今年國務(wù)院出臺關(guān)于《堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)取得了一些成效，但迄今也一直有要求放松調(diào)控的各種聲音。日前，為了更好地分析未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本態(tài)勢以及中國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險程度，《理論前沿》周刊對中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容博士進(jìn)行了專訪。他認(rèn)為：政府堅(jiān)決執(zhí)行“國十條”的房地產(chǎn)宏觀政策的決心并沒有改變，未來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策的基本趨勢仍然早就包含在“國十條”中了；而國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險，有個體金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，也有房地產(chǎn)信貸風(fēng)險認(rèn)識的誤區(qū)，及嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險。對于前者，盡管看上去風(fēng)險不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒有把其考慮在內(nèi)，因此也就無法看到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險的嚴(yán)重性。

未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本態(tài)勢不會改變

記者：前段時間，有關(guān)中房協(xié)上書政府不再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控緊縮政策的事件曾在市場上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，在您看來，一些利益集團(tuán)對于政策逆轉(zhuǎn)的期盼會實(shí)現(xiàn)嗎？

易憲容：這一事件被炒作，我認(rèn)為這里面既有房地產(chǎn)業(yè)既得利益集團(tuán)借勢炒作的問題，也有以往對政府房地產(chǎn)政策的信任度問題。今年年初政府出臺的“國十條”的精神實(shí)質(zhì)就是要讓房地產(chǎn)回到其本性及基本功能上，所以該文件顛覆了2003年18號文件以來房地產(chǎn)的“GDP化”。雖然“國十條”出臺四個月以來，其中內(nèi)容被實(shí)施的方面仍然十分有限(我估計(jì)不足20%)，許多重要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策根本就沒有推出實(shí)施，但其僅小試牛刀，就已經(jīng)讓瘋狂炒作的房地產(chǎn)市場銷售量“一瀉千里”。

盡管“國十條”基本精神轉(zhuǎn)化可操作的政策落實(shí)仍然在過程中，而且由于許多政策落實(shí)與執(zhí)行滯后，導(dǎo)致并沒有真正改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本預(yù)期，但是，自“國十條”出臺后，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的根本轉(zhuǎn)向是不爭的事實(shí)，即讓房地產(chǎn)市場回歸基本居住消費(fèi)功能、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的政策基調(diào)是十分明確的。而且，政府要打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的工具與方式有很多，只不過是推出時機(jī)的問題。比如，物業(yè)稅征收、住房預(yù)售制度改革等。再如，個人按揭貸款信貸政策差異化政策，當(dāng)前還僅是對想進(jìn)入房地產(chǎn)投機(jī)炒作者的貸款進(jìn)行限制，至于對那些利用優(yōu)惠信貸政策早已進(jìn)入者，政策企及也不會太遠(yuǎn)，估計(jì)在2010年12月及2011年1月就會看到這些住房信貸差異政策全面鋪開情景。

總之，我相信未來國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會按照“國十條”的基本精神逐漸地落實(shí)與推行，盡管市場對“國十條”能否真正執(zhí)行與落實(shí)有不少疑慮，甚至于有不少人仍然在幻想如2008年下半年那樣逆轉(zhuǎn)政策重演，但是我想政府堅(jiān)決執(zhí)行“國十條”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的決心并沒有改變。事實(shí)上，在過去數(shù)月，國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部均以不同方式表示過不會放松調(diào)控的態(tài)度。特別是近日，受國務(wù)院委托，國家發(fā)改委主任張平在第十一屆全國人大常委會第十六次會議上報告今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況時，針對這一問題明確表示，將穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步落實(shí)遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求。

個體風(fēng)險與系統(tǒng)性風(fēng)險需要同樣關(guān)注

記者：較近，銀監(jiān)會表示，政府融資平臺、房地產(chǎn)信貸及產(chǎn)能過剩是當(dāng)下銀行體系的三大信貸風(fēng)險。您贊同這一判斷嗎？

易憲容：盡管監(jiān)管部門對信貸風(fēng)險從三個方面來考慮，但歸結(jié)到一點(diǎn)，應(yīng)該都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。政府融資平臺往往與地方政府的土地抵押有關(guān)，土地的價格高低決定了政府融資平臺償債能力，而土地的交易與價格又取決于房地產(chǎn)市場價格；產(chǎn)能過剩主要表現(xiàn)為鋼鐵、建筑材料等行業(yè)，盡管這些行業(yè)的產(chǎn)能與該行業(yè)的過度擴(kuò)張有關(guān)，但同時也與房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張與收縮有關(guān)。因此，從這一意義上來說，當(dāng)前銀行信貸體系的信貸風(fēng)險很大程度上又是房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險。

記者：為了更好地預(yù)測當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，銀監(jiān)會組織開展了相關(guān)壓力測試，如在房價下降30%、甚至60%的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率的上升情況。您如何看待這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的測試？

易憲容：這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的測試不僅是個體性也是靜態(tài)的。通過一些金融指標(biāo)來測試個體性金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，或僅是看商業(yè)銀行的不良貸款率及資本充足率等個體化的指標(biāo)是無法真正測算到當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險的。以美國次貸危機(jī)為例，發(fā)生之前，從其次級貸款占整個個人按揭貸款的比重，其金融機(jī)構(gòu)個體的資質(zhì)等方面是看不到金融危機(jī)爆發(fā)的兆頭，但實(shí)際上金融危機(jī)爆發(fā)了并對美國金融體系造成致命性打擊。金融市場的信貸風(fēng)險不僅表現(xiàn)為其個體性，更為重要的是表現(xiàn)為系統(tǒng)性，即由于金融體系根本缺陷、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等，從而使得金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險隨時都存在，只不過不到特定時刻是不會爆發(fā)出來。因此，對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險測量不僅在于其個體的觀察和測試，而且更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場系統(tǒng)性風(fēng)險有多高。

記者：那么，您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何全面認(rèn)識房地產(chǎn)市場的信貸風(fēng)險？

易憲容：頭先，對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場信貸風(fēng)險有多大，僅是對銀行個體測算，僅是從房地產(chǎn)信貸占整個貸款的比重來觀察是不夠的。比如，與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個相當(dāng)?shù)偷乃缴?中國占比為22%，而歐美國家為80%以上)，但中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相當(dāng)不同的市場。比如市場發(fā)展階段不同(中國僅10年，而歐美國家近百年)、交易的住房結(jié)構(gòu)不同(一二手房所占比重，中國一手房占85%以上，而歐美國家僅15%)、住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同(中國有多種住房產(chǎn)權(quán))等。正因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場與歐美國家完全不同，因此用房地產(chǎn)信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高低是不合適的。

其次，判斷國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要應(yīng)分析以下幾個方面：一是近幾年個人從銀行獲得貸款增長的情況。2007~2009年分別是10500億、6000億、24600億，2010年上半年為17400億，這些貸款絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在三年半的時間內(nèi)，有三年房價是快速上升的，因此個人從銀行獲得的信貸也就是快速增長，特別是2009年后個人從銀行獲得的貸款額更是飚升。如果房價以2007年為基點(diǎn)，那么，估計(jì)處于高風(fēng)險的個人貸款達(dá)到近4萬億元。二是近一年多時間里非房企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)信貸的情況。2009年信貸投放寬松，企業(yè)從銀行獲得信貸資金后購購住房投機(jī)炒作十分盛行。一旦房價調(diào)整，其信貸的風(fēng)險同樣不低。不過，由于這些信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)十分隱蔽，要獲得一個確切的評估數(shù)據(jù)是不容易的。三是政府融資平臺的土地抵押貸款及企業(yè)的土地抵押貸款情況。房價預(yù)期上漲時，這些土地抵押貸款風(fēng)險不高，但是當(dāng)房價出現(xiàn)全面的調(diào)整時，其巨大的風(fēng)險都會暴露出來。上個世紀(jì)90年代日本土地價格暴跌導(dǎo)致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的貸款情況。房地產(chǎn)市場價格調(diào)整對這部分信貸同樣會造成巨大的影響。

從上述幾個方面來統(tǒng)計(jì)，估計(jì)與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸資金達(dá)到近20萬億元。對于這些房地產(chǎn)信貸風(fēng)險到底有多大，要評估起來并非易事，但是有一點(diǎn)是毫無疑問的，即國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有多大，那么，其風(fēng)險就有多高。而當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫并非僅是部分城市高得離譜的問題，而是一個全國性普遍問題。如果不對國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有充分估計(jì)，要測算出國內(nèi)房地產(chǎn)信貸在多少風(fēng)險是不容易的。

認(rèn)識誤區(qū)加劇房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

記者：國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的大量存在，除了有對住房功能界定政策上的誤導(dǎo)、政府過度優(yōu)惠的信貸政策濫用、以及這種房地產(chǎn)政策下民眾住房投資的賺錢效應(yīng)等方面的原因外，銀行體系自身是否也存在一定問題？

易憲容：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險如此之大的一個重要原因就是我們的銀行體系存在一些嚴(yán)重錯誤的觀念。國有商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險把貸款給個人投機(jī)炒作住房？原因在于前幾年在房地產(chǎn)政策的誤導(dǎo)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由消費(fèi)性的市場完全變成了投資為主導(dǎo)的市場，房價步步上漲。而銀行認(rèn)為，只要房價在上漲，個人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險自然就降低，特別是個人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價上漲的情況下，其信貸風(fēng)險更是會降低。因此，銀行往往就會把個人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來爭奪其市場占有率，從而使得個人按揭貸款申請的要求越來越低，其發(fā)放的規(guī)模也就越來越大。特別是當(dāng)銀行假定住房價格只漲不跌時，上述這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2009年以來的個人住房按揭貸款迅速增長就是這種假定條件下發(fā)生的。

但實(shí)際上，“房價只漲不跌”的神話是不存在的。日本及美國曾經(jīng)假定房價只漲不跌導(dǎo)致金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)已經(jīng)太多了。只要是市場，房價就會有漲有跌，房價是不可能只漲不跌。如果假定房價只漲不跌，較后必然會引發(fā)金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國次貸危機(jī)爆發(fā)之后其損失為什么會如此慘重，根本原因就在于“房價只漲不跌”的神話制造了越來越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，當(dāng)神話破滅之際，巨大的風(fēng)險也就暴露無遺了。如果國內(nèi)銀行沒有“房價只漲不跌”的認(rèn)識誤區(qū)，那么，銀行是不會向投機(jī)炒作的個人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快，國內(nèi)房價也不會如此迅速飚升。

還有一個認(rèn)識誤區(qū)也十分嚴(yán)重。那就是市場假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么，誰用這種公共品的機(jī)會越多，誰就獲利越大。因?yàn)槭褂眠@個銀行體系的個人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉(zhuǎn)移給社會來承擔(dān)。因此，房地產(chǎn)市場當(dāng)事人，無論是銀行還是貸款人都會千方百計(jì)地濫用這個公共體系——為了增加市場份額，銀行會過度放貸；而個人及企業(yè)會設(shè)法從銀行獲得更多的貸款。當(dāng)這個金融體系濫用到一定程度時，其信貸風(fēng)險也就會全面爆發(fā)出來。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結(jié)果。但這個吹大的房地產(chǎn)泡沫較后一定會破滅，屆時銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也就全面暴露出來。

當(dāng)然，房地產(chǎn)信貸增長如此之快與國內(nèi)銀行體系沒有形成有效的定價機(jī)制也有一定關(guān)系。由于政府對銀行信貸價格進(jìn)行嚴(yán)格的管制，因此國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理不可

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