華業(yè)地產(chǎn)(600240)于9月1日發(fā)布公告稱，華業(yè)地產(chǎn)及其子公司擬與中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司簽署《合作協(xié)議書(shū)》，擬籌資不超過(guò)6.1333億元，投入大連解放廣場(chǎng)項(xiàng)目，華業(yè)地產(chǎn)將為此次信托計(jì)劃提供質(zhì)押擔(dān)保。

根據(jù)此次公告，中誠(chéng)信托將設(shè)立集合信托計(jì)劃，分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)。其中優(yōu)先級(jí)信托資產(chǎn)(不超過(guò)4.5億元)由中誠(chéng)信托向符合法定條件的合格投資者推介并募集；次級(jí)信托資產(chǎn)由華業(yè)地產(chǎn)全資子公司高盛華公司以其對(duì)大連海孚公司的1.6333億元債權(quán)認(rèn)購(gòu)。 信托期限暫定為27個(gè)月，其中緩沖期為3個(gè)月。

中誠(chéng)信托將簽署增資協(xié)議，約定以其信托資金1333萬(wàn)元用于對(duì)大連海孚公司進(jìn)行增資，增資后大連海孚的注冊(cè)資本將由2000萬(wàn)元增加到3333萬(wàn)元，其中華業(yè)地產(chǎn)全資子公司北京高盛華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“高盛華公司”) 出資1334萬(wàn)元，占40.02%，中誠(chéng)信托出資1333萬(wàn)元，占40.00%，昊宇投資出資666萬(wàn)元，占19.98%。

昊宇投資同意在大連海孚公司累計(jì)支付搬遷款3億元后20個(gè)工作日內(nèi)，由中誠(chéng)信托和高盛華公司分別以其信托資金300萬(wàn)元和自有資金366萬(wàn)元受讓昊宇投資持有的大連海孚公司出資。受讓后大連海孚公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為高盛華公司持有51%股權(quán)，中誠(chéng)信托持有49%股權(quán)。

而筆者發(fā)現(xiàn)，此次信托計(jì)劃中誠(chéng)信托開(kāi)給華業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)保條件也較為嚴(yán)格。

根據(jù)公告，為保證大連海孚公司履行對(duì)中誠(chéng)信托的不超過(guò)4.5億元債務(wù)，華業(yè)地產(chǎn)以持有的高盛華公司70%的股權(quán)、高盛華公司以持有的大連海孚公司51%的股權(quán)(按增資完成后注冊(cè)資本計(jì)算)向中誠(chéng)信托提供質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)大連海孚公司以其持有的解放廣場(chǎng)項(xiàng)目全部土地使用權(quán)及在建工程向中誠(chéng)信托提供抵押擔(dān)保。而大連海孚公司為獲得這個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)，出資5.98億元來(lái)支付土地出讓價(jià)款，僅此一項(xiàng)便超過(guò)了中誠(chéng)信托的4.5億元的總債務(wù)。這樣高的擔(dān)保成本，可見(jiàn)中誠(chéng)信托的此次合作協(xié)議還是非常謹(jǐn)慎。

這與業(yè)界對(duì)地產(chǎn)信托發(fā)展前景的擔(dān)憂無(wú)不相稱，歷經(jīng)了從年初到7月份的一路狂飆，引得無(wú)數(shù)人爭(zhēng)風(fēng)吃醋的地產(chǎn)信托，或許在近日終要重歸平靜與冷靜。根據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)，8月份的地產(chǎn)信托規(guī)模一直呈下降趨勢(shì)，而8月份較后一周的發(fā)行量?jī)H有3款，發(fā)行規(guī)模只有前一周的28.18%.用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資的也僅有1款，對(duì)此，用益信托分析師李旸對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都是擺在這里的，所以信托公司普遍都比較謹(jǐn)慎，不是特別信任的項(xiàng)目恐怕不會(huì)做?！睔v經(jīng)了從4月份樓市新政的出臺(tái)到如今的將近半年的光景，房?jī)r(jià)已經(jīng)由波瀾起伏到了發(fā)展的臨界點(diǎn)上。

與銀行貸款相比，房地產(chǎn)商運(yùn)用集合信托來(lái)融資要付出遠(yuǎn)高于前者的融資成本。但隨著銀行貸款的日益緊縮，仍然有人喊出了：“集合信托是房地產(chǎn)商較后的輸血通道”的口號(hào)。借道集合信托也是大多數(shù)地產(chǎn)商的被迫之舉。筆者在華業(yè)地產(chǎn)與中誠(chéng)信托的合作協(xié)議書(shū)的擔(dān)保條件中發(fā)現(xiàn)：中誠(chéng)信托同意大連海孚公司為獲得解放廣場(chǎng)項(xiàng)目的銀行開(kāi)發(fā)貸款而將中誠(chéng)信托的抵押權(quán)順位改為順位，由發(fā)放項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的銀行作為項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)的順位抵押權(quán)人。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，中誠(chéng)信托有權(quán)要求大連海孚公司將解放廣場(chǎng)項(xiàng)目在建工程抵押給中誠(chéng)信托，抵押權(quán)順位與項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)抵押權(quán)順位相同。大連海孚公司、高盛華公司及華業(yè)地產(chǎn)保證，未經(jīng)中誠(chéng)信托書(shū)面同意，大連海孚公司、高盛華公司及華業(yè)地產(chǎn)不得以解放廣場(chǎng)房產(chǎn)項(xiàng)目所涉的土地使用權(quán)、在建工程設(shè)立除中誠(chéng)信托和發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的銀行所享有的抵押權(quán)之外的任何第三方權(quán)利。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析，也許華業(yè)地產(chǎn)仍然對(duì)銀行貸款抱有希冀，做好了在可能的情況下，利用此銀行貸款來(lái)置換中誠(chéng)信托的信托資金的準(zhǔn)備。

據(jù)悉，華業(yè)地產(chǎn)為控股子公司提供擔(dān)保的累計(jì)金額為56,350萬(wàn)元，占公司截止2010年6 月30日凈資產(chǎn)的比例為25.96%。履行本次擔(dān)保后，上市公司為控股子公司提供擔(dān)保的累計(jì)金額為101,350萬(wàn)元，占公司截止2010年6月30日凈資產(chǎn)的比例為46.69%。此次信托合作暨提供對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)須提交華業(yè)地產(chǎn)本月16日舉行的2010年第四次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過(guò)后方可生效實(shí)施。

自從今年4月份以來(lái)，國(guó)家數(shù)出重拳，加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，無(wú)論是一系列政策的出臺(tái)，還是多個(gè)部門(mén)的聯(lián)合調(diào)控皆指地產(chǎn)要害，拳拳打?qū)崱＝?jīng)過(guò)了房?jī)r(jià)波瀾起伏，成交量低位徘徊的半年之癢，房地產(chǎn)公司的資金鏈已快要勒得自己喘不過(guò)氣來(lái)。雖然有不少地產(chǎn)公司抱有“熬過(guò)今年三九日，自有明年花開(kāi)時(shí)”的想法，但是李旸對(duì)本報(bào)記者表示：“國(guó)家此次對(duì)房?jī)r(jià)的打壓是動(dòng)真格的，地產(chǎn)商的這種期望恐怕不會(huì)實(shí)現(xiàn)?！比绻@次華業(yè)地產(chǎn)從中誠(chéng)信托拿到4.5億元資金的話，雖然能夠滿足自身一時(shí)的資金需求，但是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展，較重要的還是使成交量快速增長(zhǎng)上去。站在地產(chǎn)業(yè)這個(gè)秋風(fēng)凋敝的時(shí)間點(diǎn)上，至少有一點(diǎn)是可以確定的，地產(chǎn)業(yè)坐待數(shù)錢(qián)的日子不會(huì)再到來(lái)了。

(作者：徐天曉)