4月的一輪樓市政策組合拳顯然超出了開發(fā)商們的預(yù)期。4月14日發(fā)布“新國四條”遏制房價過快上漲，住建部從嚴(yán)管預(yù)售制上入手，壓縮供應(yīng)，而銀監(jiān)會從二套房貸甚至三套房貸上面，打壓需求。而17日“新國十條”的出爐更是被認(rèn)為“史上較嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，開發(fā)商們的地根、銀根明顯收緊。新政出臺后，熱漲的樓市隨即進入了冰封期，樓市拐點和降價的陰云愈顯濃厚。

但記者連日來的觀察顯示，在經(jīng)歷2007年的調(diào)控和2008年的金融危機后，開發(fā)商們對此輪調(diào)控也有了更多的應(yīng)對措施和經(jīng)驗。在短暫的觀望期后，暫緩開盤、推出部分優(yōu)惠措施成為它們中大多數(shù)的選擇，開發(fā)商們還通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市或者商業(yè)物業(yè)來抵御風(fēng)險，但有一點可以肯定的是，雖然目前樓市出現(xiàn)滯銷，但并未有任何降價的跡象，這也意味著，預(yù)期中的降價戰(zhàn)并未打響。

對于開發(fā)商來說，降價是較后的出路，但并不是先進的出路，也不是目前的明智選擇。在密集的調(diào)控下，考驗著的是開發(fā)商們的生存之道和御寒之術(shù)。

主動出擊搶占市場

由于“新國十條”剛剛出臺半個月，許多開發(fā)商對于拿新地都選擇了觀望，富力卻高調(diào)在天津拿下新地王，逆市出擊或許是富力地產(chǎn)與其他房企本質(zhì)不同的戰(zhàn)略思想。4月28日下午，廣州富力地產(chǎn)在天津舉行的一場土地拍賣會上，以70.5億元的總價拍得了一幅位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的天津新地王，地塊總建筑面積301萬平方米，折合樓面價2341元，同時刷新了天津單一項目樓盤的較高地價紀(jì)錄。

在剛剛落下帷幕的廣州房博會上，富力又是異軍突起，高達(dá)1億的購房優(yōu)惠撼動了參展購房者的眼睛，不僅購房可以享受折扣，還出“世博雙人游”等豐厚的獎品。富力北京的項目不僅在五一推出新樓座，而且價格也有所下調(diào)，別墅項目還推出豪闊庭院的優(yōu)惠。對此，富力地產(chǎn)認(rèn)為新政策可能會給一些房企帶來打擊，但是如果能夠利用好這次新政策，把握住購房者的預(yù)期心理，一定能帶動房企的高速發(fā)展。

除了富力外，保利也在新政的觀望期再次發(fā)力。4月20日，中山市總價地王誕生，這個編號G15-10-9062地塊被保利地產(chǎn)以19億元收入囊中，稅后價195700萬元，樓面價1304元/平方米，約合130萬元/畝。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢，保利地產(chǎn)董事長李彬海表示，房價將來還是會漲。但政府不希望房價漲得太快，希望將過快的上漲勢頭控制下來。短期內(nèi)，成交量或會受影響，但希望通過行政手段使房價暴跌是不可能的。他進一步分析認(rèn)為，影響房價的三大基本因素沒變，即中國的城鎮(zhèn)化趨勢沒變，還有通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期都沒有改變。記者也觀察到，在目前在售和待售的樓盤項目中，保利在北京、上海、天津、成都、濟南等10多個大中城市的項目數(shù)量達(dá)到了44個，在眾多房企中的項目數(shù)量中僅次于萬科的53個。

而龐大的現(xiàn)金儲備，將使保利地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)整合成為可能。李彬海判斷，此次調(diào)控周期更長，一方面考驗保利地產(chǎn)在一線城市的經(jīng)營能力，另一方面也意味著，在相當(dāng)長的周期里，保利擁有吞并擴張的可能。李彬海認(rèn)為，此次調(diào)控將促進產(chǎn)業(yè)整合，將為保利帶來長遠(yuǎn)的發(fā)展機遇。

暫緩?fù)票P靜待后市

除了富力、保利等一些房企大鱷采取主動出擊的策略外，更多的開發(fā)商則是明顯放慢推盤的腳步，推盤策略總體來說求穩(wěn)保守，一部分樓盤還是采取不明確開盤時間及開盤價格，目前來看大多的開發(fā)商將集中在5月、6月7月開盤。即使現(xiàn)在推盤，規(guī)模也屬于“試探性”放量，“可持續(xù)度”的考慮占主導(dǎo)，

對于新一輪調(diào)控政策，招商地產(chǎn)對今年市場進行了研判。招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌表示，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)2009年的銷售超過預(yù)期，手上回收的現(xiàn)金不少，很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠應(yīng)付調(diào)控政策；另一方面，因為上一輪的金融海嘯帶來了宏觀經(jīng)濟的問題，使得很多企業(yè)在2008、2009年都減少了開工量，但剛性需求量是巨大的，所以在這種供求關(guān)系下，今年上半年整個房地產(chǎn)市場還是一個供應(yīng)量不是太夠、需求量不多的情況，但到下半年，供應(yīng)量會增加得比較快，所以招商地產(chǎn)判斷2010年房價相對應(yīng)該是穩(wěn)定的，一線城市的銷量不可能再創(chuàng)新高。對此，招商地產(chǎn)的選擇是調(diào)整開盤時間，等待新政后市場的走向。

對金地來說，今年將維持388萬平米的開工量。金地董秘徐家俊表示，目前來看金地的原計劃不會大規(guī)模調(diào)整，預(yù)計較差的銷售量有可能跌到原有的1/3，但也不會影響金地的推盤進度。同時，對于今年已經(jīng)制定的開工、竣工和銷售計劃暫時沒有調(diào)整，一是項目開工后很難停下來，二是目前公司存貨不多，調(diào)整的意義不大。但他同時坦承，至于上半年60萬平米，下半年出200萬平米的推盤量，是一個概數(shù)，并不是公司決定的，而是由市場周期決定的。從金地目前在全國大中城市的項目來看，大部分暫無推盤計劃，較早的推盤時間也都在5月中下旬，五一期間只是開放樣板間。

持暫緩?fù)票P態(tài)度顯然也不僅僅是招商、金地兩家房企。在近期剛落幕的深圳春交會上，參展大企業(yè)的有和記黃埔、佳兆業(yè)、金融街、雅居樂、新世界等，卻不見萬科、中海、金地等老牌龍頭房企。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科、中海等“龍頭”的缺席的背后，較直接的原因是上半年房子太好賣，并缺乏新項目所致。同時，也有因為項目調(diào)整了推盤時間，并沒有打算在5月大量推出新項目的緣故。記者觀察到，中海北京項目的一些大戶型就選擇在5月中下旬開盤，上海一些項目原定5月開盤，現(xiàn)在則選擇推遲開盤。而從中海在全國的項目來看，目前在售項目大多為尾盤，可供挑選的房源不多，一些新推的樓盤項目大多選擇部分特定戶型開盤，在價格上也無下調(diào)的跡象，甚至有些樓盤還略微上漲。

而綠城則采取了兩步走，一邊“平開平走”，定價求穩(wěn)，按原定計劃推出部分房源；而另一方面也推遲了開盤時間，其中包括別墅項目。