除了北京、上海、天津等城市出現(xiàn)“價漲量跌”甚至“量價齊跌”態(tài)勢外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，珠三角區(qū)域９月份以來的樓市調(diào)整態(tài)勢較為明顯，土地市場表現(xiàn)在城市間差異較大，新房市場“量跌價升”，大戶型及豪宅產(chǎn)品成交火爆，中小戶型成交量下滑，普通住宅市場中投資客數(shù)量下降，部分投資客開始持幣觀望。

政策調(diào)整所致？

“三季度政策頻出，購房者心理受到的影響已經(jīng)開始累積?！保保霸拢保谷眨愀勖缆?lián)物業(yè)北京公司市場總監(jiān)張大偉在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，以北京樓市為例，北京在三季度出現(xiàn)了從到地方的系列政策調(diào)整。例如：７月份北京市啟動了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪卧滦袆樱汇y監(jiān)會收緊二套房貸政策；國稅總局加強監(jiān)控房地產(chǎn)市場稅收問題；銀監(jiān)會８４號文的出臺。

他對本報記者表示，這一系列政策以二套房貸收緊和銀監(jiān)會８４號文的影響為。本次樓市成交高峰產(chǎn)生的基礎(chǔ)——交易環(huán)節(jié)的政策優(yōu)惠及寬松的金融政策都已經(jīng)有了收緊的趨向。對購房者的影響已經(jīng)在市場的實際成交中出現(xiàn)，這也是９月份以來北京樓市價格出現(xiàn)下滑的主要原因。

房地產(chǎn)高端經(jīng)濟師章林曉在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，９月份以來北京、上海等一線城市的樓市，從上半年的火爆行情演變到現(xiàn)在的價漲量跌甚至是量價齊跌，主要是樓市迅猛“去庫存化”后的結(jié)果。

“今年三四月份過后，一線城市的樓市從回暖走向熾熱，出乎業(yè)內(nèi)外許多人的意料，讓眾多購房者措手不及，全國許多城市特別是北京、上海等一線城市的樓市去庫存化進程非常迅速?！彼嬖V本報記者，一個城市的樓市去庫存化到一定程度時，往往會先后出現(xiàn)量跌價漲和量價齊跌現(xiàn)象。

他進一步解釋道：去庫存化過程，可以說是一個從供大于求趨向供求平衡乃至供小于求的過程。本輪樓市從回暖直至火爆，起始于開發(fā)商的打折促銷，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量價齊漲，一直持續(xù)到樓市庫存逼近合理庫存警戒線附近，由于供應跟不上需求的增長，因此就難免會出現(xiàn)量跌價漲現(xiàn)象。

那么，在量跌價漲之后，為什么會出現(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象？他認為，關(guān)鍵在于兩點：一是開發(fā)商在快速去庫存化過程中，獲得了充足的資金，有了捂盤惜售的能力。二是開發(fā)商捂盤惜售的往往是相對較好的樓盤，而愿意出售的往往是區(qū)位、配套等相對較差、過去銷售不暢的樓盤，于是在成交量下滑的同時，成交的平均價格也下來了，這種平均價格的下跌給人的其實是一種錯覺，而實際上同區(qū)域、同樓盤、同品質(zhì)的房子的價格往往并沒有什么下降。

和其他業(yè)內(nèi)觀點不同，中原地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱１９日在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時認為，以北京為例，從９月份以來，尤其是十一期間，樓市成交量下跌比較多，但這是由于特殊原因造成的。

“一是今年的十一假期時間比較長，很多人選擇外出旅游，而非購房，這跟人們的消費習慣有關(guān)。”她對本報記者表示，二是今年國慶期間北京有很多地方戒嚴，人們很多地方去不了，因此很多樓盤的開盤活動也推遲了。

“我覺得現(xiàn)在大家購購房子的熱情依然很高?！睆埨り艑Ρ緢笥浾咄嘎叮灾性禺a(chǎn)代理的樓盤“美立方”為例，上周六開盤，均價１２３００元每平方米，總共推出７００多套房源，８０００多人有意向購購，開盤當天就銷售一空。另外，中原地產(chǎn)代理的其它項目如海棠、圣世一品等樓盤，開盤情況依然十分火爆。

房價高企制約自住消費

美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉告訴本報記者，９月樓市成交均價已經(jīng)基本達到頂點，樓市購方的承受力在經(jīng)過５０％以上的價格上漲后，短期內(nèi)已經(jīng)到達頂點。

“頭先是開發(fā)商心態(tài)發(fā)生變化?！睆埓髠フf，受到樓市成交量的持續(xù)下跌，加之宏觀政策的微調(diào)，包括二套房貸收緊的影響，未來市場走向增加了非常多的不確定因素，從８月開始北京樓市集中推盤可以明顯看出開發(fā)商對后期市場的不確定心理，部分樓盤出現(xiàn)打折現(xiàn)象。

他表示，市場需求出現(xiàn)觀望，房價的高企制約了自住消費的持續(xù)釋放，而二套房貸的重新收緊不僅抑制了樓市部分改善性需求，銀監(jiān)會的８４號文更是發(fā)出了調(diào)控的信號，將可能影響到樓市主流消費群，即改善性和投資性需求對市場預期的信心出現(xiàn)不足。

“置業(yè)鏈條也出現(xiàn)了脫節(jié)?！彼嬖V本報記者，一直以來市場上對剛性需求存在誤解，真正的剛性需求有兩個指標：必須購、購得起。而現(xiàn)在的北京商品房市場可以說無任何剛性需求。３０％左右的改善性需求加上７０％的投資性需求構(gòu)成了目前商品房市場的需求。平均總價１８０萬元的商品房市場與平均總價１２０萬元的二手房市場已經(jīng)徹底拉開距離。

“一個良性發(fā)展的市場應該是二手房市場與商品房市場出現(xiàn)升級換代。改善性需求賣了二手房給剛性需求，購購商品房自住，投資需求購購二手房或者商品房的中小戶型出租獲利。年輕人群租賃二手房。這應該是一個完整的理性置業(yè)鏈條。而現(xiàn)在市場已經(jīng)在高房價的影響下出現(xiàn)了明顯的非理性趨勢?！睆埓髠フf。

(作者：王松才)