(diào)控較少需要一年半。

“毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是兩類市場(chǎng)，一個(gè)是商品房市場(chǎng)，一個(gè)是保障房市場(chǎng)。這兩個(gè)市場(chǎng)的量在香港是1∶1。”陳勁松說(shuō)，“達(dá)成這個(gè)量會(huì)帶來(lái)一系列好處，也就是說(shuō)商品房?jī)r(jià)格尤其是豪宅價(jià)格漲到天上去，也跟老百姓沒什么關(guān)系，不會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾，新加坡、中國(guó)香港就是這種情況。只有保障性用房成熟起來(lái)，商品房市場(chǎng)才會(huì)逐漸恢復(fù)到理性的市場(chǎng)供應(yīng)，而未來(lái)社會(huì)，商品房提高容積率必然是大趨勢(shì)?！?

民營(yíng)開發(fā)商應(yīng)抓住保障房商機(jī)

出席論壇的專家都認(rèn)為，保障房項(xiàng)目大量推出，會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)新的商機(jī)，特別是民營(yíng)開發(fā)商。

“不要認(rèn)為保障性用房的利潤(rùn)只有微薄的5%就放棄這個(gè)市場(chǎng)，這里面商機(jī)多多?！标悇潘烧J(rèn)為，保障性用房也需要大量的民營(yíng)開發(fā)商積極介入，否則大批量保障房難以在短時(shí)期內(nèi)推出?；诖耍赡軙?huì)采取相關(guān)措施鼓勵(lì)民營(yíng)開發(fā)商介入。

“今年推出的土地70%將用于保障性用房，保障性用房將會(huì)是的內(nèi)需。因此，民營(yíng)開發(fā)商一定要抓住難得機(jī)遇，積極參與開發(fā)，實(shí)現(xiàn)雙贏?！标悇潘商嵝?。

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