港交所2009年全年新發(fā)行股票達69只，9－12月就占到48只，8只內房新股也在此期間躋身港交所。這8只內地房地產新股分別為：恒盛地產(00845.HK)、寶龍地產(01238.HK)、禹洲地產(01628.HK)、恒大地產(03333.HK)、明發(fā)集團(00846.HK)、龍湖地產(00960.HK)、花樣年控股(01777.HK)和佳兆業(yè)集團(01638.HK)。

豪吸360億港元

恒生指數(shù)在2009年3月份走出谷底之后，扶搖直上，年底已經較3月份時翻番。趁市場回暖，內房股亦蜂擁而至在香港進行IPO。

據(jù)公開資料統(tǒng)計，排除上市計劃擱淺的地產和融創(chuàng)中國外，2009年共有8家內地房地產企業(yè)在港上市，共募資約358億港元，扣除售股股東銷售股票所得資金后，8只內房股共募得資金310億港元(未扣除發(fā)行費用)。

其中以恒盛地產和龍湖地產集資規(guī)模，前者扣除售股股東所得共募得資金82.5億港元，后者則募得70.7億港元，其他6只內房股募資額均不超過40億港元。

另外，7月29日在香港上市的以建材生產為主業(yè)的北京金隅股份(02009.HK)亦將所集資金的31%，約18億港元用于開發(fā)經濟適用房。而9月30日在香港上市的類房產股華南城(01668.HK)亦融得資金31.5億港元。

2009年全年，8家房企和2家類房企通過IPO在港吸金累計達360億港元。

不過，據(jù)上述8只內房股招股書所披露的較新財務數(shù)據(jù)顯示，這些內房股一年內到期的借款為253億元，其中大部分為銀行貸款，而銀行貸款總額為342億元。

據(jù)招股書顯示，8只內房股的平均資產負債率為78%，流動比率為1.23。據(jù)此財務數(shù)據(jù)估算，上市集資310億港元，將使其平均資產負債率降至63%，降幅為19%，大大緩解財務壓力。按招股書數(shù)據(jù)計算，恒盛地產和花樣年上市后資產負債率將分別從88%降至58%，74%降至54%。

另外，上市所融得現(xiàn)金將會大大改善上述8只內房股的流動性，以招股書的數(shù)據(jù)為基礎估算，上市后，這8只內房股流動比率平均值為1.62，較上市前的1.23提高31%。

82%用于購地和項目開發(fā)

排除金隅股份集資18億港元用于建設經濟實用房，其他9家房企342億港元的融資總額中，82%用于償還現(xiàn)有項目土地成本、收購額外土地儲備以及為現(xiàn)有和未來新項目提供開發(fā)資金，11.4%資金用于償還銀行貸款、承兌票據(jù)和結構擔保貸款，只有6.6%資金用作營運資金等一般用途。

以龍湖地產為例，其將上市募集所得47%，即33億港元用于撥付現(xiàn)有項目的未清償土地成本，上市募集所得48%，即34億港元用于收購新項目及收購與其成都世紀峰景項目合作伙伴ING和Aetos共同擁有的境外控股公司44.4444%股權，剩下5%用作營運資金。11月19日，龍湖登陸港交所主板。12月3日，龍湖即以1.52億美元向ING和Aetos收購其共同擁有的境外控股公司44.4444%股權。

融資規(guī)模較小的禹洲地產，募集資金為16.2億港元。根據(jù)募集資金使用計劃，禹洲地產將把上市募集所得28%，即4.5億港元為4個現(xiàn)有項目有關的土地、建設及其他成本提供資金，把上市募集的70%為潛在新項目提供資金，包括土地收購成本，其余2%則用作一般營運資金。

據(jù)招股書所載，上述8只內房股土地儲備總量的估計建筑面積約為1.3億平方米。其中恒大地產以5120萬平方米位居中國房地產開發(fā)商土地儲備榜榜頭，平均每平方米土地成本為445元。

前景看淡

雖然市場有所回暖，但同期間突然增多的同質IPO改變了市場的供需格局，使得新上市內房股屢屢破發(fā)。

據(jù)統(tǒng)計，上述內房股上市頭日即遭破發(fā)的有5只，其中以較早上市的華南城和恒盛地產較為嚴重，頭日收盤價較招股價分別下跌23%和15%。

華南城和恒盛的破發(fā)讓后來者只能“忍痛”低價發(fā)售，原計劃于11月3日上市的明發(fā)集團因投資者認購不足，無奈將上市日期延遲到11月13日，招股價也從原來的每股3.03港元到3.79港元，下調至2港元至2.89港元。較后，明發(fā)集團以每股2.39港元的近中間價定價，但這并沒有改變其頭日破發(fā)的遭遇。

而分別原定于11月3日上市的地產和12月18日上市的融創(chuàng)中國均于上市日前發(fā)布公告中止上市，理由均為“鑒于目前市場狀況及為投資者爭取較佳利益”。

冰火兩重天。相對于全部7只小盤內房股統(tǒng)統(tǒng)破發(fā)的局面，另外2只大型內房股卻頗受投資者歡迎。恒大地產和龍湖地產不僅頭日沒有破發(fā)，反而分別錄得34%和13%的漲幅，而且12月29日的收盤價亦較其招股價分別高出18.5%和20%。

大福證券執(zhí)行董事麥德光向本報記者表示，總體來說投資者對內房股的興趣仍然濃厚，但市場對待大型和小型內房股出現(xiàn)了分化，小型內房股由于長遠發(fā)展能力和資金風險承受能力較低導致其不受市場看好。他表示，從長遠看來，小型內房股再融資能力較低，并且土地儲備規(guī)模相對較小，會阻礙長遠的發(fā)展；而大型內房股有實力投資大塊土地，在一定程度上擁有土地和房價的定價權，其再融資也會受機構歡迎，資金風險承受能力較強。另外，同期間大量內房股上市，導致市場供求失衡，導致小型內房股更不被看好。

麥還表示，內房股上市的好處是搭建一個再融資平臺，若對銀行信貸依賴較大，則公司發(fā)展受政策影響也較大。此外，他表示，房地產信托基金和保險資金獲批投資房地產會使房地產企業(yè)的融資渠道更加多樣化。

(作者：劉湖源)