“誤傷經(jīng)濟”借口未動搖調(diào)控樓市決心

房價17個月來環(huán)比頭次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長……國家統(tǒng)計局日前公布的今年1至6月房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，直觀地說明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過，經(jīng)濟復蘇的曲折性超過預期，下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下，樓市調(diào)控如何“迎難而進”？專家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進療法”。

在做完變相降價、“零成交”等一系列試探性動作之后，部分開發(fā)商對樓市調(diào)控政策放松的期待似乎落了空，一些觀察人士所謂“誤傷經(jīng)濟”的借口也并沒有動搖調(diào)控政策的決心。

調(diào)控背后的博弈

自４月中旬被稱為“史上較嚴厲的調(diào)控政策”出臺至今，已接近百日，樓市觀望氣氛越來越濃厚，部分一線城市成交量大幅下降，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮７０％－８０％。６月以來，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤成交慘淡，“零成交日”“零成交樓盤”“零成交區(qū)域”等字眼不斷出現(xiàn)在媒體的報道中。一線城市部分樓盤開始降價，土地市場降溫跡象明顯。

國家統(tǒng)計局１２日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，６月份７０個大中城市房價環(huán)比下降０．１％，這是近１５個月來房價頭次下降。但就在這個關(guān)口，關(guān)于放松調(diào)控政策的聲音一下子多了起來。

從媒體報道內(nèi)容來看，先是部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制，繼而投資客現(xiàn)身說法，揚言只要房價再降１０％就出手購購，再接著專家和開發(fā)商表態(tài)，房價下跌幅度不能超過２５％，否則對經(jīng)濟影響太大，如果ＧＤＰ增速低于８％，房地產(chǎn)調(diào)控政策就一定會放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，“誤傷經(jīng)濟”正成為一部分人阻礙執(zhí)行樓市調(diào)控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內(nèi)，各方主體對此次樓市調(diào)控多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調(diào)控較終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初可能會“舊事重演”。

“在某種程度上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)綁架了地方政府，尤其在今年經(jīng)濟發(fā)展還存在不確定因素的情況下?！睆偷┐髮W房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授認為，現(xiàn)在開發(fā)商心里也有著自己的“小算盤”——成交量不斷萎縮乃至房價下跌，頭先擔心的就是地方政府，因為這會造成地方政府稅收收入、轉(zhuǎn)讓土地收入的下降。而銀行信貸方面，也會因成交萎縮、房價下跌受到影響?！翱梢哉f，現(xiàn)在形成了這樣的格局：政府希望調(diào)控真正產(chǎn)生效果，而開發(fā)商乃至銀行業(yè)等都不希望房價下降”。

針對這些亂象，住房和城鄉(xiāng)建設部、銀監(jiān)會、國資委１２日分別作出回應，重申調(diào)控政策延續(xù)性。７月２０日，中國銀監(jiān)會主席劉明康再次強調(diào)要堅持調(diào)控力度不放松，確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性。１７日住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在哈爾濱出席“２０１０中國市長論壇”時，面對來自全國各地的七十余位市長、副市長也表示，“一旦放松，房價會強力反彈，調(diào)控政策毀于一旦，政府也會失信于民。”

調(diào)控效果如何評價

近日，上海房地產(chǎn)展示交易會在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會約２００家參展房企、近３００個參展樓盤相比，此次僅６０多家房企、近１００個樓盤參展的情況，已形成鮮明對比。同時，購房者希望看到的普遍降價情況并未出現(xiàn)，部分開發(fā)商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平，更多的仍是購房面積、家電或是特價房等優(yōu)惠策略。

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，樓市調(diào)控的效果較終至少要改變過去形成的兩個預期：一是房價只漲不跌，二是政策調(diào)控不會到位。正是基于這兩個預期，以往房價才會越調(diào)越高，目前調(diào)控政策萬不可半途而廢。

中原集團研究２０日發(fā)布的一份報告認為，上半年在嚴厲的房地產(chǎn)市場宏觀政策調(diào)控下，國內(nèi)房價過快上漲的勢頭受到遏制，此次樓市調(diào)控初見成效,但大部分城市房價至今仍未見明顯下調(diào)。讓人擔心的是，隨著時間的推移，各地樓市對調(diào)控政策的“抗藥性”正在逐步增強。

“由于中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標，多以房價作為評判依據(jù)，但又很難說房價降到什么程度才算是調(diào)控到位?！币山淌谡J為，從抑制部分城市房價過快上漲的目標來看，這一輪調(diào)控已經(jīng)見效，但要解決房價過高還任重道遠，離市場預期降價也相差甚遠。

中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏稱，可以借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價，但前提是要有一個像物價指數(shù)（ＣＰＩ）一樣非常明確、非常權(quán)威的基準房價量化指標，設定上下限，一旦超過限制，政府就可以啟動各種調(diào)控機制。

華遠地產(chǎn)董事長任志強認為，以房價為目標的調(diào)控就像煮餃子，水開了，加點冷水就不開了。但如果不關(guān)火，就只能解決表面問題，以后水還會開。上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院院長田國強則告訴記者，影響中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的主要癥結(jié)不在于高房價，而在于長效機制的缺乏。

房地產(chǎn)調(diào)控

亟待建立長效機制

中原地產(chǎn)研究董事程澐認為，中國房地產(chǎn)市場具有典型的“政策市”特征，調(diào)控政策是根據(jù)市場的起伏變化張弛有度的。下半年調(diào)控政策是松還是嚴將受到三大要素影響：即銀行對信貸政策的執(zhí)行尺度、地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力度、輿論監(jiān)督的透明程度。預計下半年調(diào)控方向?qū)⒁约毣F(xiàn)有政策的深入實施為，在促進保障房建設、增加市場供應以及抑制投資投機性需求等層面上實施調(diào)控。

交銀國際研究部主管楊青麗表示，目前樓價基本是較高收入人群支撐，另外，平均頭付比例較高、貸款抵押率較低、個人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會出現(xiàn)崩潰的風險。因此在政府適當調(diào)控之下，延緩房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的出臺時機，中國樓市可在不對經(jīng)濟造成較大傷害的情況下達到調(diào)控目標。

上海財經(jīng)大學經(jīng)濟學院院長田國強認為，解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。應該從土地流轉(zhuǎn)制度、財政稅收制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設、土地拍賣制度等六大制度建設方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經(jīng)濟效率與社會公平，引導有效供給與有效需求，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

(作者：魏宗凱)