“項(xiàng)目總值5億。”

“5億？那是1992年，現(xiàn)在得是5億美金！”這段改編自影片《大腕》的臺(tái)詞較近正成為業(yè)界的新笑談，而該段子充分說(shuō)明了近期投資界較火熱的話(huà)題就是價(jià)值重估，隨著財(cái)政部公布了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，各大基金公司的基金經(jīng)理、研究員目前都在忙著對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)的投資價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估。

新財(cái)務(wù)制度出臺(tái)

今年2月15日，財(cái)政部在人民大會(huì)堂公布了修訂多年的新39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。其中，研究人員在解讀《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》時(shí)，認(rèn)為該準(zhǔn)則將對(duì)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生巨大的正面影響。

《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則是本次企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容。所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的土地使用權(quán)、長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

招商證券分析師表示，新增的準(zhǔn)則要求上市公司可以通過(guò)賺取租金，或持有房地產(chǎn)等待其增值來(lái)獲取利潤(rùn)。在具體的計(jì)算方法上，該準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值模式。一旦投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提升，上市公司的財(cái)報(bào)將體現(xiàn)這一利潤(rùn)。

該準(zhǔn)則使得經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，在利潤(rùn)上獲益不小。這些公司一般都擁有大量土地使用權(quán)或者房產(chǎn)。它們往往希望通過(guò)收取租金，來(lái)獲得長(zhǎng)期收益。而且，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而繼續(xù)向上，這些園區(qū)類(lèi)上市公司一旦在將來(lái)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在持有的房產(chǎn)，必將獲得可觀利潤(rùn)。

機(jī)構(gòu)開(kāi)始瘋狂增倉(cāng)

在2月15日財(cái)政部公布了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，大機(jī)構(gòu)便大力加倉(cāng)房地產(chǎn)股票。從2月6日滬、深兩市恢復(fù)交易以來(lái)，以萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等為頭的房地產(chǎn)板塊就集體出現(xiàn)上揚(yáng)行情，走勢(shì)異常強(qiáng)勁。

春節(jié)長(zhǎng)假之后，萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、天房發(fā)展、招商局等房地產(chǎn)公司持續(xù)上揚(yáng)，紛紛創(chuàng)出公司股價(jià)的近期新高。萬(wàn)科A已經(jīng)從春節(jié)前的每股5元左右上漲到了6元，天房發(fā)展從每股4元左右上漲到了5元左右，金地集團(tuán)已經(jīng)從每股6.8元漲到了8元左右，漲幅遠(yuǎn)高于大盤(pán)。

招商證券分析師表示，房地產(chǎn)公司之所以能夠持續(xù)走強(qiáng)，主要是因?yàn)榻谌嗣駧乓恢北３中》祽B(tài)勢(shì)，這對(duì)以人民幣計(jì)算資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性利好，加上大機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)2006年不會(huì)有新的行業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)，導(dǎo)致很多機(jī)構(gòu)近期都在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行加倉(cāng)。

上市公司反應(yīng)不一

面對(duì)市場(chǎng)的追捧，房地產(chǎn)上市公司反應(yīng)不一。

萬(wàn)科的工作人員對(duì)記者表示，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)一些土地儲(chǔ)備主要形成于上世紀(jì)90年代左右的公司利好效應(yīng)會(huì)大一些。目前，全國(guó)各地都已經(jīng)實(shí)行土地“招、拍、掛”制度，公司拿到的土地價(jià)格本身就已經(jīng)是市場(chǎng)形成的公允價(jià)格，如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的話(huà)，相應(yīng)的公司業(yè)績(jī)也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)向好時(shí)，是錦上添花，在樓市轉(zhuǎn)淡時(shí)，未必是好事。

在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，老牌地產(chǎn)公司陸家嘴擁有大量的批租及租賃用項(xiàng)目資源，多于上世紀(jì)90年代取得，成本極低。眾多機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，公司的公允價(jià)值和取得成本相比，增長(zhǎng)已經(jīng)高達(dá)數(shù)倍，總資產(chǎn)增值可能十分驚人。陸家嘴的股價(jià)也隨之出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。陸家嘴的工作人員通過(guò)電話(huà)對(duì)記者表示，較近向公司詢(xún)問(wèn)相關(guān)事宜的投資者非常多。從公司方面看，新的企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則雖已頒布，但要等到2007年1月1日才正式實(shí)施。而且，與該準(zhǔn)則配套的相關(guān)具體實(shí)施規(guī)則并未明確，所以陸家嘴現(xiàn)在還無(wú)法判斷新準(zhǔn)則可能給公司帶來(lái)怎樣的具體影響。

另有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，盡管財(cái)政部提出了公允價(jià)值模式，但因?yàn)橄嚓P(guān)操作細(xì)則缺乏，該模式很容易成為操縱公司業(yè)績(jī)的方便工具，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)該在該問(wèn)題上予以重視。

　　　　　(作者：肖賓)