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開發(fā)商們的御寒術(shù):緩放盤不降價
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 614 次
4月的一輪樓市政策組合拳顯然超出了開發(fā)商們的預(yù)期。4月14日發(fā)布“新國四條”遏制房價過快上漲,住建部從嚴(yán)管預(yù)售制上入手,壓縮供應(yīng),而銀監(jiān)會從二套房貸甚至三套房貸上面,打壓需求。而17日“新國十條”的出爐更是被認(rèn)為“史上較嚴(yán)厲”的調(diào)控措施,開發(fā)商們的地根、銀根明顯收緊。新政出臺后,熱漲的樓市隨即進入了冰封期,樓市拐點和降價的陰云愈顯濃厚。
但記者連日來的觀察顯示,在經(jīng)歷2007年的調(diào)控和2008年的金融危機后,開發(fā)商們對此輪調(diào)控也有了更多的應(yīng)對措施和經(jīng)驗。在短暫的觀望期后,暫緩開盤、推出部分優(yōu)惠措施成為它們中大多數(shù)的選擇,開發(fā)商們還通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市或者商業(yè)物業(yè)來抵御風(fēng)險,但有一點可以肯定的是,雖然目前樓市出現(xiàn)滯銷,但并未有任何降價的跡象,這也意味著,預(yù)期中的降價戰(zhàn)并未打響。
對于開發(fā)商來說,降價是較后的出路,但并不是先進的出路,也不是目前的明智選擇。在密集的調(diào)控下,考驗著的是開發(fā)商們的生存之道和御寒之術(shù)。
主動出擊搶占市場
由于“新國十條”剛剛出臺半個月,許多開發(fā)商對于拿新地都選擇了觀望,富力卻高調(diào)在天津拿下新地王,逆市出擊或許是富力地產(chǎn)與其他房企本質(zhì)不同的戰(zhàn)略思想。4月28日下午,廣州富力地產(chǎn)在天津舉行的一場土地拍賣會上,以70.5億元的總價拍得了一幅位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的天津新地王,地塊總建筑面積301萬平方米,折合樓面價2341元,同時刷新了天津單一項目樓盤的較高地價紀(jì)錄。
在剛剛落下帷幕的廣州房博會上,富力又是異軍突起,高達(dá)1億的購房優(yōu)惠撼動了參展購房者的眼睛,不僅購房可以享受折扣,還出“世博雙人游”等豐厚的獎品。富力北京的項目不僅在五一推出新樓座,而且價格也有所下調(diào),別墅項目還推出豪闊庭院的優(yōu)惠。對此,富力地產(chǎn)認(rèn)為新政策可能會給一些房企帶來打擊,但是如果能夠利用好這次新政策,把握住購房者的預(yù)期心理,一定能帶動房企的高速發(fā)展。
除了富力外,保利也在新政的觀望期再次發(fā)力。4月20日,中山市總價地王誕生,這個編號G15-10-9062地塊被保利地產(chǎn)以19億元收入囊中,稅后價195700萬元,樓面價1304元/平方米,約合130萬元/畝。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢,保利地產(chǎn)董事長李彬海表示,房價將來還是會漲。但政府不希望房價漲得太快,希望將過快的上漲勢頭控制下來。短期內(nèi),成交量或會受影響,但希望通過行政手段使房價暴跌是不可能的。他進一步分析認(rèn)為,影響房價的三大基本因素沒變,即中國的城鎮(zhèn)化趨勢沒變,還有通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期都沒有改變。記者也觀察到,在目前在售和待售的樓盤項目中,保利在北京、上海、天津、成都、濟南等10多個大中城市的項目數(shù)量達(dá)到了44個,在眾多房企中的項目數(shù)量中僅次于萬科的53個。
而龐大的現(xiàn)金儲備,將使保利地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)整合成為可能。李彬海判斷,此次調(diào)控周期更長,一方面考驗保利地產(chǎn)在一線城市的經(jīng)營能力,另一方面也意味著,在相當(dāng)長的周期里,保利擁有吞并擴張的可能。李彬海認(rèn)為,此次調(diào)控將促進產(chǎn)業(yè)整合,將為保利帶來長遠(yuǎn)的發(fā)展機遇。
暫緩?fù)票P靜待后市
除了富力、保利等一些房企大鱷采取主動出擊的策略外,更多的開發(fā)商則是明顯放慢推盤的腳步,推盤策略總體來說求穩(wěn)保守,一部分樓盤還是采取不明確開盤時間及開盤價格,目前來看大多的開發(fā)商將集中在5月、6月7月開盤。即使現(xiàn)在推盤,規(guī)模也屬于“試探性”放量,“可持續(xù)度”的考慮占主導(dǎo),
對于新一輪調(diào)控政策,招商地產(chǎn)對今年市場進行了研判。招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌表示,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)2009年的銷售超過預(yù)期,手上回收的現(xiàn)金不少,很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠應(yīng)付調(diào)控政策;另一方面,因為上一輪的金融海嘯帶來了宏觀經(jīng)濟的問題,使得很多企業(yè)在2008、2009年都減少了開工量,但剛性需求量是巨大的,所以在這種供求關(guān)系下,今年上半年整個房地產(chǎn)市場還是一個供應(yīng)量不是太夠、需求量不多的情況,但到下半年,供應(yīng)量會增加得比較快,所以招商地產(chǎn)判斷2010年房價相對應(yīng)該是穩(wěn)定的,一線城市的銷量不可能再創(chuàng)新高。對此,招商地產(chǎn)的選擇是調(diào)整開盤時間,等待新政后市場的走向。
對金地來說,今年將維持388萬平米的開工量。金地董秘徐家俊表示,目前來看金地的原計劃不會大規(guī)模調(diào)整,預(yù)計較差的銷售量有可能跌到原有的1/3,但也不會影響金地的推盤進度。同時,對于今年已經(jīng)制定的開工、竣工和銷售計劃暫時沒有調(diào)整,一是項目開工后很難停下來,二是目前公司存貨不多,調(diào)整的意義不大。但他同時坦承,至于上半年60萬平米,下半年出200萬平米的推盤量,是一個概數(shù),并不是公司決定的,而是由市場周期決定的。從金地目前在全國大中城市的項目來看,大部分暫無推盤計劃,較早的推盤時間也都在5月中下旬,五一期間只是開放樣板間。
持暫緩?fù)票P態(tài)度顯然也不僅僅是招商、金地兩家房企。在近期剛落幕的深圳春交會上,參展大企業(yè)的有和記黃埔、佳兆業(yè)、金融街、雅居樂、新世界等,卻不見萬科、中海、金地等老牌龍頭房企。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,萬科、中海等“龍頭”的缺席的背后,較直接的原因是上半年房子太好賣,并缺乏新項目所致。同時,也有因為項目調(diào)整了推盤時間,并沒有打算在5月大量推出新項目的緣故。記者觀察到,中海北京項目的一些大戶型就選擇在5月中下旬開盤,上海一些項目原定5月開盤,現(xiàn)在則選擇推遲開盤。而從中海在全國的項目來看,目前在售項目大多為尾盤,可供挑選的房源不多,一些新推的樓盤項目大多選擇部分特定戶型開盤,在價格上也無下調(diào)的跡象,甚至有些樓盤還略微上漲。
而綠城則采取了兩步走,一邊“平開平走”,定價求穩(wěn),按原定計劃推出部分房源;而另一方面也推遲了開盤時間,其中包括別墅項目。
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