“住宅用地57%沒有入市”之說商無科學(xué)論證

中原地產(chǎn)監(jiān)測國內(nèi)12個城市的土地數(shù)據(jù)，選取一些比如萬科經(jīng)濟集團，富麗地產(chǎn)、本申實業(yè)等40家知名地產(chǎn)商2003年以來的土地公開市場獲得的270地塊樣本進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這些地塊中除去在售和售完的土地，有57%沒有入市，其中27%土地處于待開發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，沒有形成實際的房源銷售。媒體對此評論，一邊樓市在回暖漲幅明顯，另一方面地塊在曬太陽。

但住宅用地閑置是不是達到57%，目前沒有科學(xué)論證，專家認(rèn)為還是有一定道理的。因為2007年在股市樓市雙重利好的刺激下，圈錢存地模式被開發(fā)商所追捧，導(dǎo)致全國各地地王頻頻出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)地價和房價倒掛的現(xiàn)象。在目前中國房價這樣一種迷幻的狀態(tài)當(dāng)中，土地在當(dāng)中扮演的角色越來越像一個謎。

拿地潛規(guī)則揭開房地產(chǎn)官商秘密 拿地潛規(guī)則揭開房地產(chǎn)官商秘密 據(jù)媒體報道，有開發(fā)商透露，土地拍賣過程中，灰色交易普遍存在，而地王現(xiàn)象背后更是存在弄虛作假、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相。企業(yè)為了拿地，“沒有一個不行賄”。

其實，企業(yè)拿地“沒有一個不行賄”，并不是佐證某些政府部門和官員腐敗的“孤本”。早在2007年，一位開發(fā)商就公開曝光，“樓盤開發(fā)成本只占房價20%，房產(chǎn)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被土地規(guī)劃、測量、招投標(biāo)等相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了”。較近，王石的那句“現(xiàn)在不行賄成了過街的老鼠，行賄反而成了英雄了”，也劍指房地產(chǎn)業(yè)腐敗成風(fēng)的現(xiàn)象。

業(yè)界、學(xué)界、部委對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)度不一

房地產(chǎn)確實冷靜了相當(dāng)長一段時間，目前整個樓市處于調(diào)整甚至回暖的過程中。準(zhǔn)確判斷當(dāng)前樓市的情況或者說預(yù)測下一步樓市的走勢，可以說是非常難以回答的問題。但從業(yè)界和學(xué)界，包括部委對房地產(chǎn)市場目前發(fā)展態(tài)度，還是能讀出一些信息：

業(yè)界對房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)度較典型的觀點是認(rèn)為，目前樓市回暖過程中，還只是填坑，未來還有很多的不確定性，此時如果政策收緊的話，將會影響整個行業(yè)的回暖態(tài)勢，并有傷及全局的風(fēng)險之勢；

學(xué)界認(rèn)為，由于信貸政策寬松，大量投資性甚至投機性的需求重新入場會導(dǎo)致5月份、6月份個別城市的房價出現(xiàn)快速的上漲；

目前部委對房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)度有這樣幾個方面：一個是財政部，財政部認(rèn)為，由于信貸寬松，資金很可能流入股市和房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致兩市虛假繁榮，助長泡沫和引發(fā)通脹；另一方面是住房建設(shè)部，住房建設(shè)部認(rèn)為投資性需求不斷的進入樓市，泡沫苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，必須密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，但樓市政策暫時維持穩(wěn)定；國土資源部認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場，總體仍處于調(diào)整階段。

樓市觀點

個別城市房價上漲壓力大

樓市回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，供給明顯不足，個別城市房價上漲壓力仍較大

當(dāng)前，我國經(jīng)濟發(fā)展正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，從1—7月份有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前一段時間的調(diào)整已經(jīng)超預(yù)期地領(lǐng)跑其他行業(yè)率先回暖。商品房銷售面積同比增長37.1%，商品住宅銷售面積同比增長38.8%。房價的止跌并穩(wěn)步回升也是市場回暖的重要表現(xiàn)。隨著經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好，全國房地產(chǎn)市場仍有望繼續(xù)穩(wěn)步回暖。

現(xiàn)在人們關(guān)注和擔(dān)心的，主要是4月下旬以來，伴隨著投資性需求和改善性需求的入市，少數(shù)城市房價、地價上漲幅度過大。

判斷下半年這些城市的市場和房價走勢，主要還是看供需兩方面。從需求面看，當(dāng)前刺激市場價格上漲的需求是否全部具有可持續(xù)性，這個問題尚待觀察。房價上漲過快的城市，不少以自主性和改善性需求為主的普通購房者重新陷入觀望，7月份一些城市成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑。有一些城市緊縮二套房貸政策，對投資性需求及房價上漲起到了積極的抑制作用。但這些城市，人們對房產(chǎn)保值、增值的預(yù)期仍然比較強烈，潛在的需求也仍然存在。

供給面的情況則不容樂觀。今年以來，商品房銷售面積增長顯著，但1—7月房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅同比增長11.6%，住宅開發(fā)投資同比增長為8.2%，土地購置面積、完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標(biāo)的下降，對房地產(chǎn)市場下一步的供給將產(chǎn)生較大影響。特別像北京等幾個銷售量比較大的省市，1—7月住宅投資同比還是下降，比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江蘇下降2.4%、福建下降26.1%、廣東下降13.8%。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)對上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測，以過去6個月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅能提供未來2—4個月的銷售，深圳僅供6個月的銷售，供給明顯不足。

在上述供需狀況的背景下，加上開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解以后，失去了降價促銷的壓力，綜合分析，今后一段時期這些城市房價上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會趨緩，成交量則可能出現(xiàn)震蕩。

客觀來說，一些房價、地價上漲過快的城市必須防止泡沫的產(chǎn)生與積累。否則會對需求的進一步釋放、房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該冷靜判斷當(dāng)前形勢，不要助推樓市漲價，以實際行動來維護樓市回暖的局面。

樓市掃描

北京：

8月房價上漲幅度頭次放緩 7月下半月以來，北京普通商品房市場成交量上漲幅度一再放緩，并于8月上半月出現(xiàn)明顯下滑。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，北京商品房住宅同比成交量下滑9.25%。與此同時，來自中大恒基市場部數(shù)據(jù)顯示，北京8月上半月二手房住宅成交量也下滑6.05%。

據(jù)了解，樓市拐點已經(jīng)初現(xiàn)端倪。與確認(rèn)市場回暖一樣，拐點基本是保持兩個月以上的下滑，而目前的市場從7月開始已經(jīng)出現(xiàn)下滑，另外同比6月、7月、8月成交可以看出，價格漲幅已經(jīng)明顯趨緩，而成交量和價格的平衡點已經(jīng)在7月上半月形成頂峰，從7月下半月就已經(jīng)出現(xiàn)成交量明顯下滑的趨勢。詳細>>>

深圳：

樓市再現(xiàn)觀望心態(tài) 根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)部門每日成交統(tǒng)計，上周全市一手住宅成交量環(huán)比上漲11.9%；成交二手住宅量環(huán)比下跌0.8%。一手住宅方面，持續(xù)受新房供應(yīng)量增加的影響，成交量呈現(xiàn)一個良好的上升趨勢。二手住宅方面，繼前3周成交量環(huán)比小幅下跌之后趨于穩(wěn)定，成交套數(shù)基本與前周持平。二手住宅價格經(jīng)過了前幾個月的快速上漲后，價格達到高位，部分片區(qū)物業(yè)價格已超過2007年同期水平，這引起了部分購家及投資客觀望，成交量有所下滑。

房企巨頭醞釀大幅提價 上海證券報日前獲悉，某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)醞釀對深圳在售樓盤大幅提價，幅度至少在10%左右。因為該企業(yè)處于國內(nèi)領(lǐng)跑地位，且在上輪樓市周期中預(yù)測準(zhǔn)確，反應(yīng)快速，被很多開發(fā)商視為跟隨標(biāo)桿。

該企業(yè)一位人士透露，負責(zé)具體定價戰(zhàn)略的部門上報的調(diào)價幅度超過10%，但決策部門認(rèn)為還有更大上調(diào)空間。隨后，記者致電該企業(yè)在深圳的一典型樓盤，銷售人員稱，根據(jù)較新公司會議精神，從下周一開始，原有的10萬元/套的優(yōu)惠額下降為5萬元/套。初步提價策略已經(jīng)開始落實。詳細>>>

上海：

二套房貸全線念起緊箍咒 自銀監(jiān)會重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策后，從市場情況看，目前上海各家銀行的二套房利率操作標(biāo)準(zhǔn)已普遍上調(diào)至八五折。上海二套房貸的“蜜月期”終告結(jié)束。

CBN從多家中介及貸款服務(wù)機構(gòu)得到的消息顯示，目前上海絕大多數(shù)銀行均已以“家庭”為單位來認(rèn)定房產(chǎn)套數(shù)。同時，銀行對客戶的審核標(biāo)準(zhǔn)也明顯比以往嚴(yán)格了許多。

據(jù)了解，在銀監(jiān)會6月份重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策之前，上海各家銀行普遍采取以“個人”為單位認(rèn)定房產(chǎn)套數(shù)。按這一操作標(biāo)準(zhǔn)，即使一對夫妻名下已有一套房產(chǎn)，作為非主貸人的一方，在另外購置新房時仍可享受頭套房的商業(yè)貸款利率優(yōu)惠。