土地價(jià)格：理性變動(dòng)還是高價(jià)地歸來？

國慶節(jié)前夕，上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)三幅熱門地塊順利出讓，樓板價(jià)均超過２萬元／平方米，其中較高的長風(fēng)８號東地塊的樓板價(jià)為２５９６６元／平方米，成為長風(fēng)地區(qū)新高價(jià)地。

不過，三幅地塊的成交溢價(jià)率較低為４５％，較高７３％，較去年同期動(dòng)輒超過１００％的水平相比，已經(jīng)明顯下降，相比于今年１－８月上海純住宅用地的平均溢價(jià)率也是大幅回落。

全國情況也是類似。中國指數(shù)研究院新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年１－４月，全國１０５個(gè)城市住宅用地樓板均價(jià)曾由２１７５元／平方米下降到１５２６元／平方米，５、６兩月短暫“回暖”，但７月跌至１５０４元／平方米，８、９兩月則連續(xù)沖高，其中９月達(dá)到２７３１元／平方米。

但這些城市住宅用地的溢價(jià)率持續(xù)走低，同比增幅也明顯下滑：５月溢價(jià)率環(huán)比增幅僅為５％，而６－９月則連續(xù)出現(xiàn)溢價(jià)率同比負(fù)增長態(tài)勢。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，這表明在調(diào)控之后，開發(fā)商拿地愈發(fā)理性，對于拿地成本的控制和目標(biāo)地塊品質(zhì)的要求也愈發(fā)嚴(yán)格，從而導(dǎo)致高品質(zhì)地塊頻頻交易，而總體溢價(jià)水平卻持續(xù)走低。

不過，此過程中高價(jià)地時(shí)而冒頭，尤其是８月以來蘇州、杭州、南京、合肥等二三線城市地價(jià)躥升之勢更為顯著，對市場影響不容小覷。

近日，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，要求“嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓”“國土資源主管部門對競購人參加招拍掛出讓土地時(shí)，除應(yīng)要求提供有效身份證明文件、繳納競購（投標(biāo)）保證金外，還應(yīng)提交競購（投標(biāo)）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明”等。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成認(rèn)為，九十月份是土地出讓高峰期，“地根”調(diào)控新政策的及時(shí)出臺、加碼，對抑制新高價(jià)地的產(chǎn)生會有一定作用。

　閑置土地：處置能否“擲地有聲”？

閑置土地是樓市歷次調(diào)控遭遇的頑癥。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，截至今年５月底，全國共上報(bào)閑置土地宗數(shù)２８１５宗，面積達(dá)１６．９５萬畝。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)際閑置地塊可能比上報(bào)的數(shù)量更多。

上述《通知》明確，要求嚴(yán)格查處囤地炒地閑置土地行為，“對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅(jiān)決查處；對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要積極配合國土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦；對囤地炒地的行為，要及時(shí)依法依規(guī)嚴(yán)肅查處。”

一旦查出，如何處置？“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，加大監(jiān)管力度，如有違法違規(guī)記錄，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等”。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如何處理違法違規(guī)的事情，非常重要，這并不僅僅關(guān)系著某一個(gè)問題能否得到公平公正的處理，而且還會在社會上起到一種示范效應(yīng)，引發(fā)連鎖反應(yīng)。

ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹分析認(rèn)為，閑置土地清理會起到“殺一儆百”的效果。即使只有８％、１０％的閑置土地被收回，對市場都會造成很大的震撼。這對其余的閑置土地都會形成很大的壓力，促進(jìn)這些土地的開發(fā)，結(jié)果就是增加市場上住房的供應(yīng)量。

國土資源部今年６月曾公布對閑置土地處理“７月督察，８月約談，９月問責(zé)”的時(shí)間表。今年“國慶”前夕，國土資源部等三部委決定，對省級人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

“問責(zé)”能否“問”出究竟、“責(zé)”到根本，閑置土地處置情況如何，有多少違法違規(guī)的“囤地房企”會被曝光、處置？各方拭目以待。

　土地供應(yīng)：“紙面蛋糕”能否轉(zhuǎn)為實(shí)際增量？

根據(jù)國土資源部公布的計(jì)劃，今年除西藏以外的全國３０個(gè)省區(qū)市２０１０年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約１８萬公頃，與去年全國住房實(shí)際供地７６４６１公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量５４６５０公頃相比，增幅不可謂不大；其中，保障性住房用地為２４０００多公頃，比去年增加一倍多。土地計(jì)劃的“開閘”曾讓市場大呼“過癮”。

大半年過去，計(jì)劃落實(shí)如何？中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至９月上旬，除上海外，一線城市只完成今年供地計(jì)劃的二三成，成都、武漢等多個(gè)城市實(shí)際供應(yīng)土地面積僅相當(dāng)于２００９年供應(yīng)量的三至五成。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹日前也表示，２０１０年全國計(jì)劃住房建設(shè)用地供應(yīng)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，但是有些城市依然出現(xiàn)完成不到位的現(xiàn)象。她不無憂慮地說：“政策設(shè)計(jì)是好的，如果落實(shí)不了，就成空的了?！?p>業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，今年計(jì)劃土地供應(yīng)數(shù)量明顯大于往年，如果不改變土地市場管理的現(xiàn)狀，會不會出現(xiàn)“邊供應(yīng)邊閑置”的情況？

有關(guān)部委近日強(qiáng)化了住房用地和住房建設(shè)的年度計(jì)劃管理，要求各地“根據(jù)年度計(jì)劃實(shí)行宗地供應(yīng)預(yù)安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到地塊”“沒有完成上述住房供地計(jì)劃的地方，不得向大戶型高端住房建設(shè)供地”，并要求“各地要加大對２０１０年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督察考核力度”。

“必須將調(diào)控推向縱深，才有可能達(dá)到本輪調(diào)控的目標(biāo)?！睏罴t旭說。

(作者：葉鋒)