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金九銀十”預(yù)期降溫 因城施策助樓市平穩(wěn)
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-09-18 11:02:16 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 閱讀 640 次
和往年樓市“金九銀十”相比,今年有點(diǎn)冷。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報(bào)告顯示,8月,全國40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%,同比下降3%。業(yè)內(nèi)人士稱,當(dāng)前樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變,預(yù)計(jì)“金九銀十”降價(jià)促銷將增多,隨著因城施策的調(diào)控措施逐步落實(shí),樓市將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。
在上海市奉賢區(qū)地鐵5號線附近一處樓盤,銷售人員對記者說,和往年“金九銀十”相比,今年有些冷清?!耙簧衔绱蟾庞兴奈褰M看房的,和平時沒什么太大區(qū)別?!痹摌潜P銷售人員說。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示,8月,40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%,同比下降3%。8月,4個一線城市成交面積環(huán)比下降19%,同比下降16%;18個二線城市成交面積環(huán)比下降10%,同比增長6%;18個三四線城市成交面積環(huán)比下降4%,同比下降17%。
在市場預(yù)期整體走低的情況下,部分房地產(chǎn)企業(yè)加大營銷力度,并嘗試降價(jià)促銷。在恒大官方APP恒房通上,記者看到“升級新品可享9折優(yōu)惠”“清尾 享8折優(yōu)惠”“一次性付款可享92折”等宣傳標(biāo)語。
易居研究院研究員沈昕表示,接下去幾個月,部分房企由于資金面緊張,會加大推盤力度,打折促銷現(xiàn)象也會增多。在中央明確表態(tài)下,樓市預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變,房企推盤量可能大幅增加,但成交量難以明顯增長。
沈昕說,分城市類別看,一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷,已經(jīng)企穩(wěn)反彈,但難以持續(xù)增長;東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫,其他地區(qū)的成交量則面臨較大下降風(fēng)險(xiǎn)。
8月25日,中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》,確認(rèn)房貸利率與貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)掛鉤。央行明確,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
房貸利率換錨后,個人住房貸款利率除了要參考LPR,同時受央行的房貸利率底線、當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限、銀行浮動加點(diǎn)等三方面因素制約。據(jù)悉,目前房貸利率“換錨”工作平穩(wěn)有序,地方和金融機(jī)構(gòu)正穩(wěn)步推進(jìn)明確LPR加點(diǎn)數(shù)值、系統(tǒng)升級改造等工作。
目前,北京已經(jīng)明確,首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個基點(diǎn),二套房不低于105個基點(diǎn)。按照8月20日5年期以上LPR計(jì)算,北京地區(qū)個人房貸浮動下限為5.4%,二套房浮動下限為5.9%。
融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年8月份,上海首套房貸款平均利率為4.84%,低于全國5.47%的平均水平。此次利率調(diào)整受到各方關(guān)注。
中國人民銀行上??偛肯嚓P(guān)負(fù)責(zé)人近日對記者表示,上海當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限還未確定??偟幕{(diào)是在因城施策的原則下,保證利率定價(jià)機(jī)制順利轉(zhuǎn)換,維持上海個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示,預(yù)計(jì)過渡期內(nèi),會有越來越多的銀行在系統(tǒng)改造和合同修改完成后,開始對新增房貸使用LPR來報(bào)價(jià)。“短期的波動不可避免,不過從目前已采取新報(bào)價(jià)方式的銀行來看,基本上是為了方便管理,與之前的實(shí)際利率水平相比仍基本保持穩(wěn)定。”
中原地產(chǎn) 市場分析師張大偉表示,從長期趨勢來看,對于購房者而言,利率的平穩(wěn)是主流。
旺季不旺,調(diào)控政策收緊是主要原因。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次,同比上漲31%。
值得注意的是,4月份,在四個一線城市今年以來 出現(xiàn)全面上漲后,住建部4月、5月連續(xù)兩次對近四個月新建、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的共10個城市發(fā)出預(yù)警提示。
與此同時,房企融資渠道受到越來越多限制。今年5月份開始,多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單,監(jiān)管部門收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產(chǎn)品。7月,銀保監(jiān)會、國家發(fā)改委下發(fā)文件,要求對信托、海外發(fā)債和銀行等房企融資渠道進(jìn)行約束。7月30日召開的中央政治局會議 提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
政策效果很快傳導(dǎo)到土地市場。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示,8月份,全國40個城市土地庫存去化周期為22.4個月,該數(shù)值相比7月份的22個月略微增長。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-7月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1-6月份回落0.3個百分點(diǎn)。
在市場分化趨勢明顯的大背景下,各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策的調(diào)控指導(dǎo)原則。8月末,湖南省臨澧縣宣布,規(guī)定的時限內(nèi)在縣城區(qū)購買符合條件的商品房可享受購房貨幣補(bǔ)貼,其子女入學(xué)可就近申請學(xué)位;9月,浙江嘉興規(guī)定,已還清公積金貸款后再次購買自住住房的,仍可享受60萬元的額度;河南對符合條件的農(nóng)村教師實(shí)施購房優(yōu)惠,幅度不低于20%。
易居企業(yè)集團(tuán) 執(zhí)行官丁祖昱表示,地方因城施策主基調(diào)并沒變,考慮當(dāng)前的市場環(huán)境,市場壓力大的城市可能先調(diào)整。
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