2009年中期開始至今，受益于銀行信貸和銷售增長，地產(chǎn)商開發(fā)投資大幅增長，由于時(shí)滯效應(yīng)的存在，導(dǎo)致竣工量及可售量將于今年下半年進(jìn)入供應(yīng)高峰。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，四季度樓市供應(yīng)將達(dá)到峰值，全國今年商品房竣工面積有望突破8億平方米。供需關(guān)系的改變及其對(duì)房屋價(jià)格的深刻影響，將在2011年全面顯現(xiàn)，明年樓市可能探底。

投資大幅增長竣工量激增

1月~7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元，同比增長37.2%。這是自去年10月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)10個(gè)月增長。經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，超過30%的增長是一個(gè)非常高的數(shù)字，正常的水平應(yīng)該是20%左右。

“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上半年房地產(chǎn)開發(fā)依然過熱，即使是受到宏觀調(diào)控政策影響的6月份，全國的開發(fā)投資額依然比5月上漲了1845億元?！敝性禺a(chǎn)北京市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，但這是全國的情況，沒有反映出京滬深等地受調(diào)控政策的影響。

“2009年中期以后，房地產(chǎn)企業(yè)普遍加快了項(xiàng)目開發(fā)速度，這些項(xiàng)目絕大多數(shù)會(huì)在2010年下半年轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)，因此今年下半年的住房供應(yīng)會(huì)有所增加?！比f科董秘譚華杰表示。

數(shù)據(jù)顯示，2009年全國新開工面積11.5億平方米，而竣工面積一般為上一年度新開工面積的70%左右，也就是說2009年的新開工轉(zhuǎn)化為今年的竣工面積約為8億平方米。而今年上半年的竣工面積僅僅為2.44億平方米，據(jù)此推算，下半年將形成巨大的供應(yīng)量。

近期房企中報(bào)顯示，下半年竣工量及可售量大幅增加。以萬科A為例，年初公司計(jì)劃全年竣工面積為504萬平方米，截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計(jì)劃數(shù)的25.4%。這意味著，下半年萬科竣工面積將達(dá)到376萬平方米，為上半年的近3倍。

中國海外披露，2010年公司預(yù)計(jì)新開工面積約為900萬平方米，在建規(guī)模將達(dá)到1600萬平方米，下半年的竣工面積約為300萬平方米。

碧桂園下半年擬新推出8個(gè)樓盤，可售面積為300萬至400萬平方米。龍湖下半年竣工物業(yè)建筑面積164萬平方米，保利地產(chǎn)下半年推貨約400萬平方米。

國土資源部內(nèi)部人士分析，2009年房屋竣工面積的變化較為明顯，相比上年增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，新開工面積也保持較快增長，由于時(shí)滯效應(yīng)的影響，新開工量推向市場(chǎng)需要時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在短短半年時(shí)間內(nèi)難以大幅提升市場(chǎng)增量，預(yù)計(jì)2010年房屋竣工面積將呈快速上漲態(tài)勢(shì)，第四季度增長幅度在年內(nèi)達(dá)到峰值，全年竣工面積有望突破8億平方米。

9月開發(fā)商集中推貨

臨近9月，京滬深穗一線城市，出現(xiàn)了明顯的住宅放量苗頭。

北京中原根據(jù)公開資料及各大網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)9月開盤的項(xiàng)目46個(gè)，相比此前的5、6、7、8四個(gè)月，均有非常明顯的上漲。特別是大興、順義、通州等區(qū)域的純新盤較多，可能導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)。

廣州美聯(lián)物業(yè)的研究報(bào)告顯示，隨著廣州亞運(yùn)城推出頭期8000套房源，下半年廣州樓市新增供應(yīng)量將超過26000套。近期，天河區(qū)新盤陸續(xù)上市，包括保利中辰廣場(chǎng)、陽光雅筑、睿山、億泉尚園、瑞安創(chuàng)逸、力迅項(xiàng)目6個(gè)，推售時(shí)間集中在八九月，總貨量可達(dá)1500多套。美聯(lián)預(yù)計(jì)，今年第四季度，廣州一手住宅價(jià)格將迎來較為明顯的下行趨勢(shì)，支撐位在10000元/平方米。

根據(jù)深圳搜房網(wǎng)新房頻道的較新統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)下半年深圳計(jì)劃開盤項(xiàng)目60個(gè)，比上半年的39個(gè)開盤量增長35%。新盤將提供超過2.5萬套房源，加上目前約3.1萬套的新房存量，下半年深圳新房供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)5萬-6萬套。

上海也出現(xiàn)了難得的供應(yīng)潮。易居中國CRIC系統(tǒng)顯示，8月全市共有65個(gè)住宅樓盤拿到預(yù)售許可證，共158萬平方米新房源，創(chuàng)2006年9月以來的近35個(gè)月新高。上海證券分析師表示，預(yù)計(jì)“金九銀十”期間的供應(yīng)量，仍將保持在8月的高位水平之上。

易居認(rèn)為，新房供應(yīng)量的大幅攀升，主要是去年開工的工程較多，而開發(fā)商對(duì)后市預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎，希望加快出貨。

與此同時(shí)，上半年捂盤待售的開發(fā)商，經(jīng)過4個(gè)多月的煎熬，回籠資金愿望強(qiáng)烈，特別是部分上市企業(yè)已出現(xiàn)資金困難。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前開發(fā)商資金中，銀行信貸占比迅速下降，而一旦預(yù)售資金收緊，很可能帶來價(jià)格戰(zhàn)。

更大的危險(xiǎn)在2011年？

雖然主流房企均將9、10月作為強(qiáng)力推盤的黃金時(shí)期，并表示會(huì)根據(jù)市況隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，但有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商來說，供應(yīng)量激增帶來的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，將在2011年集中顯現(xiàn)。

容磁企業(yè)咨詢顧問王雪松表示，以重慶為例，2009年下半年的土地獲得面積為上半年的200%，使得2009年重慶土地市場(chǎng)集體變異，從客觀上改變了整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的周期。從整體上看，由于2009年整個(gè)市場(chǎng)節(jié)奏的調(diào)整，以及2009年擴(kuò)張性貨幣政策吸引了巨量資金進(jìn)入房地產(chǎn)尤其是土地市場(chǎng)，將導(dǎo)致2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系的大幅度逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)量激增將是一個(gè)無可置疑的事實(shí)。

“2011年，市場(chǎng)供求關(guān)系將朝著供應(yīng)嚴(yán)重大于需求的方向去發(fā)展，而這將導(dǎo)致市場(chǎng)量價(jià)關(guān)系再次發(fā)生變動(dòng)?！蓖跹┧烧J(rèn)為。

此前，上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，這輪調(diào)整周期中，樓市底部有可能在2010~2011年出現(xiàn)。

(作者：張曉玲)