經(jīng)濟結構調(diào)整與房地產(chǎn)新政出臺

記者：今年以來，曾多次強調(diào)，國際金融危機使我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式問題更加突顯出來，國際金融危機對我國經(jīng)濟的沖擊表面上是對經(jīng)濟增長速度的沖擊，實質(zhì)上是對經(jīng)濟發(fā)展方式的沖擊。綜合判斷國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式已刻不容緩。當前，經(jīng)濟結構的調(diào)整主要涉及哪些方面呢？

郭田勇：就目前我國的現(xiàn)實情況來看，經(jīng)濟發(fā)展模式的隱患在于內(nèi)部經(jīng)濟增長要素的比例不協(xié)調(diào)與外部經(jīng)濟的不確定性加大，為此經(jīng)濟結構的調(diào)整主要涉及兩個方面：一種是靜態(tài)的結構調(diào)整，另一種是動態(tài)的結構調(diào)整。前者主要是指產(chǎn)業(yè)結構、區(qū)域結構調(diào)整等，即保證社會資源的較優(yōu)化配置，提高我國經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量；后者主要是指經(jīng)濟增長方式的結構調(diào)整，即確保經(jīng)濟增長的持續(xù)性與合理性。二者的目標也即我國產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與經(jīng)濟增長動力由外需向內(nèi)需的轉(zhuǎn)換。

記者：房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟的拉動作用是毋庸置疑的。您是如何看待房地產(chǎn)新政出臺的？

郭田勇：樓市的調(diào)控從側面來看也是對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控。但撇開2009年樓市救市政策，與以往的房地產(chǎn)政策所不同的是，2010年4月17日出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，從表象上來看，淺層次的目標均是抑制房價的上漲，而深入析理，此番新政的調(diào)控由于其背景的不同又具有其特殊性。從調(diào)控目標上來看，歷次樓市調(diào)控政策的出臺均出于管理通貨膨脹預期、防止經(jīng)濟過熱的需要，而此番新政的目的則有所不同。面對金融危機的沖擊，我國通過大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資與信貸投放來替代出口疲軟而扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增長的下滑態(tài)勢，但伴隨著的副作用也不容小覷。一方面如何確保投資的有效性與高效性，另一方面，如何防止信貸資金大量投放所引起的通貨膨脹等都對今后的經(jīng)濟發(fā)展提出了要求。而房市的發(fā)展則正是刺激政策與調(diào)控政策的有效體現(xiàn)。故房地產(chǎn)新政的出臺也正是建立在“保增長”的基礎之上，在管理通脹預期的同時，保證房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定從而為經(jīng)濟的持續(xù)增長提供良好的環(huán)境。相比之下，之前的樓市政策在經(jīng)濟調(diào)控方向上均是抑，而后者需一抑一促，因而在操作上更加需要力度與精度的把握。這也決定了此次新政調(diào)控手段的不同。與以往以價格工具為主的調(diào)控機制相比，此次更多的則是運用數(shù)量工具與政策導向來調(diào)整房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式，其原因在于以利率為基礎的價格工具缺乏政策彈性，在目前實體經(jīng)濟恢復尚不明朗的情況下，以數(shù)量工具為主的調(diào)控政策更能為我國實體經(jīng)濟的有效增長提供更大的空間，從而也為我國的經(jīng)濟改革爭取時間?？梢哉J為，從本質(zhì)上來看，房地產(chǎn)新政是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟結構調(diào)整的開始。

　房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟結構的靜態(tài)調(diào)整和動態(tài)調(diào)整

記者：如果說房地產(chǎn)新政是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟結構調(diào)整的開始，那么，房地產(chǎn)調(diào)控與前面所說的經(jīng)濟結構的“靜態(tài)調(diào)整”和“動態(tài)調(diào)整”之間有什么關系？

郭田勇：先講講房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟結構的靜態(tài)調(diào)整。

頭先，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，影響面廣，對經(jīng)濟拉動作用明顯。在經(jīng)歷2007年前經(jīng)濟過熱后，隨著經(jīng)濟的滑落，我國不少產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，而其中不乏與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關的鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)。供給的增加往往離不開需求的帶動，房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展可以說在一定程度上也導致了相關上游產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，造成了資源的浪費。產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整與升級不僅僅是行政干預所能做到的，依靠房地產(chǎn)市場的調(diào)控有助于依靠市場機制倒逼相關過剩產(chǎn)業(yè)由內(nèi)而外進行改革，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其自身的發(fā)展在很大程度上依賴于資金松緊程度，此次新政的調(diào)控措施之一則是從引導信貸投放的方向來平抑房價的波動。具體來看，其主要通過兩個渠道、一個導向?qū)ξ覈慕?jīng)濟結構的調(diào)整產(chǎn)生重要影響。其一是購房者的資金投入渠道。購房者劃分為兩種，一是消費需求，二是投資需求。從我國的實際情況來看，雖然剛性需求的存在是房地產(chǎn)市場繁榮的基礎，但投資需求則是房價居高不下的主要原因之一。其二是金融中介的資金融通渠道。目前我國的資本市場并不發(fā)達，房地產(chǎn)市場的資金需求無論是從生產(chǎn)者還是從購購者來看，金融中介所提供的資金融通都發(fā)揮著更大的作用。其三是資本市場的導向作用。固然房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場所籌集的資金有限，且 于具有較強實力的企業(yè)才能獲得融資資格，但資本市場中價格的波動對于資金流向具有重要的引導作用，房地產(chǎn)股的表現(xiàn)會引致資金進出該行業(yè)的規(guī)模。去年大規(guī)模信貸量的投放帶來了一定程度上的流動性過剩，一方面由于房地產(chǎn)較好的防通脹能力與其所帶有商品屬性，加大了購房者對住房的需求，尤其是處于投資與防通脹的需要所帶來的投資需求的大幅增加，加劇了房地產(chǎn)價格的非理性上漲，相反，房地產(chǎn)市場價格上漲所帶來的投資收益又會進一步增加投資需求，這在一定程度上陷入一種自我膨脹式發(fā)展階段。建立在利益化的考慮因素之下，資金會紛紛從其他實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，并促使其向“虛擬化”發(fā)展，導致泡沫越吹越大。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型屬性使得其對銀行的信貸規(guī)模要求較大，在風險可控的前提下，鑒于規(guī)模效應的考慮，銀行也會加大對房地產(chǎn)業(yè)信貸量的投放。在社會財富保持在一定水平的情況下，二者所產(chǎn)生的較終結果是房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展會使得其猶如抽水機一般會將大量資金從實體經(jīng)濟中吸走，從而導致實體經(jīng)濟的空心化。而房地產(chǎn)市場的調(diào)控則有利于對資源的配置進行合理的規(guī)劃，提高投資性房產(chǎn)成本抑制投機性需求，增加銀行的政策性風險進行信貸指導等均能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的資金供給造成重要影響，并通過資本市場的信息功能，促使資金能夠更多流向于實體經(jīng)濟中去，而減少房地產(chǎn)市場中的投資屬性。同時房地產(chǎn)市場的投資與投機屬性的降低也有利于提高企業(yè)對自身主營業(yè)務的專注程度，減少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，促進產(chǎn)業(yè)結構更有效、更迅速地調(diào)整。

再談談房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟結構的動態(tài)調(diào)整。

經(jīng)濟結構的動態(tài)調(diào)整包含兩個層次：

其一是經(jīng)濟發(fā)展模式由外需為導向轉(zhuǎn)向為以內(nèi)需為導向。目前我國經(jīng)濟的發(fā)展模式仍是以外需為主導的經(jīng)濟增長模式，雖然國際經(jīng)濟環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，但一方面，短期來看，各國在陷入不同危機程度下貿(mào)易保護主義的抬頭，對我國的出口貿(mào)易造成了較大的影響。另一方面，此次金融危機在一定程度上歸因于經(jīng)濟失衡，長期來看，傳統(tǒng)的以出口為導向的經(jīng)濟增長模式將難以為繼，增長缺乏充足的動力。此外，外需型的經(jīng)濟增長方式也容易引發(fā)貿(mào)易爭端等問題。較后，隨著我國勞動成本的增加，在客觀上也要求我國由外需型的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)為以內(nèi)需為主的經(jīng)濟增長方式。

其二是內(nèi)需結構的轉(zhuǎn)變，主要是從以投資為主的內(nèi)需增長方式轉(zhuǎn)移到以消費為主的內(nèi)需增長方式。以投資為主的經(jīng)濟增長方式往往會導致投資過度，易引起通貨膨脹，缺乏長期性。相反以消費為主的經(jīng)濟增長方式則能夠保證經(jīng)濟的活力，并具有一定的自身的內(nèi)部調(diào)整性，提高人們的福利水平。

但目前我國房地產(chǎn)市場的不合理的發(fā)展成為了我國經(jīng)濟結構動態(tài)調(diào)整的阻礙。其主要表現(xiàn)為以下幾個方面:

頭先，房地產(chǎn)市場發(fā)展本身伴隨的是財富的再分配過程。目前，我國房地產(chǎn)市場的投資性需求較為明顯，呈現(xiàn)出一定的虛假繁榮，其所帶來的財富效應導致了貧富差距的加大，在一定程度上破壞了以消費為主的經(jīng)濟增長方式的基礎。在房價高企的年代，人們會將家庭更多的財富用于房產(chǎn)的購購，相反減少了對其他商品的需求，雖然經(jīng)濟數(shù)量得以增長，但更多的是通過固定資產(chǎn)投資的拉動。而過多的固定資產(chǎn)投資，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身較強的帶動作用，會導致產(chǎn)能的進一步過剩。同時，在實體經(jīng)濟無法有效消化掉過多的投資情況下，會引起資產(chǎn)價格的大幅上漲，物價水平的上升，誘發(fā)經(jīng)濟泡沫，增大國家的金融風險。在一定收入水平下，消費的減少則更加使得實體經(jīng)濟缺少消化投資所帶來的產(chǎn)能過剩的能力。

其次，房地產(chǎn)市場所孕育出的土地財政影響了收入結構的調(diào)整過程。土體財政的本身就是居民收入向政府收入調(diào)整的過程。在土地財政的支撐之下，政府大規(guī)模的投資有了可靠保證，但羊毛出在羊身上，其往往會產(chǎn)生擠出效應，尤其是對民營經(jīng)濟的擠出更為明顯。同時，土地壟斷制度也并沒有保證土地資源的合理化分配，這進一步損害了民營經(jīng)濟的發(fā)展。然則民營經(jīng)濟是國民經(jīng)濟中較具活力的成分之一，我國大部分的就業(yè)也有賴于民營經(jīng)濟的解決，居民收入的提高不僅僅是依靠單純的消費補貼等，更多的是需要企業(yè)尤其是民營企業(yè)的發(fā)展與政府在收入分配中的讓利，才能是消費的持續(xù)增長成為可能。

　目前我國房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟結構調(diào)整尚缺乏契合點

記者：目前房地產(chǎn)調(diào)控是否已經(jīng)對經(jīng)濟結構調(diào)整起到積極的作用？下一步，應當做些什么？

郭田勇：雖然房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟結構調(diào)整具有重要的影響，是結構調(diào)整的組成部分。但是就目前我國調(diào)控的效果以及調(diào)控條件來看，二者的契合點尚不具備。

其一，在資源配置上，由于投資者尚未對房地產(chǎn)的市場預期產(chǎn)生改變，流入實體經(jīng)濟的資金依然有限。這主要是由兩個方面決定的，一是我國的投資渠道狹窄，使得房地產(chǎn)資金量的轉(zhuǎn)移缺少足夠動機。這

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