雖然手段多樣、密度頻繁、力度強勁,半年的房地產(chǎn)調(diào)控卻也有讓人意外的效果。近日四大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“萬保金招”陸續(xù)公布中期業(yè)績,部分數(shù)據(jù)卻出乎意料地好。其中,萬科以半年367.6億元的銷售額成功刷新銷售紀錄,金地則實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤同比327.02%的大漲,招商地產(chǎn)的營業(yè)利潤同比增長201.18%,保利地產(chǎn)也實現(xiàn)了報告期內(nèi)217.55億元的銷售額。“史上較嚴厲新政”的壓制下,這些上市房企巨鱷的業(yè)績,似乎與之前的市場預(yù)測相左。

在去年房地產(chǎn)行業(yè)全面回暖的強大慣性支持下,今年上半年實際仍呈現(xiàn)增長勢頭,盡管這一趨勢已由于宏觀調(diào)控的持續(xù)加力而急劇減速。根據(jù)國家統(tǒng)計局較新公布的數(shù)據(jù),1-7月,全國商品房銷售面積4.58億平方米,比去年同期增長9.7%,增幅比上半年回落5.7個百分點。其中,商品住宅銷售面積增長7.1%,辦公樓增長39.4%,商業(yè)營業(yè)用房增長36.6%。1-7月,商品房銷售額2.29萬億元,同比增長16.8%,增幅比上半年回落8.6個百分點。其中,商品住宅銷售額增長11.7%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長74.3%和47.9%。尤其值得一提的是,1-7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21747萬平方米,同比增長33.3%,土地購置費5054億元,同比增長88.2%。

市場成交的紅利,看似被一向冒尖的行業(yè)巨頭們攫取。銷售金額的增長,尤其是營業(yè)利潤的增長,成為上半年上市房企表現(xiàn)中較搶眼的一塊。在強調(diào)“結(jié)構(gòu)治理”的調(diào)控新政下,強者恒強的趨勢正越來越明顯。半年已過,調(diào)控成效成為輿論關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)何以越戰(zhàn)越勇?下半年的房地產(chǎn)走向,是否又將為這些巨鱷的業(yè)績錦上添花?房地產(chǎn)政策,又將往何處去?種種疑問和爭議占據(jù)近期行業(yè)討論話題的較熱點。有的人認為新政只是“空調(diào)”,有的人期待調(diào)控迅速放松,有的人越來越迷惑,有的人越來越興奮。

顯然,對于2010年的中國房地產(chǎn)行業(yè)來說,半年的變幻和激蕩帶來的,遠不止是驚訝。

年中播報

　五大地產(chǎn)商接連喜報

　萬科:上半年銷售額達歷史較好

8月10日,萬科企業(yè)股份有限公司公布了2010年度中期報告。上半年萬科累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米,銷售金額367.7億元,為有史以來的較好水平。盡管上半年竣工較少,萬科上半年已售未結(jié)資源較年初上升了50%,合同金額達到創(chuàng)紀錄的573億元。但創(chuàng)紀錄的已售未結(jié)數(shù)字,預(yù)示萬科全年業(yè)績增長已指日可待。

由于去年上半年結(jié)算項目大部分為2008年市場調(diào)整期內(nèi)售出,萬科去年中期結(jié)算利潤率處于近年來的低位。隨著利潤率的修復(fù),萬科今年上半年實現(xiàn)凈利潤28.1億元,同比增長11.4%。

今年4月政府出臺一系列調(diào)控政策以來,主要城市成交大幅縮量,而堅持以普通住宅為主的萬科依靠靈活的銷售策略取得了良好的銷售業(yè)績。剛剛公布的月度銷售公報顯示,繼6月以87.7億元創(chuàng)造歷史單月較高銷售額后,萬科7月又實現(xiàn)銷售金額84.4億元,同比增長64.9%。至此,今年以來萬科已累計實現(xiàn)銷售金額452.1億元。今年后5個月,萬科只要月均銷售額達到40億元,全年銷售業(yè)績就將穩(wěn)超2009年。

截至中期,萬科手持現(xiàn)金191億元,在行業(yè)中處于領(lǐng)跑位置,不僅財務(wù)狀況穩(wěn)健,也有望在下半年的土地市場上抓住可能出現(xiàn)的機會。

南方日報記者關(guān)麗

　保利:實現(xiàn)217.55億元銷售額

保利地產(chǎn)半年業(yè)績報告顯示,公司實現(xiàn)營業(yè)收入112.45億元,實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤16.27億元,同比分別增長35.63%和16.56%。上半年,公司實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積267.09萬平方米、銷售金額217.55億元,比去年同期分別增長5.81%和3.33%。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示,“我們的局限是上半年貨量不足,但在已推項目中銷售成績不錯?！辈贿^他強調(diào)說,“完成銷售目標沒有問題?！睋?jù)了解,在銷售方面,杭州保利東灣、上海保利葉上海、佛山保利花園和成都保利公園198等4個項目單盤簽約額突破10億元。

盡管受調(diào)控影響,保利地產(chǎn)在2010年上半年并未放緩擴張步伐。今年上半年所取得的新增項目就達15個,分布在全國北京、上海、天津、中山、成都、武漢、青島、沈陽等多個城市,共計權(quán)益容積率面積506萬平方米。

除住宅開發(fā)銷售外,保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營也穩(wěn)步提升。上半年經(jīng)營面積約55萬平方米,實現(xiàn)經(jīng)營收入約2億元。4月10日佛山保利洲際酒店正式開業(yè),成為洲際品牌頭家開業(yè)三個月即實現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。保利地產(chǎn)在公告中表示,將穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資,增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運營等業(yè)務(wù),增加新的盈利增長點。

南方日報記者李廣軍

　招商地產(chǎn):營業(yè)利潤同比增長201.18%

招商地產(chǎn)公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入69.81億元,同比增長142.76%；實現(xiàn)營業(yè)利潤18.3億,同比增長201.18%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤10.5億元,同比增長115.71%。

報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量大幅增加,是其營業(yè)收入和利潤同比大幅增長的主要原因。招商地產(chǎn)一直以來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較高,這得益于其大股東原有注入資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性,本期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達到42.76%,預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率在44%左右。但是,隨著公司未來優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)結(jié)算完畢,公司更多地進入二三線城市,毛利率將不可避免的下降,屆時需要公司提高存貨的周轉(zhuǎn)率以維持凈資產(chǎn)收益率。

逆市增加土地儲備。招商地產(chǎn)土地儲備超千萬平方米,商業(yè)物業(yè)增加。上半年,公司新增土地儲備46萬平方米,報告期末公司總儲備達到1005萬平方米。另外,公司目前約有70萬平米可租物業(yè),大部分集中在蛇口海上世界商業(yè)圈,公司規(guī)劃在未來增持商業(yè),包括大股東對建設(shè)蛇口太子灣國際郵輪母港和海上世界CBD的大手筆規(guī)劃,以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。

南方日報記者關(guān)麗

　金地:股東凈利潤同比大漲327.02%

金地集團日前公布的中期報告顯示,2010年上半年金地實現(xiàn)凈利潤12.27億元,同比增長327.02%。根據(jù)數(shù)據(jù),金地集團2010年上半年營業(yè)收入達到87.4億元,同比增長150.32%；營業(yè)利潤18.6億元,同比增長257.89%,其中歸屬于上市公司股東的凈利潤12.27億元,同比增長327.02%。

另據(jù)公告顯示,2010年上半年,金地集團房地產(chǎn)項目結(jié)算面積74.32萬平方米,同比增長87.11%,結(jié)算收入84.91億元,同比增長159.82%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率約為24.85%,比上年同期增加0.73個百分點。

2010年上半年金地實現(xiàn)銷售面積48.29萬平方米,銷售金額53.76億元,分別較上年同期減少42.83%和37.31%。金地方面表示,銷售面積和銷售金額同比下降的主要原因是上半年庫存偏少,無充足房源可供銷售。下半年公司將有足夠房源供應(yīng),預(yù)計下半年新增可銷售資源200萬平方米。

金地董秘徐家俊早前表示,金地今年仍維持開工388萬平方米的原計劃,不會大規(guī)模調(diào)整。受調(diào)控影響,預(yù)計較差的銷售量有可能跌到原有的三分之一,但也不會影響金地的推盤進度。

南方日報記者李廣軍

　恒大地產(chǎn):前7月銷售面積全國

8月9日,恒大地產(chǎn)集團發(fā)布7月業(yè)績,數(shù)據(jù)顯示:恒大7月合約銷售面積達86.1萬平方米、1-7月的累計合約銷售面積為420.0萬平方米,銷售面積繼續(xù)保持全國。

在傳統(tǒng)樓市淡季的7月,恒大單月合約銷售額頭度突破50億元,合約銷售額同比增長近200%。再度刷新2010年以來較高紀錄,實現(xiàn)下半年銷售開門紅。

7月恒大實現(xiàn)合約銷售額50.8億元,較2009年同期的18.7億元,增長172.4%,再度刷新今年以來單月較高銷售紀錄；合約銷售面積86.1萬平方米,較2009年同期的38.4萬平方米,增長124.3%,創(chuàng)下今年以來單月較高銷售面積；合約銷售均價5900元/平方米,較2009年同期的4857元/平方米,增長21.5%。

記者了解到,2010年1至7月,恒大地產(chǎn)集團累計實現(xiàn)合約銷售額260.6億元,完成年初計劃全年銷售目標360億的72.3%,即使以7月上調(diào)的全年銷售目標400億元計,也完成了上調(diào)后目標的65.2%,成為全國銷售目標完成率較高的房地產(chǎn)企業(yè)。

恒大業(yè)績報告顯示,7月合約銷售額占比較高的地區(qū)包括:濟南21.6%、成都及周邊10.3%、廣東8.0%、重慶7.9%、長沙7.2%、沈陽6.6%。

在政策調(diào)控期內(nèi),恒大全新進入濟南市場開工、建設(shè)并連開兩盤,在市場低迷的7月貢獻超過兩成的銷售業(yè)績。

今年以來,恒大無論是新進入?yún)^(qū)域還是已進入?yún)^(qū)域的新盤,均成功實現(xiàn)了快速開發(fā)的恒大模式,比如:濟南恒大綠洲,從拿地到開盤共計用時5個月,7月開盤當天合約銷售896套,成交金額當月累計7.4億元；天津恒大綠洲,從拿地到開盤共計用時6個月,6月開盤當天合約銷售152套,成交金額當月累計3.00億元。

南方日報記者關(guān)麗

數(shù)據(jù)連線

全國70城市:1到7月銷售面積同比增一成北上浙粵負增長

今年的樓市,像是坐上了摩天輪,高低起伏不定。1-7月,全國商品房銷售面積4.58億平方米,比去年同期增長9.7%,增幅比上半年回落5.7個百分點。雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一線城市成為樓市成交深度調(diào)整的主力軍。但1-7月份,北京、上海、浙江、廣東等省市商品房銷售面積分別同比增長-37.3%、-42.1%、-20.9%和-6.6%,遠遠低于全國9.7%的平均銷售增速。

縱觀今年以來的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù),隨著政策的變化而反復(fù)不定。

2010年1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,漲幅比去年12月份擴大1.7個百分點；2月份,數(shù)據(jù)顯示全國70個大中城市樓市繼續(xù)上漲房屋銷售價格同比上漲10.7%,漲幅比1月份擴大1.2個百分點；環(huán)比上漲0.9%。今年前兩個月,全國總計銷售面積7155.18萬平方米,比去年同期增長38.2%；銷售額達4115.74億元,同比增長70.2%。

3月樓市在兩會后出現(xiàn)了小陽春情況。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,環(huán)比上漲1.1%。今年1-3月,全國商品房銷售面積15361萬平方米,同比增長35.8%。其中,商品住宅銷售面積增長34.2%。同期,商品房銷售額7977億元,同比增長57.7%。其中,商品住宅銷售額增長55.2%。值得注意的是,在今年1、2月連續(xù)收窄后,房價環(huán)比漲幅再次上揚。其中,?？诤腿齺喅蔀闈q幅的兩個城市,分別為64.8%、57.5%。

而4月隨著樓市新政的重磅出臺,房價和銷售開始進入徘徊階段。2010年4月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4%,商品住宅銷售價格上漲17.3%。前四個月全國銷售總面積達23412.16萬平方米,同比增長32.8%；銷售額為12425.24億元,同比增長55.4%。

4月的政策5月開始在樓

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