【改變】

1.收費(fèi)等級(jí)劃分更細(xì)

小高層由2級(jí)變4級(jí)

2006年9月，合肥正式實(shí)施《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》。將近4年過去了，省城住宅小區(qū)的建設(shè)、物管企業(yè)的服務(wù)方式都發(fā)生了較大變化，隨著人工成本、服務(wù)成本的調(diào)整等，既有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分模式與實(shí)際已有不符。

按照原標(biāo)準(zhǔn)：省城住宅小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)多層分為四級(jí)：一級(jí)為0.70元，四級(jí)0.30元，上下浮動(dòng)20%；高層分為二級(jí)：一級(jí)為1.2元、二級(jí)為1.0元，上下浮動(dòng)20%。高層繼續(xù)按二級(jí)劃分，顯然不適合，今后省城樓市將以高層為主，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)太單一對(duì)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)都不合理。為此，新《辦法》將小高層、高層住宅也劃分為四級(jí)。

除了等級(jí)上由原來的一、二、三、四級(jí)變更為甲、乙、丙、丁四級(jí)外，價(jià)格上也略有變動(dòng)。

據(jù)了解，合肥市通過實(shí)際的成本調(diào)查核算，將路燈、電梯等公共能耗納入物業(yè)費(fèi)后，將多層的丁級(jí)由原來四級(jí)的0.3元調(diào)整至0.4元。小高層、高層由原來一級(jí)的1.2元調(diào)整為1.3元，上浮仍以20%為較高上限。

2 .收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也可商量

指導(dǎo)價(jià)不是“定價(jià)”

“政府指導(dǎo)價(jià)不是定價(jià)，物業(yè)公司與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以商量的，只要不超過這個(gè)價(jià)格！ ”據(jù)物價(jià)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)不在聽證會(huì)目錄之中，并不需要經(jīng)過聽證會(huì)，此次定價(jià)納入公共能耗后，經(jīng)過測(cè)算，居民支出的物業(yè)費(fèi)水平也不會(huì)有實(shí)際的提高。

另外，劃定了指導(dǎo)價(jià)，也不意味著大家都得統(tǒng)一。只要業(yè)主與物業(yè)公司商定了價(jià)格，就可以按照雙方談妥的價(jià)格執(zhí)行。

據(jù)了解，合肥市已有上百個(gè)小區(qū)選擇這種方式制定物業(yè)收費(fèi)的價(jià)格。一般的執(zhí)行方式是業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)，然后通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商價(jià)格。

3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)提前定

盯房?jī)r(jià)也要盯物業(yè)費(fèi)

購(gòu)房時(shí)，大部分市民往往只會(huì)關(guān)注房?jī)r(jià)，等到交房或真正入住以后，才能知道物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。如果這樣說起來，物業(yè)費(fèi)某種程度其實(shí)并未明碼標(biāo)價(jià)。因?yàn)?，等房子到手后，業(yè)主已根本不能拒絕前期的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

新的《辦法》同樣對(duì)這種舊的操作程序有所更改。該《辦法》規(guī)定，前期物業(yè)合同中明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，該合同應(yīng)當(dāng)包含在商品房購(gòu)賣合同當(dāng)中，作為商品房購(gòu)賣合同的附件，經(jīng)過業(yè)主簽字確認(rèn)。同時(shí)，作為開發(fā)商辦理價(jià)格備案和房屋預(yù)售的審核材料。

這對(duì)購(gòu)房人和開發(fā)商來說其實(shí)都有利，購(gòu)房人可以明明白白消費(fèi)，房?jī)r(jià)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都能提前知道，免除其后不必要的糾紛。

4.服務(wù)等級(jí)更加細(xì)化

草高不超過8厘米

新《辦法》與2006年實(shí)施至今的細(xì)則相比，有一處變化較引人關(guān)注，那就是對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化。

關(guān)于維修服務(wù)，新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定小區(qū)需“24公里受理業(yè)主或使用人保修，急修半個(gè)公里內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一日內(nèi)完成”。有業(yè)內(nèi)人士指出，24公里受理業(yè)主或使用人保修，這在以前就沒有規(guī)定，對(duì)物業(yè)提出了更高要求。

此外，新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)甚至規(guī)定“修剪草坪保持平整，草高不超過8CM (標(biāo)準(zhǔn))；隨時(shí)清除雜草，目視無雜草”。連草高都有規(guī)定，上述業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的細(xì)節(jié)讓物業(yè)更有可操作性，也讓整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)更有可能成為物業(yè)服務(wù)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，從而緩解目前業(yè)主與物業(yè)就服務(wù)所造成的糾紛。

【現(xiàn)狀】

據(jù)合肥市物業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前合肥市場(chǎng)上大約有560家物業(yè)公司在為全市一千多個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，這些物業(yè)公司中較多的是由開發(fā)商“裙帶”的子公司。目前整個(gè)合肥市場(chǎng)上，提供二、三級(jí)服務(wù)的較多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在這個(gè)水平上。其中，達(dá)到一級(jí)服務(wù)、收取一級(jí)服務(wù)費(fèi)用的只有一些高端小區(qū)。上浮一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取的則只屬于一些品牌開發(fā)商的高端樓盤。

【新辦法】

1.小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)劃分有變，小高層、高層住宅由兩級(jí)劃分為四級(jí)；

2.合肥市通過實(shí)際成本調(diào)查核算，將路燈、電梯等公共能耗納入物業(yè)費(fèi)；

3.政府指導(dǎo)價(jià)不是定價(jià)，物業(yè)公司與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以商量的，只要不超過這個(gè)價(jià)格；

4.房?jī)r(jià)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都能提前知道，免除其后不必要的糾紛；

5.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化，24公里受理業(yè)主或使用人保修，小區(qū)內(nèi)草高不得超過8厘米。

(作者：劉萬輝、史夏容、朱慶玲、強(qiáng)飛)