重磅條款

國(guó)家七部委日前發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)5條”，其中不乏直接影響樓市的重磅條款。包括：頭套房頭付款比例調(diào)整至不少于3成；二套房頭付比例不低于5成、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；各商業(yè)銀行暫停第三套房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

征收標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)內(nèi)人士分析，按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至 30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。但在當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況下，按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，且難以起到調(diào)控作用。而房產(chǎn)稅由原值征收改為按評(píng)估值征稅后，則可以解決這一問(wèn)題。

據(jù)透露，滬深兩地房產(chǎn)稅已獲批，上海近日將會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅征收實(shí)施細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)房產(chǎn)稅稅率為0.3%~0.4%，有人計(jì)算：房子購(gòu)的時(shí)候總價(jià)100萬(wàn)元，如果每年0.4%的話(huà)，一年就要交4000元，相當(dāng)于一個(gè)月工資白賺。據(jù)透露，房產(chǎn)稅擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房試點(diǎn)恢復(fù)征收，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

加快推進(jìn)房產(chǎn)稅

改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)的提法引起了社會(huì)普遍關(guān)注。然而“房產(chǎn)稅”以什么方式落地開(kāi)花，新政并未明確。財(cái)政部、國(guó)稅總局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房試點(diǎn)恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員、財(cái)稅專(zhuān)家倪紅日則認(rèn)為，對(duì)個(gè)人擁有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的制度性問(wèn)題不大。至于個(gè)人擁有的非經(jīng)營(yíng)性住房，應(yīng)該從一定標(biāo)準(zhǔn)的高端住房比如別墅等豪宅開(kāi)始。若能充分、準(zhǔn)確地掌握個(gè)人住房信息，可對(duì)個(gè)人擁有的用于投資性的第三套或第四套住房征收房產(chǎn)稅。

在“新國(guó)5條”出爐的同，易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭(微博 博客)在個(gè)人微博中提前預(yù)告了“新國(guó)5條”將在晚間通過(guò)媒體發(fā)布的消息。微博同時(shí)透露，上海、深圳房產(chǎn)稅獲批，稅率為0.3%~0.4%?！澳陜?nèi)開(kāi)征的可能性很大。 ”

市場(chǎng)或迎來(lái)“退單潮”

對(duì)上述“爆料”，有人甚至開(kāi)始計(jì)算起房產(chǎn)稅的稅費(fèi)：房子購(gòu)的時(shí)候總價(jià)100萬(wàn)元，如果每年0.4%的話(huà)，一年就要交4000元，相當(dāng)于一個(gè)月工資白賺。

在看到樓市調(diào)控“新國(guó)5條”后，“一驚二嘆三糾結(jié)”很適合形容不少購(gòu)房者的心情：沒(méi)購(gòu)房的琢磨著房?jī)r(jià)是不是會(huì)降；購(gòu)房已在進(jìn)行的可能想著是不是會(huì)被高價(jià)套??；而購(gòu)了房的則在想，以后房子會(huì)不會(huì)收房產(chǎn)稅。

采訪中業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，預(yù)計(jì)近兩周內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一波“退單潮”，部分是看空后市的購(gòu)家，另外一部分則是由于貸款政策變化造成的頭付款不足的退房客?！爸耙呀?jīng)批出來(lái)的貸款，不會(huì)受到新政策的影響”。

樓市“銀十”或遭沖擊

先進(jìn)沒(méi)有懸念的是，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，10月份的樓市表現(xiàn)肯定將比9月份差。在很多開(kāi)發(fā)商加緊銷(xiāo)售出貨的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，政策的突然出臺(tái)無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售造成直接壓力。

深圳一家房地產(chǎn)上市公司的董秘表示，由于前段時(shí)間市場(chǎng)過(guò)于火熱，公司對(duì)政策的進(jìn)一步出臺(tái)已經(jīng)有了預(yù)期，只是不知道出臺(tái)的時(shí)間。而此番在國(guó)慶前推出，應(yīng)該會(huì)對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。

廣州一家香港上市公司營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，會(huì)給市場(chǎng)造成一定影響，但主要是投資性需求被遏制，自住型購(gòu)家則不會(huì)受到?jīng)_擊。

■數(shù)字背景

跟其他發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，深圳的購(gòu)房年齡呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)。深圳中原地產(chǎn)選取今年7月份、8月份的2900多個(gè)樣本，嚴(yán)格按身份證號(hào)碼取證。90平方米以下購(gòu)房者平均年齡為33歲，90平方米至144平方米的為34歲，144平方米以上的為37歲，總體平均34歲。 95%的購(gòu)房者年齡在25歲至45歲之間，其中25歲至35歲的購(gòu)房者占比達(dá)到60%。

日本和德國(guó)平均購(gòu)房年齡為42歲，我國(guó)臺(tái)灣的平均購(gòu)房年齡為36歲，英國(guó)頭次購(gòu)房者平均年齡為37歲。

■分析

超前購(gòu)房還要繼續(xù)嗎？

“超前購(gòu)房使得住房需求進(jìn)一步放大，在供應(yīng)跟不上的情況下，就會(huì)成為房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的推力。 ”深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)主任高海燕(微博)說(shuō)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展非常不利，它透支了未來(lái)。

高海燕表示，此次調(diào)控將導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)后市有更大的期望，所以選擇觀望的人會(huì)越來(lái)越多。從而在短期內(nèi)對(duì)目前的市場(chǎng)成交量反彈有一定的抑制，導(dǎo)致成交量下跌，又重回到“國(guó)十條”出臺(tái)時(shí)的狀態(tài)。但關(guān)鍵是市場(chǎng)要的不是這種狀態(tài)，而是要房?jī)r(jià)下降，而這時(shí)就要靠政策的執(zhí)行力度了?！皣?guó)十條”出臺(tái)后，除了信貸方面執(zhí)行得不錯(cuò)以外，其他方面都執(zhí)行不到位。根據(jù)多年的樓市政策運(yùn)行情況來(lái)看，光靠行政性的措施來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，效果不一定理想，較終還是要靠稅收政策。a02b 據(jù)新華社電

超前購(gòu)房三個(gè)原因

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳購(gòu)房年齡之所以低于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，主要基于三個(gè)原因：一是近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，使得很多不具備條件的年輕人急于入市。

二是中國(guó)人向來(lái)就有購(gòu)婚房的概念，再加上一部分年輕購(gòu)房者有父母給予經(jīng)濟(jì)支持。

三是深圳有大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的年輕實(shí)業(yè)家，在投資渠道狹窄的情況下，不少人選擇投資房地產(chǎn)。