聯(lián)合證券的調(diào)研顯示，在經(jīng)歷了6-7月份價(jià)格的快速上漲后，從8月份開始，一二線城市房價(jià)開始趨緩，由于豪宅市場未見降溫，部分城市9月成交均價(jià)繼續(xù)上行。

高端市場銷售井噴

據(jù)了解，位于北京燕山附近區(qū)域的一個(gè)名為“山上的別墅”的項(xiàng)目上日前推出了11棟億元?jiǎng)e墅，刷新了北京別墅項(xiàng)目的價(jià)格紀(jì)錄，成為北京頭個(gè)“億元級別墅區(qū)”。雖然價(jià)格不菲，但仍有不少人士表示出興趣與簽訂意向，已有三棟被預(yù)定。

來自易居中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月上旬，北京累計(jì)未售出的豪宅市值僅432億元，僅供北京高市2個(gè)月消化。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，整個(gè)房地產(chǎn)市場都很火爆，豪宅的熱銷相對滯后于普通住宅。這種趨勢從今年二季度就已露出端倪，豪宅銷量異?；鸨！?月16日開盤，到7月底，總銷售額約為12億”。

根據(jù)易居中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以每平方米3萬元的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，北京豪宅市場6、7、8月均銷售金額約為200億。高端市場消化量加快，但后續(xù)的供應(yīng)量明顯不足。截至8月末，北京市均價(jià)3萬元以上的項(xiàng)目均出現(xiàn)旺銷，位列銷售額排行榜前幾位的頭創(chuàng)禧瑞都(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、御金臺(tái)(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、北京星河灣(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、國奧村(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等項(xiàng)目的月銷售量均超過2億元。

個(gè)別項(xiàng)目漲幅驚人。在近期舉辦的《綠色奧運(yùn)建設(shè)發(fā)展論壇》上，北京國奧村銷售人員告訴本報(bào)記者，目前國奧村均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米36000，而項(xiàng)目一期開盤價(jià)僅為每平方米17000元。

統(tǒng)計(jì)顯示，9月第4周，上海商品住宅的平均成交價(jià)格大幅上升17.56%，達(dá)到每平方米16628元，是進(jìn)入9月以來的周均價(jià)較高水平。9月25日四季雅苑67棟獨(dú)立別墅當(dāng)天售罄，均價(jià)高達(dá)每平方米77906元，體現(xiàn)于網(wǎng)上房地交易的數(shù)據(jù)，是帶動(dòng)商品住宅均價(jià)大幅上升。而四季雅苑還有30多棟獨(dú)立別墅的成交數(shù)據(jù)會(huì)在隨后逐步體現(xiàn)。位于北京玉淵潭的釣魚臺(tái)七號(hào)院，均價(jià)也達(dá)到7萬多元。

仲量聯(lián)行的研究顯示，第三季度，北京的高端住宅銷售市場供需兩旺，平均售價(jià)呈加速上漲的趨勢。由于市場成交量的回暖以及后期產(chǎn)品的升級，很多高端公寓售價(jià)環(huán)比上季度有了大幅度的拉升，本季度高端公寓的平均售價(jià)已達(dá)到每平方米24510元，比上一季度上漲了9.7%。高端別墅市場的需求也表現(xiàn)得十分旺盛，本季度平均售價(jià)達(dá)到每平方米20594元，比上一季度上漲了6.2%。

全經(jīng)聯(lián)秘書長楊樂渝認(rèn)為，由于去年開發(fā)商不看好大勢，停工甚多，直接造成下半年出現(xiàn)“斷頓”現(xiàn)象。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4-8月，豪宅供應(yīng)量開始迅猛增長，截至目前豪宅存量共4758套，存量面積105.4萬平方米。如果以上半年的消化速度，豪宅市場庫存房源消化僅夠支撐北京市場2個(gè)月。

亞豪機(jī)構(gòu)任啟鑫認(rèn)為，在當(dāng)下土地交易價(jià)格居高不下、“天價(jià)地王”屢被刷新的市場背景下，開發(fā)企業(yè)為了追逐較高的利潤回報(bào)，必然會(huì)更多地選擇開發(fā)高端住宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2010年后，豪宅市場的競爭將會(huì)越加激烈。

豪宅熱銷預(yù)示市場調(diào)整？

國金證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，不止一次提到了上海星河灣開盤時(shí)的熱銷現(xiàn)象。他認(rèn)為，在房產(chǎn)主要還是投資品的發(fā)展階段，房產(chǎn)價(jià)格，特別是高端住宅的價(jià)格，一定是由貨幣和股市決定的，而房產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性會(huì)退居次要地位，此時(shí)租金回報(bào)率和家庭可支配收入并不決定房價(jià)。因?yàn)?，投資人的消費(fèi)思維，是用預(yù)期的來決定消費(fèi)水平，用以往的投資收益來選擇生活方式，所以他們相信，未來舉債投資，在追求美好生活的預(yù)期中為社會(huì)分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。他判斷，土地資源越來越稀缺，一線城市的房屋價(jià)格會(huì)跳躍式上升，上海較高房價(jià)將比東京還高，因?yàn)樯虾３蔀槌壎际袑⒊杀厝弧?p>而楊紅旭認(rèn)為，豪宅的熱銷則意味著下一階段市場的調(diào)整。他認(rèn)為，物極必反，市場“無形之手”會(huì)調(diào)節(jié)樓市，豪宅火爆證明較有錢的人、風(fēng)險(xiǎn)偏好度較高的錢入市了，而2008年7月上海房價(jià)較高點(diǎn)時(shí)，熱銷的同樣是豪宅。其后，8月份全國和上海房價(jià)指數(shù)頭次出現(xiàn)環(huán)比下跌，由此證明，2008年7月恰恰是上輪房價(jià)的高點(diǎn)。

他指出，投資者的敏感度不同。今年2、3月份，市場復(fù)蘇各方皆大歡喜，因?yàn)槭且詣傂铻橹鲗?dǎo)的自住需求主導(dǎo)，合理而健康。隨后，對市場較敏感是溫州投資者，他們早在3月就出現(xiàn)在杭州、上海，4、5月擴(kuò)散至其它城市，但他們并非富豪，其投資偏好是小戶型和中高端住宅。及至真正的大款們、熱錢們豪宅時(shí)，房價(jià)已被溫州客炒高，市場風(fēng)險(xiǎn)增大。另外，政策已發(fā)生變化。房地產(chǎn)政策暫時(shí)不會(huì)變向，但二套房貸嚴(yán)厲化、打擊捂盤囤地的措施重現(xiàn)，對資產(chǎn)泡沫的憂慮也在加重。但不排除，一些豪宅購購者中的相當(dāng)部分更注重中長期投資收益，不是很在意短期波動(dòng)；還有部分以自住需求為主。

任啟鑫也表達(dá)了相似的觀點(diǎn)。高端客戶對于置業(yè)更為謹(jǐn)慎，一般會(huì)將項(xiàng)目當(dāng)前的售價(jià)與物業(yè)的升值空間緊密聯(lián)系起來，一旦價(jià)格出現(xiàn)過快上漲，透支了部分未來的上升空間，高端置業(yè)者就可能考慮暫時(shí)擱置購房意愿。而政策層面的不確定性加劇了高端客戶的搖擺，貨幣政策的動(dòng)態(tài)微調(diào)可能造成流動(dòng)性減少，流入房地產(chǎn)業(yè)的資金量勢必有所減緩，而二套房貸的緊縮政策增加了高端物業(yè)的置業(yè)成本，年底即將到期的二手房稅費(fèi)減免政策能否延續(xù)，物業(yè)流轉(zhuǎn)所需繳納稅費(fèi)的不確定，更令部分以投資為目的的高端置業(yè)者難以判斷現(xiàn)階段是否選擇購房，這些均在影響著高端物業(yè)的升值前景和購房需求。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，在第四季度，高端住宅價(jià)格的上漲空間將明顯放緩，同時(shí)預(yù)計(jì)成交量將比本季度有所下降。