工業(yè)用地不同于商業(yè)用地和居住用地，用地企業(yè)及產(chǎn)業(yè)的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)更多體現(xiàn)在城市之間的選擇上。一個(gè)城市工業(yè)地價(jià)水平高低直接影響到其招商引資的強(qiáng)度和能力，也直接牽動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、勞動(dòng)就業(yè)等諸多方面，從而形成地區(qū)間特有的工業(yè)用地價(jià)格及產(chǎn)業(yè)布局競(jìng)爭(zhēng)模式。

評(píng)估難點(diǎn)

從宏觀上講，影響工業(yè)地價(jià)的主要因素包括行政因素、成本因素和市場(chǎng)因素。在工業(yè)用地價(jià)格還沒有市場(chǎng)化之前，現(xiàn)階段對(duì)工業(yè)地價(jià)起著決定性影響的主導(dǎo)因素是行政的干預(yù)，也往往容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象，甚至有些地方政府為招商引資，人為地壓低基準(zhǔn)地價(jià)和出讓較低價(jià)。就成本而言，工業(yè)用地價(jià)格不決定于成本（現(xiàn)階段工業(yè)地價(jià)價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括征地取得費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等，其中征地補(bǔ)償費(fèi)所占比例在45%－60％；土地開發(fā)費(fèi)除部分開發(fā)難度大、配套要求高的土地費(fèi)用稍高以外，相對(duì)來說比較固定，其比例在30％－40％；相關(guān)稅費(fèi)就包括耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、基本農(nóng)田用地保護(hù)費(fèi)、征地管理費(fèi)等，在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)不納入成本稅費(fèi)的情況下，稅費(fèi)仍占工業(yè)地價(jià)的10%），但各項(xiàng)取得成本的高低直接影響到工業(yè)用地的較低出讓限價(jià)。事實(shí)上，工業(yè)用地價(jià)格較終決定于供需關(guān)系，但我國(guó)主要城市目前工業(yè)用地供需總體上呈現(xiàn)供大于求的局面，這一點(diǎn)在工業(yè)用地價(jià)格近幾年間沒有太大變化方面也有所體現(xiàn)，加之其他因素的影響，造成現(xiàn)階段各城市工業(yè)用地基本上是有求必供，工業(yè)用地的價(jià)值和價(jià)格沒有真正實(shí)現(xiàn)。

評(píng)估方法選擇

在實(shí)際工業(yè)用地評(píng)估中，除了基準(zhǔn)地價(jià)修正法外，無論是采用成本逼近法、市場(chǎng)比較法還是收益還原法，均導(dǎo)致在評(píng)估時(shí)的各種影響因素信息提取上的困難和方法標(biāo)準(zhǔn)等諸多難點(diǎn)。

因此，在城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中，成本逼近法是工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估的頭選方法，雖然成本逼近法有其自身的系統(tǒng)缺陷，但在工業(yè)地價(jià)交易案例不多、工業(yè)用地涉外評(píng)估時(shí)，成本逼近法仍是一種較能被各界認(rèn)可的方法。市場(chǎng)比較法更能體現(xiàn)土地價(jià)值但有待市場(chǎng)進(jìn)一步成熟，目前各地應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，采用的案例主要是抵押價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格。抵押沒有真正的交易，只是預(yù)先評(píng)估的價(jià)格，不能反映真實(shí)的交易，也沒有通過市場(chǎng)檢驗(yàn)，沒有實(shí)際應(yīng)用意義；轉(zhuǎn)讓價(jià)格盡管是一種市場(chǎng)價(jià)，但目前市場(chǎng)價(jià)格和取得價(jià)格之間的差異仍很大，且即便是真實(shí)發(fā)生交易的土地，交易價(jià)格也存在兩個(gè)問題：一是地面附著物的剝離是否合適，二是這一交易價(jià)格是否真實(shí)?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法將逐漸退出工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估。目前的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)，在一定程度上是迎合了地方政府招商引資的需要，沒有真實(shí)反映土地的稀缺性，應(yīng)用系數(shù)修正法評(píng)估工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)只能使評(píng)估價(jià)更加背離實(shí)際。今后可逐步根據(jù)廠房出租租金探索應(yīng)用收益還原法，隨著工業(yè)集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一些地方廠房的出租信息很多，與政府土地出讓價(jià)格相比，租金更能反映市場(chǎng)實(shí)際。研究工業(yè)用地租金跟價(jià)格的關(guān)系，可以為今后應(yīng)用收益還原法評(píng)估工業(yè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)探索新的道路。

　　　　　(作者：中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所 田彥軍)