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外界對(duì)此解讀為房企與地鐵的“鉑金時(shí)代”來(lái)了
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:搜狐焦點(diǎn) 閱讀 587 次
標(biāo)桿房企萬(wàn)科“鐵了心”,再度誓言跟深圳**集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)深鐵)“在一起”,讓外界對(duì)此解讀為房企與**的“鉑金時(shí)代”來(lái)了。
按照萬(wàn)科近來(lái)的重組思路,深鐵將成其核心戰(zhàn)略股東,而誓言在一起的“深萬(wàn)”,較近跟重慶城市交通開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)重慶交投)、中軌集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)集團(tuán)搭上了線(xiàn),互相之間簽下了合作備忘錄。
萬(wàn)科這種亮相架勢(shì),似有壓倒早先布局城市**相關(guān)投資的綠地控股以及聚焦北京地區(qū)的京投發(fā)展等個(gè)別房企之勢(shì)。
過(guò)去一兩年,國(guó)家發(fā)改委批復(fù)多個(gè)城市的軌道交通線(xiàn)建設(shè),外界將之視為**時(shí)代的到來(lái),但地方債受約束,資金成了軟肋,房企看到了商機(jī)。**PPP模式雖格外受寵,但又有哪些房企能拿到入場(chǎng)券,如何具體參與?
聯(lián)姻**的內(nèi)在誘惑
近來(lái),隨著王石公開(kāi)亮相深圳**與萬(wàn)科聯(lián)辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”,進(jìn)一步將**、城市與地產(chǎn)等財(cái)富盛宴推向了一個(gè)新高潮。
去年初,綠地掌舵人張玉良在綠地**投資公司揭牌大會(huì)上公開(kāi)表示,他們要做成全國(guó)的**投資公司,希望以**投資為綠地轉(zhuǎn)型的重要突破口,未來(lái)成為綠地房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、建設(shè)施工及**相關(guān)資源長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的重要契機(jī)。
去年,綠地控股曾大張旗鼓地參與濟(jì)南、哈爾濱、南京、重慶、徐州等城市**線(xiàn)路開(kāi)發(fā)建設(shè)。
不少一線(xiàn)地產(chǎn)企業(yè),明知**是一個(gè)大蛋糕,但去年以來(lái),鮮見(jiàn)房企大佬明確表態(tài)發(fā)力**投資。
中部地區(qū)某大型上市房企高層人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,綠地是上海大型國(guó)企,實(shí)力不亞于央企,加上本身又擅長(zhǎng)“城市超高層”的開(kāi)發(fā)模式,地方政府頻拋橄欖枝,易進(jìn)入**投資新角色。
盡管綠地很強(qiáng)悍,萬(wàn)科還是來(lái)了。去年,綠地曾叫板過(guò)萬(wàn)科全國(guó),但年終萬(wàn)科仍穩(wěn)坐“頭把交椅”。從目前來(lái)看,綠地正在加速向“大基建、大金融與大消費(fèi)”多元化戰(zhàn)略擴(kuò)張,而萬(wàn)科雖玩跨界,仍始終未偏離做地產(chǎn)這一初心。
5月底,萬(wàn)科與信達(dá)聯(lián)合體一舉奪得杭州濱江“地王”,該地塊競(jìng)拍完后,萬(wàn)科卻嫌貴,較后主動(dòng)退伙了。6月初,深圳龍華推出一宗地,10多家房企瘋搶?zhuān)^終電建地產(chǎn)與廣州方榮聯(lián)合體豪擲82.89億元,樓面地價(jià)近5.7萬(wàn)元/平方米,當(dāng)時(shí)萬(wàn)科給的報(bào)價(jià)才57.5億元。
較近幾個(gè)月,“地王”儼然成了一些國(guó)企或央企的家常便飯,但如融創(chuàng)等不少一線(xiàn)實(shí)力房企卻敬而遠(yuǎn)之。
興業(yè)證券分析師閻常銘表示,在當(dāng)前核心城市供地有限、市場(chǎng)資金充足、對(duì)房?jī)r(jià)具有較樂(lè)觀(guān)預(yù)期的市場(chǎng)情況下,房企在熱點(diǎn)城市(特別一線(xiàn)城市)獲取優(yōu)質(zhì)土地難度大幅增加。
王石也表示,萬(wàn)科將以“城市配套服務(wù)商”為定位,積極參與以軌道交通為先導(dǎo)的城市發(fā)展。圍繞**為城市提供配套服務(wù),將是萬(wàn)科未來(lái)較重要的發(fā)展方向之一。
港鐵“以地養(yǎng)鐵”模式
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,截至目前,港鐵公司號(hào)稱(chēng)是全世界為數(shù)不多的“能盈利”的**運(yùn)營(yíng)企業(yè),其背后秘密正是“以地養(yǎng)鐵”模式。
浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授楊遴杰表示,港鐵的模式比較成熟,政府將**建設(shè)前的土地低價(jià)出售給**公司,**修造完成后,周邊物業(yè)升值很大部分就歸于**公司。
2015年,港鐵公司(00036,HK)實(shí)現(xiàn)總收入417億港元,同比增幅3.8%,股東應(yīng)占凈利潤(rùn)129.94億港元,物業(yè)發(fā)展凈利潤(rùn)23.29億元,但同比有所下滑,而投資物業(yè)重估的凈利潤(rùn)為21億港元,同比減少19.65億港元。
對(duì)于港鐵的香港物業(yè)現(xiàn)狀,比如寫(xiě)字樓與零售物業(yè)租金下降,港鐵公司行政總裁梁國(guó)權(quán)將之歸結(jié)為受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩影響。
去年至今年3月,港鐵公司向南豐集團(tuán)、新鴻基、會(huì)德豐、長(zhǎng)江地產(chǎn)累計(jì)出售多個(gè)物業(yè),可開(kāi)發(fā)樓面面積逾62萬(wàn)平方米,其中涉及“日出康城”第6至第10期。其中第7期,港鐵除了分?jǐn)傋≌麧?rùn)之外,還需為物業(yè)開(kāi)發(fā)投入近50億港元,并保留商場(chǎng)業(yè)權(quán)。
梁國(guó)權(quán)表示,未來(lái)5年左右,他們將為商場(chǎng)組合增加總樓面面積逾12萬(wàn)平方米,令現(xiàn)有零售組合應(yīng)占總樓面面積增長(zhǎng)約40%。
房企借道PPP分享**盛宴
實(shí)際上,外界將綠地的**投資視為內(nèi)地版的港鐵模式。按照綠地高層的設(shè)想,綠地**投資公司也將以“軌道交通+區(qū)域功能”的整體開(kāi)發(fā)模式,在投資**建設(shè)的同時(shí),參與**沿線(xiàn)的城市綜合開(kāi)發(fā)。
綠地又如何具體參與投資?這與PPP模式密不可分。2014年,綠地為了進(jìn)軍**投資,與申通**、上海建工等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,由綠地牽頭組成聯(lián)合體。
當(dāng)前,地方債規(guī)模受到硬性約束,但國(guó)家發(fā)改委又頻繁批準(zhǔn)各城市發(fā)展**,對(duì)資金需求龐大,PPP模式成為熱寵,該模式特點(diǎn)就是地方政府能用軌道交通周邊出讓的土地作為還款來(lái)源。
一個(gè)潛在問(wèn)題是,綠地未來(lái)參與**線(xiàn)的城市綜合開(kāi)發(fā),仍需從公開(kāi)市場(chǎng)上通過(guò)“招拍掛”拿地,能否低價(jià)獲地成為一大考驗(yàn)。
從萬(wàn)科的視角來(lái)看,其與深鐵簽署的合作備忘錄明確了在**四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)將以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。
王石除了對(duì)深鐵多褒獎(jiǎng)之外,認(rèn)為與重慶交投集團(tuán)的合作意味著深鐵影響力已不僅僅局限于珠三角,和中軌集團(tuán)的合作為深鐵和萬(wàn)科參與軌交PPP項(xiàng)目提供了資金支持,因?yàn)橹熊壖瘓F(tuán)是全國(guó)城市軌交行業(yè)先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)資本,擁有充足的外債指標(biāo)和多元化的資金來(lái)源。
根據(jù)萬(wàn)科初步設(shè)計(jì),按照屬地原則,深圳的軌道PPP項(xiàng)目由深圳**主導(dǎo),重慶的軌道PPP項(xiàng)目由重慶交投集團(tuán)主導(dǎo),采取兩兩合作或三方合作,深圳**、東莞實(shí)業(yè)集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)三方合作與之類(lèi)似。
不惟綠地、萬(wàn)科,去年4月下旬武漢地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手武漢**集團(tuán)打造頭個(gè)PPP項(xiàng)目樓盤(pán)“**時(shí)代·常青城”,預(yù)計(jì)今年8月份上市,操盤(pán)者為武漢**地產(chǎn)聯(lián)合置業(yè),成立于2014年,注冊(cè)資本5000萬(wàn)元,武鐵出資2550萬(wàn)元,武漢地產(chǎn)出資2450萬(wàn)元。
前不久,中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)PPP專(zhuān)委會(huì)主任委員賈康向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,國(guó)有資本有動(dòng)力、實(shí)力優(yōu)勢(shì)參與PPP優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,但也不排除實(shí)力民企。良性運(yùn)作PPP機(jī)制的關(guān)鍵是如何管好地方政府及代表其出資的國(guó)有資本之“手”,地方政府及國(guó)有資本應(yīng)與民營(yíng)資本一樣,都應(yīng)當(dāng)好“球員”。
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