開發(fā)商向左，購房者向右，未來樓市格局會如何變化？ 史麗 攝

    [策劃人語]

    天涼好個秋。

    這個“金九銀十”，一下子冷清太多。政策不期而至，來了個秋風(fēng)掃落葉。

    房貸新政雷霆一擊，“黃金周”的樓市交易量變得冷冷清清，開發(fā)商普遍感到有些“受傷”；新房市場和二手房市場又各自迎來各地“引增逼囤”的新招和“限貸”的緊箍咒；土地源頭更是被國土部新近頒發(fā)的“招拍掛”規(guī)則整飭一新。

    這四記悶棍，打得樓市一時措手不及，但是也著實打出了一片希望來。金融、土地領(lǐng)域的雙管齊下，的確有望從供應(yīng)和需求的雙向角度，中和樓市的過熱激情，還一個理性、平和的爽秋來。

    房貸變臉

    樓市需求突入“冷凍期”

    房貸新政一聲令下，“十一”黃金周里上海、深圳、重慶等主要房地產(chǎn)市場的新房上市量和成交量環(huán)比走低，市場內(nèi)持幣觀望氣氛濃厚成為新政影響較為真實的市場寫照。

    9月27日，《央行銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》于長假之前“如約”出臺。核心內(nèi)容是提高套以上購房頭付比例和利率，同時加強對開發(fā)貸款和加按揭等信貸的調(diào)控。

    雖然多數(shù)專家在“十一”前的時間進行解讀，稱房貸新政效果僅針對二套以上的購房行為，對購購套房的自住需求沒有影響，且各地實施細則未出，執(zhí)行情況有待檢驗。但從黃金周各地樓市的交易情況來看，還是表明房貸新政實現(xiàn)了對心理預(yù)期的打擊。

    “現(xiàn)在樓市風(fēng)向難測，我不敢貿(mào)然購房了?！币晃煌瑯油顿Y房產(chǎn)的北京金融界人士告訴記者，“從目前的金融政策形勢來看，貸款購房的投資風(fēng)險不小?！睆拇舜涡抡谫J款成數(shù)和貸款利率上的調(diào)整對投資者經(jīng)濟負擔(dān)加碼程度看，如現(xiàn)行5年期以上房貸年利率為7.83%，購購套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實際年利率為6.6555%；如果購套房利率以1.1倍計算，則5年期以上貸款利率為8.613%；那么以總房價100萬元、貸款15年為例，原頭付比例從30%提高到40%后，多支出10萬元現(xiàn)金，利息則要多支出6萬多元。

    同時，“溫水煮青蛙”的金融政策在經(jīng)歷了多次加碼后一定會顯示威力，且在心理預(yù)期上產(chǎn)生較終影響。根據(jù)媒體報道，10月1日，上海市區(qū)多個地段中介選擇“關(guān)門休假”，這與往年的黃金周情形大相徑庭；而9月底較后幾天，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等八成以上門店遭遇“零簽約”，這在2007"回曖年"的上海樓市也尚屬頭次。

    上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀(jì)錄表明，10月4至6日三天，上海分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末（9月28日）的水平；又如深圳黃金周較低單日新房成交量僅6套；重慶主城區(qū)商品房在黃金周前四天的日均銷售量僅為平時的十分之一左右等，原本樓市熱潮的“金九銀十”看來風(fēng)光不再。

    專家認為，房貸緊縮政策很可能會使炒房資金選擇撤退，并持幣觀望。一些炒房人甚至緊急聚會，商討撤退方案。樓市投資者開始人心浮動，一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超過六成受訪者認為在房貸新政下，炒房成本上升，將較終影響房價。

    但也有專家堅持目前的新政影響仍是短期的心理“冷凍”。上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究副主任叢城表示，房貸新政出發(fā)點是加強商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范與控制，區(qū)分投資性需求和自住性需求，以進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場?？蓭状笠蛩貨Q定政策實際影響面較?。阂皇悄壳巴顿Y性購房需求中自有資金達到40%-50%以上者居多，頭付四成對這部分投資意愿影響不大；二是在界定二次購房方面執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從技術(shù)上講，主要依靠央行個人征信系統(tǒng)的信貸數(shù)據(jù)；三是由于各商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)上競爭十分激烈，很可能導(dǎo)致政策執(zhí)行度打折扣。

    引增逼囤

    新房購賣形勢改觀

    打擊捂盤年年有，只是今年特別嚴。在所謂的傳統(tǒng)旺季到來之前，一些地方就開始針對調(diào)節(jié)樓市供需采取及“量化”性的措施，“引、逼”開發(fā)商加快節(jié)奏、規(guī)范銷售以穩(wěn)定樓市。

    以此次“限售”動作較多的上海為例，在“金九”前夕，上海市房地局就表示將嚴查已達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項目不申請預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤等捂盤惜售、囤積房源的不良行為；到了9月初，上海市房地局又規(guī)定，今后樓盤開盤每次預(yù)售面積不得少于3萬平方米，整盤建筑面積不足3萬平方米須一次性全部開盤。

    這是迄今為止，上海為打擊捂盤出臺的較為嚴厲和對市場有直接影響的措施之一，也終于讓購房者們看到了一些作用———“干渴”多時的上海新房市場9月終于迎來了今年難得的供應(yīng)放量以及成交下調(diào)。

    有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在打擊囤房等調(diào)控手段的作用下，部分開發(fā)商被迫推出手中房源。如在剛剛過去的9月份，上海樓市供應(yīng)大幅放量，共有19個住宅項目的推盤量達到3萬平方米以上標(biāo)準(zhǔn)，而在8月則僅有5個。數(shù)據(jù)還顯示，9月上海的商品房和商品住宅供應(yīng)量雙雙創(chuàng)下年初以來新高，其中商品房供應(yīng)量245.84萬平方米，比8月上升60.39%；商品住宅供應(yīng)量177.18萬平方米，環(huán)比升幅更達到89.32%。

    業(yè)內(nèi)的普遍觀點是，上海前期房價飛漲的一大原因就在于供求失衡、供給短缺，而“限令”一出，果然逼出了一批供應(yīng)量。業(yè)內(nèi)還認為，短期內(nèi)供應(yīng)量的增加以及房貸新政背景下部分需求受抑制，使得上海樓市已進入調(diào)整期，近期的樓市運行應(yīng)趨平穩(wěn)。事實上，9月上海商品房253.28萬平方米的成交面積已比8月減少1.91%，其中商品住宅成交207.21萬平方米，也比8月少0.99萬平方米，“金九”不再。

    全國其他地區(qū)也采取了相關(guān)行動。如杭州市房管局近期對開發(fā)商捂盤惜售行為進行了一次嚴查，并在其網(wǎng)站上發(fā)處通告，勒令某項目的開發(fā)商在捂盤5個月之后必須開盤；又如福州市也針對少數(shù)開發(fā)商利用房源信息不對稱而捂盤囤房、哄抬價格的行為進行了整治，據(jù)悉部分哄抬價格的樓盤已恢復(fù)到8月的價格水平。

    市場人士指出，打擊捂盤、逼出供應(yīng)的實質(zhì)在于實現(xiàn)房地產(chǎn)交易信息的公開透明，這樣開發(fā)商也就不會以對信息的優(yōu)先性來誤導(dǎo)購房者，希望目前實行的一系列新政不僅能逼出新房供應(yīng)量，更能逼出一個透明公開、信息對稱的房地產(chǎn)交易市場。

   土地整頓

    改善供應(yīng)、改變預(yù)期

    隨著調(diào)控力度進一步加強，“金九銀十”或?qū)⒅皇情_發(fā)商們的昨日美夢。不但如此，伴隨今年土地調(diào)控政策“落地”，土地“閘門”或?qū)⑹勾蟛糠珠_發(fā)商感到苦處。

    “十一”黃金周剛過，國土資源部土地利用司相關(guān)負責(zé)人就明確表示，各地必須優(yōu)先供應(yīng)保障性住房用地。更為嚴格的政策是，今后對沒有完成廉租房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其他商品房開發(fā)供地。

    這紙“重令”無疑又給原本擠破腦袋搶地的開發(fā)商當(dāng)頭一棒?！艾F(xiàn)在地塊越來越難拿了?！北本┤f年基業(yè)投資集團副總裁黃璽慶向記者直言。記者從北京土地整理儲備了解到，9月北京土地市場僅成交2塊住宅用地，成交數(shù)量比8月直線下降。

    實際上，不僅土地供應(yīng)預(yù)期“疲弱”，全國各地的國土管理部門還在進行打擊閑置土地和囤積土地的行動。如近日廣州市國土房管局對1992年實行土地有償使用制度至今出讓的所有商品住宅用地的開發(fā)建設(shè)情況進行了全面清理，其中政府依法收回閑置土地10.46平方公里。

    與此同時，在購地付款環(huán)節(jié)，國土資源部頒布新規(guī)對“分期付款”式的購地作法進行封堵，要求開發(fā)商們必須按約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。這一政策不僅解決了一些開發(fā)商只支付少量頭付資金就大量拿地的問題，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。

    而對開發(fā)商們而言，更為嚴峻的恐怕還有土地供應(yīng)預(yù)期也在發(fā)生改變的問題。根據(jù)國土資源部較新通知要求，今后各地在編報土地利用年度計劃建議時，要對廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品房的用地需求單獨作出說明。

    國土資源部土地利用司負責(zé)人還強調(diào)，今后對沒有完成廉租房等用地年度供地計劃的，第四季度不得再向其他商品房開發(fā)供地。如此一來，能放手競拍的地塊供應(yīng)會少之又少。

    實際上，記者注意到，為避免“無米下炊”的境地出現(xiàn)，“雙限房”地塊已經(jīng)成為開發(fā)商角逐的目標(biāo)。而眼下，為防止開發(fā)商“暗渡陳倉”，國土資源部還提前預(yù)警：“禁止以廉租房、經(jīng)濟適用房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開發(fā)?！边@讓想走邪路的開發(fā)商不得不掂量掂量。

    限貸先行

    二手房東開始讓價

    風(fēng)傳已久的房貸頭付政策終于在國慶節(jié)前落地。而此前一些地方已經(jīng)經(jīng)歷了一段時間“選擇性限貸”考驗的二手房市場，變化則更值得關(guān)注。

    據(jù)北京我愛我家提供的數(shù)據(jù)，此次黃金周期間，北京二手房成交量同比增加了36%，購賣房源和客戶登記量分別上升了30%和35%。其中，中小戶型銷售表現(xiàn)較為搶眼，成交量也占到總成交量的70%以上。北京我愛我家胡景暉表示，從目前二手房購購者的情況來看，主力客戶多為自住性頭次置業(yè)，因此新政影響不大。

    不過在上海二手房市場，則是另一番景象。在今年下半年投資行為開始抬頭的上

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