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評(píng)估房產(chǎn)該找誰(shuí)?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 851 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。
杜建國(guó)聶燕軍/文

  什么情況要做價(jià)格評(píng)估

  在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中,一般遇到以下幾種情況時(shí),需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估:

  □房地產(chǎn)交易雙方為確定合理的交易價(jià)格或租賃價(jià)格,可以委托房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,以評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考,以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解,期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。

  □雙方辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù),需要按成交價(jià)格的一定比例繳納契稅,如果申報(bào)價(jià)格明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格,則需對(duì)成交房屋進(jìn)行評(píng)估,按評(píng)估額來(lái)納稅;

  □公房上市,向政府繳納出讓金或土地收益金,需要評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估價(jià)格;

  □征地及舊城改造、房屋拆遷,需要按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估價(jià)格來(lái)補(bǔ)償;

  □以房屋抵押的貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn),需對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估,以確定貸款、投保額度;

  □房地產(chǎn)繼承、分割、糾紛所涉及到的房地產(chǎn)價(jià)格,也需要評(píng)估機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);

  □以房地產(chǎn)作價(jià)入股,用房地產(chǎn)抵債,房地產(chǎn)拍賣(mài)或破產(chǎn)清算,都需要評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告;

  □一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),企業(yè)改制、被收購(gòu)、兼并或合并,以及辦理土地使用權(quán)出讓都離不開(kāi)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

  哪種評(píng)估機(jī)構(gòu)可靠

  目前國(guó)內(nèi)的評(píng)估機(jī)構(gòu)種類(lèi)繁多,從專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估公司、資產(chǎn)評(píng)估公司到會(huì)計(jì)師事務(wù)所、各類(lèi)咨詢(xún)公司,從幾十人上百人的大公司到一兩個(gè)人的小公司,應(yīng)有盡有。真正具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)只有兩類(lèi),一類(lèi)是建設(shè)部批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),較高端為一級(jí)其次為二級(jí)和三級(jí);另一類(lèi)是國(guó)土資源部批準(zhǔn)設(shè)立的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),較高端為A級(jí),其次為準(zhǔn)A級(jí)和B級(jí)。就北京市而言,管理機(jī)關(guān)為北京市國(guó)土資源和房屋管理局;市場(chǎng)一處管理房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),土地出讓處管理土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前北京市從事房地產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)正在清理整頓,由北京市國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn)可繼續(xù)從事房地產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)大約有幾十家。而北京地區(qū)具有建設(shè)部一級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有十幾家。

  至于財(cái)政部認(rèn)定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所大多不具備房地產(chǎn)評(píng)估的資格。此外社會(huì)上比較常見(jiàn)的房地產(chǎn)咨詢(xún)、服務(wù)公司,多數(shù)情況下是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),這類(lèi)機(jī)構(gòu)數(shù)量也比較多,有幾百家,是為了促成房地產(chǎn)交易而從事居間、代理業(yè)務(wù),由北京市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)二處統(tǒng)一管理。它們一般也不具備房地產(chǎn)評(píng)估資格,不管是哪種機(jī)構(gòu),只要看他們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)就可以知道其是否有從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的資格。

  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估怎樣取費(fèi)

  對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的收費(fèi),國(guó)家有專(zhuān)門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),采用的是按評(píng)估標(biāo)的額差額定率分檔累進(jìn)的方法計(jì)算,具體可參看附件:“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”和收費(fèi)舉例。對(duì)于評(píng)估總量值低于100萬(wàn)元人民幣的,可直接按照5‰的比例測(cè)算。

  例如,標(biāo)的總額40000萬(wàn)元,計(jì)算評(píng)估收費(fèi)額。

  100萬(wàn)元×5‰=0.5萬(wàn)元

 ?。?000-100)萬(wàn)元×2.5‰=2.25萬(wàn)元

  (2000-1000)萬(wàn)元×1.5‰=1.5萬(wàn)元

 ?。?000-2000)萬(wàn)元×0.8‰=2.4萬(wàn)元

 ?。?000-5000)萬(wàn)元×0.4‰=1.2萬(wàn)元

  (10000-8000)萬(wàn)元×0.2‰=0.4萬(wàn)元

 ?。?0000-10000)萬(wàn)元×0.1‰=3萬(wàn)元

  收費(fèi)總金額為:0.5+2.25+1.5+2.4+1.2+0.4+3=11.25萬(wàn)元

  常用哪些評(píng)估方法

  房地產(chǎn)評(píng)估雖然是專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作,但其原理并不復(fù)雜,常用的評(píng)估方法有以下幾種:

  □市場(chǎng)比較法將要評(píng)估的房地產(chǎn)與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?,以此估算要評(píng)估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

  □剩余法預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等,以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。□收益法預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

  □成本法求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格(即在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下,重新建造評(píng)估對(duì)象所需的費(fèi)用)或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

  □基準(zhǔn)地價(jià)修正法各地方政府一般定期對(duì)所轄區(qū)域公布基準(zhǔn)地價(jià),由評(píng)估對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。

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