開(kāi)發(fā)商同議共享破解信息不對(duì)稱(chēng)之惑

有關(guān)甲指乙供材料的定價(jià)方式及執(zhí)行方式是什么？建設(shè)單位自行采購(gòu)的產(chǎn)品與總包之間怎樣協(xié)調(diào)管理？房地產(chǎn)集團(tuán)公司招投標(biāo)及異地項(xiàng)目招投標(biāo)管理如何操作？來(lái)自20余家房地產(chǎn)企業(yè)的工程采購(gòu)負(fù)責(zé)人在中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)聯(lián)盟的一份內(nèi)部調(diào)查問(wèn)卷中，紛紛提出自身在工作中遇到的困惑。

“采購(gòu)是一門(mén)花錢(qián)的藝術(shù)。” 上海復(fù)地集團(tuán)成本管理總監(jiān)戴戈纓針對(duì)上述疑問(wèn)，與盟員交流時(shí)如是說(shuō)。分享品牌企業(yè)的采購(gòu)管理和成本控制經(jīng)驗(yàn)，亦是中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)大講堂舉辦的初衷。

重視同業(yè)交流

1月15日至16日，中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)大講堂在上海正式啟動(dòng)。綠地集團(tuán)、上實(shí)地產(chǎn)、江蘇新城地產(chǎn)、合景泰富、凱德置地、朗詩(shī)集團(tuán)等開(kāi)發(fā)企業(yè)的40余位工程采購(gòu)職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行了為期兩天的交流與考察。

盡管已近擺脫了“寒冬深度調(diào)整期”的生存尷尬，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖與未來(lái)溫和成長(zhǎng)的預(yù)期并沒(méi)有讓企業(yè)放松警惕，如何進(jìn)行成本控制，選擇杰出的供應(yīng)商服務(wù)品質(zhì)建筑成為行業(yè)探討的焦點(diǎn)話(huà)題?！拔覀兎浅Ｏ肓私馄放破髽I(yè)的采購(gòu)管理經(jīng)驗(yàn)?！鄙轿鳀|星時(shí)代廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理常鄭州作為中小城市開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表指出了參與活動(dòng)的初衷。

據(jù)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多元化，萬(wàn)科、龍湖、星河灣、保利、中海、恒大、萬(wàn)達(dá)、綠城、華僑城等品牌企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)成為成長(zhǎng)型企業(yè)學(xué)習(xí)的目標(biāo)。但針對(duì)有中小開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的高端樓盤(pán)，對(duì)前述品牌企業(yè)的知名項(xiàng)目進(jìn)行了完全復(fù)制，包括引進(jìn)同樣的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)用同樣的設(shè)計(jì)方案和部品體系現(xiàn)象?！皩W(xué)習(xí)的初衷是好的，但完全模仿并不可取?！贝鞲昀t評(píng)價(jià)，同業(yè)交流更注重方法論層面，制定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略才是關(guān)鍵。

在他看來(lái)，把與供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作上升到“戰(zhàn)略”層面就是中小企業(yè)需要學(xué)習(xí)的一部分?！皯?zhàn)略合作能夠降低成本，但并不能僅從這一角度理解與部品供應(yīng)方開(kāi)展戰(zhàn)略合作的意義?！贝鞲昀t舉例指出，開(kāi)發(fā)商用在項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)上的時(shí)間往往較長(zhǎng)，如果每一項(xiàng)都單獨(dú)招標(biāo)，籌備工作十分復(fù)雜，尤其是很多跨區(qū)域發(fā)展的大型企業(yè)往往會(huì)在采購(gòu)行為中進(jìn)行重復(fù)勞動(dòng)，而一旦供應(yīng)商選擇不當(dāng)又會(huì)給項(xiàng)目帶去巨大損失。材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)鏈的發(fā)展趨勢(shì)顯示，供需關(guān)系正發(fā)生變化：從追求自身利益化到提倡雙贏，建立伙伴關(guān)系，采購(gòu)方式也從分散采購(gòu)、隨機(jī)詢(xún)價(jià)較多到集中采購(gòu)、招標(biāo)方式普及，作為集成商的開(kāi)發(fā)企業(yè)，能夠通過(guò)與供應(yīng)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期獲得專(zhuān)業(yè)支持，對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、工程施工安裝與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)化的影響和推動(dòng)都意義深遠(yuǎn)。

“企業(yè)進(jìn)行部品研究是戰(zhàn)略合作的前提?！贝鞲昀t提醒，而加強(qiáng)同業(yè)交流，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)也給戰(zhàn)略合作提供了有益參考。

走近供應(yīng)商

“這是我們印板表面貼裝工藝，那邊是機(jī)器人激光焊接工藝。”上海三菱電梯有限公司高端工程師蔣慶仔細(xì)向各企業(yè)采購(gòu)負(fù)責(zé)人介紹工廠(chǎng)的細(xì)部。走近供應(yīng)商并作出綜合評(píng)價(jià)成為此次工程采購(gòu)大講堂的另一主題。

“三菱電梯大部分器件都是自主生產(chǎn)，也是合資電梯廠(chǎng)中先進(jìn)一家中方為大股東的企業(yè)。”蔣慶頗為自豪地指出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)有注冊(cè)電梯企業(yè)近400家，三菱、日立、奧的斯、迅達(dá)、通力、蒂森克虜伯等大型企業(yè)占據(jù)我國(guó)電梯市場(chǎng)的大多數(shù)份額。面對(duì)龐大的工程市場(chǎng)，各大電梯廠(chǎng)家紛紛與開(kāi)發(fā)商結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴。“需要在工程市場(chǎng)更廣闊的范圍內(nèi)傳播三菱的產(chǎn)品和技術(shù)?！笔Y慶認(rèn)為與開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)面溝通是較有效的方式。

經(jīng)過(guò)考察和互動(dòng)交流，企業(yè)多對(duì)三菱電梯持優(yōu)良評(píng)價(jià)，包括對(duì)其精細(xì)化管理及明確的工序管理、企業(yè)規(guī)模與技術(shù)實(shí)力等?！叭怆娞菘梢栽诠?jié)能、經(jīng)濟(jì)及外觀(guān)方面更好地完善和宣傳自己，轎廂內(nèi)裝飾可以再豐富，建議三菱及時(shí)與客戶(hù)建立溝通信息……”中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)聯(lián)盟的成員企業(yè)也紛紛提出了對(duì)三菱方面的建議，包括更關(guān)注中小企業(yè)，拓展銷(xiāo)售渠道等等，這些意見(jiàn)也將給未來(lái)三菱努力提升之方向提供參考。

“這種溝通不僅有助于合作前期雙方的細(xì)致了解，也給后期配合減少障礙?！贝鞲昀t表示。此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人談及開(kāi)發(fā)企業(yè)與供應(yīng)商保持溝通的必要性時(shí)指出，在完善供應(yīng)商評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，要求每個(gè)季度各個(gè)城市公司高層專(zhuān)業(yè)都要同重要合作伙伴高層專(zhuān)業(yè)做溝通交流，讓合作伙伴主動(dòng)反饋配合中的問(wèn)題，將存在的問(wèn)題解決在過(guò)程中，以此來(lái)降低合作中的信任成本。

杰出的合作伙伴是開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一

下邊這些現(xiàn)象是我們經(jīng)常遇到的：項(xiàng)目花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力在招標(biāo)工作上，通常招一個(gè)標(biāo)需要一個(gè)月甚至更久的時(shí)間；集團(tuán)化企業(yè)的各項(xiàng)目公司經(jīng)常在為同一個(gè)建筑部品重復(fù)地招標(biāo)，在這些招標(biāo)活動(dòng)中，一旦選擇了一家不當(dāng)?shù)墓?yīng)商就會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的損失。

為什么我們的采購(gòu)變得如此重復(fù)和繁雜？我們進(jìn)行采購(gòu)的目的和目標(biāo)是什么？我們到底出了什么問(wèn)題？

我們做得很辛苦，可能是在觀(guān)念和方法上出了一些小問(wèn)題，即很多開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅將其與工程及建筑部品企業(yè)的關(guān)系簡(jiǎn)單地視為具有購(gòu)賣(mài)屬性的“供應(yīng)關(guān)系”，而不是戰(zhàn)略架構(gòu)下的“合作關(guān)系”。

然而，在新的時(shí)期和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的態(tài)勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商需要的是優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)期的合作伙伴。

那么，合作伙伴能為我們帶來(lái)什么呢？

頭先是成本的降低。在戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上，合作伙伴將會(huì)給予開(kāi)發(fā)商較具優(yōu)勢(shì)的成本支持。并且，有規(guī)模，才會(huì)有效益。10億元采購(gòu)額對(duì)應(yīng)100種產(chǎn)品與100億元采購(gòu)額對(duì)應(yīng)1000種產(chǎn)品相比沒(méi)有任何規(guī)模效益的提升，只有通過(guò)縮減采購(gòu)目錄，提高單品采購(gòu)規(guī)模才能有效降低采購(gòu)成本。

其次是效率的提高。培養(yǎng)長(zhǎng)期合作伙伴，可以有效整合社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源，優(yōu)化并縮短供應(yīng)鏈，從而有效減少招標(biāo)工作尤其是重復(fù)招標(biāo)的工作量，極大地提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率。

再次是發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商推動(dòng)部品采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化。

成本和工程技術(shù)密不可分。房地產(chǎn)建筑涉及到非常廣泛的材料設(shè)備、施工技術(shù)、建筑工藝等知識(shí)，由于專(zhuān)業(yè)限制，開(kāi)發(fā)商的成本人員、工程和設(shè)計(jì)人員也不可能全面掌握。但與開(kāi)發(fā)商合作的各類(lèi)供應(yīng)商（材料、設(shè)備、工程）是各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)家，開(kāi)發(fā)商可以多向他們了解和學(xué)習(xí)，并借助他們的力量幫助開(kāi)發(fā)商尋找產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的好方法。比如借助防水供應(yīng)商的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可幫助開(kāi)發(fā)商建立產(chǎn)品的防水結(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，有利于推動(dòng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。

采購(gòu)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化也有助于解決選型分散和由于選型變化造成的合作伙伴庫(kù)存增加的問(wèn)題，同時(shí)有助于提高產(chǎn)品供應(yīng)效率，降低合作伙伴生產(chǎn)成本。但是，我們也能看到，有些企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)依然還停在單純的低價(jià)競(jìng)標(biāo)階段，這是非常不可取的。

另外是服務(wù)支持。合作伙伴不僅可以提供更高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品等方式積極配合開(kāi)發(fā)商優(yōu)化成本，根據(jù)開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)的需要調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)，趕進(jìn)度，增派人力確保按時(shí)交付等，還可以在設(shè)計(jì)階段就參與開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，提供較優(yōu)的成本和技術(shù)解決方案。

同時(shí)也要通過(guò)提供高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品和服務(wù)提高開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力，并幫助開(kāi)發(fā)商不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量。

我們常常聽(tīng)到供應(yīng)商這樣說(shuō)，“能和杰出的開(kāi)發(fā)商合作，我們寧愿少賺錢(qián)甚至不賺錢(qián)”。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？這是因?yàn)?，杰出的開(kāi)發(fā)商在與供應(yīng)商合作的過(guò)程中，可以不斷利用自身先進(jìn)的管理模式，感染供應(yīng)商，同時(shí)幫助供應(yīng)商持續(xù)成長(zhǎng)，使其能更好地為自己提供服務(wù)。

但是，不是任何一家供應(yīng)商都能成為戰(zhàn)略合作伙伴的，我們要有選擇性地合作。一般情況下，戰(zhàn)略供應(yīng)商的選定原則是，結(jié)合集團(tuán)在未來(lái)一個(gè)戰(zhàn)略合作周期的項(xiàng)目需求，供應(yīng)商的規(guī)模和品牌要與開(kāi)發(fā)商的品牌及項(xiàng)目相匹配；戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議價(jià)格必須低于同類(lèi)產(chǎn)品的工程中標(biāo)價(jià)格，承諾的服務(wù)必須優(yōu)于工程項(xiàng)目合同；要綜合考慮供應(yīng)商實(shí)力、產(chǎn)品、服務(wù)等各項(xiàng)指標(biāo)下的合理低價(jià)中標(biāo)。而且，要充分考慮開(kāi)發(fā)商未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展需求，和落選的品牌供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，為今后開(kāi)展各種形式的合作做好鋪墊和戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備。

一旦確立好關(guān)系后，開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商就要彼此坦誠(chéng)相待，基本原則是能同甘，更能共苦。彼此之間要相互開(kāi)放成本結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)、產(chǎn)品等，坦誠(chéng)相待；并且，困難時(shí)要有共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的共識(shí)。

在合作過(guò)程中，供應(yīng)商也應(yīng)不斷提出成本優(yōu)化方案，推出更具性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商降低成本的需求。要建立與開(kāi)發(fā)商密切配合的全方位服務(wù)體系，參與前端設(shè)計(jì)，引導(dǎo)設(shè)計(jì)需求。

因?yàn)檫@是一個(gè)雙贏的過(guò)程。供應(yīng)商借助開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)，可以實(shí)現(xiàn)品牌與市場(chǎng)份額的提升；開(kāi)發(fā)商通過(guò)與諸多供應(yīng)商的合作，也擁有了相對(duì)固定、具有較高專(zhuān)業(yè)技能的杰出供應(yīng)商，為其維持自身品牌提供了有力保障。

誠(chéng)信是合作的基石，共贏是美好的愿景。一個(gè)好漢三個(gè)幫，杰出的合作伙伴是開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

確認(rèn)投入建筑節(jié)能的成本可回收

建筑節(jié)能投入的每一分錢(qián)都是可以回收的，可以用一個(gè)項(xiàng)目實(shí)例給出答案：位于深圳蛇口的泰格公寓。

以泰格公寓為例，其節(jié)約資金投資回收期在5年左右。投資回收后，每年還可節(jié)約300萬(wàn)元以上的電費(fèi)。

這是如何做到的呢？答案就是通過(guò)匹配和適宜的技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

作為涉外型的節(jié)能高端公寓，該項(xiàng)目采用了高舒適度的空調(diào)系統(tǒng)。冷機(jī)采用對(duì)臭氧層無(wú)破壞的134a環(huán)保冷媒，通過(guò)戶(hù)式空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、呼吸窗提供新風(fēng)和水冷卻、水冷螺桿機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、新風(fēng)機(jī)組提供新風(fēng)的組合及實(shí)行分戶(hù)計(jì)量后，比普通家用空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能20%以上。它還采用了全天候的空氣源熱泵熱水系統(tǒng)，綜合能源利用率是普通燃?xì)鉄崴疇t的兩倍。

與此同時(shí)，泰格公寓采用4臺(tái)無(wú)機(jī)房和3臺(tái)小機(jī)房電梯，與普通電梯相比可節(jié)約機(jī)房面積30平方米。

電梯采用的碟式電機(jī)為無(wú)齒結(jié)構(gòu)，無(wú)需潤(rùn)滑，維護(hù)工作量較小，屬電梯行業(yè)領(lǐng)跑技術(shù)。每年還可節(jié)省電費(fèi)1.8萬(wàn)元以上。

泰格公寓戶(hù)內(nèi)用水點(diǎn)均采用節(jié)水潔具和龍頭，使用水量減少20%以上。并且，按照高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的用水原則多目標(biāo)梯級(jí)利用，分質(zhì)供水。

泰格公寓與人體有直接接觸的水全部采用直飲水，包括洗漱、淋浴、洗菜等。直飲水是通過(guò)納濾工藝由自來(lái)水制取的。納濾工藝能有效截留細(xì)菌、病毒、低分子有機(jī)物、重金屬離子，保留鉀、鈉、鐵、

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