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房價不降天理難容 調(diào)控新政蓄勢待發(fā)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 635 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
樓市博弈的關(guān)鍵期,高層再次表明調(diào)控的決心。

此間觀察家指出,在歷經(jīng)半年嚴厲調(diào)控之后,在進入10月這一半年“窗口期”時若房價依然高價堅挺,則實屬“天理不容”。所謂“天理”,其一為政府一以貫之的調(diào)控決心;其二為廣大民眾對天價樓市的洶涌民意;其三為房地產(chǎn)行業(yè)特殊運行周期。無論是否“金九銀十”,是到了虛高的房價松動的時候了。

在近日召開的達沃斯經(jīng)濟論壇上,國務(wù)院總理 再次強調(diào)穩(wěn)定房價,抑制投資投機性需求,將完善土地、財稅、金融等政策,加快建立長效機制。與此同時,針對外界有關(guān)樓市調(diào)控會誤傷國內(nèi)經(jīng)濟的質(zhì)疑,國家統(tǒng)計局局長馬建堂此間明確回應(yīng),房地產(chǎn)的調(diào)控對中國經(jīng)濟不會產(chǎn)生重大影響;而國際貨幣基金組織特別顧問朱民也指出,國內(nèi)房地產(chǎn)金融沒有形成系統(tǒng)性風(fēng)險。

樓市調(diào)控聲聲急,市場卻是另一番景象。8月份,全國各地樓市開始出現(xiàn)量價齊升的轉(zhuǎn)暖跡象,進入9月回暖態(tài)勢愈加明顯。以北京為例,截至14日,北京期房網(wǎng)簽中的住宅成交5244套,已經(jīng)占到8月成交量的94%。但成交量的回暖難掩房價仍在高位運行的態(tài)勢。較新公布的數(shù)據(jù)顯示,北京9月擬開盤的項目中,開盤價格也屢創(chuàng)新高。這也難怪,在北京16日開幕的秋季房展會上,有市民直呼房價太瘋狂了,仍如海市蜃樓般不可及。

擊碎樓市調(diào)控質(zhì)疑

國內(nèi)的樓市調(diào)控再次成為達沃斯論壇熱議的焦點。

在論壇開幕式的致辭中表示,住房問題既是經(jīng)濟問題,更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題,穩(wěn)定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責(zé)?!拔覀円M一步規(guī)范市場秩序,完善土地、財稅、金融政策,加快建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制,抑制投資投機性需求,引導(dǎo)市場增加普通商品房的供給,加快保障性住房的建設(shè),發(fā)展公共租賃住房,促進形成合理的住房供給結(jié)構(gòu),滿足多層次的住房需求。”

在高層重申穩(wěn)定房價的同時,馬建堂也頭次明確表示,房地產(chǎn)的調(diào)控對中國經(jīng)濟不會產(chǎn)生重大影響,因為中國房地產(chǎn)業(yè)占中國GDP的比重不是很高。

自4月樓市新政出臺以來,有關(guān)樓市調(diào)控是否會影響國內(nèi)經(jīng)濟,進而導(dǎo)致二次探底的爭議就不絕于耳,調(diào)控中也始終存有的“樓市調(diào)控已到位”、“不宜再出政策”等各式雜音。而上一輪的樓市調(diào)控,也正是由于全球金融危機的爆發(fā),導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩而中途“折戟”的。

對于有關(guān)調(diào)控可能會引發(fā)國內(nèi)金融風(fēng)險的質(zhì)疑。朱民也指出,中國對房地產(chǎn)整體的銀行貸款只有21萬億元人民幣左右,占整個貸款的比重大概是19%。同時,相對于國內(nèi)25萬億元的居民存款,居民抵押貸款僅是5.6萬億元?!皬你y行貸款這個意義上說,它并不占很高的比重,房地產(chǎn)金融沒有形成系統(tǒng)性風(fēng)險?!?p>此前交通銀行發(fā)布的中報稱,該行新一輪房貸壓力測試結(jié)果顯示,即使在房價下降50%的情況下,交行對公房貸(開發(fā)貸款)的不良率僅增加1.6%,對私房貸(按揭貸款)的不良率僅增加1.2%。該行負責(zé)人表示,這說明即使在極端情況下,不良貸款率受到的影響有限,房貸的總體風(fēng)險可控。

 

 低價熱銷難掩高位運行

而剛剛過去的8月,盡管調(diào)控政策依然維持從緊狀態(tài),但隨著部分剛性需求的釋放,各地樓市普遍出現(xiàn)了環(huán)比成交回升的現(xiàn)象,逐漸走出了7月的樓市低谷。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,8月當(dāng)月,全國商品房銷售面積和銷售額環(huán)比分別增長6.5%和15.2%。

進入9月,樓市回暖也愈加明顯。以北京為例,根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至14日,北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達到了6355套,其中住宅5244套,已經(jīng)占到8月成交量的94%。除去經(jīng)濟適用房和限價房外的期房住宅總成交量為3641套,超過上月八成的成交量。根據(jù)統(tǒng)計,期房及現(xiàn)房住宅合計成交量4323套,也已達到8月的78.4%。

而二手房方面,全市網(wǎng)簽成交量為7263套,其中住宅成交6797套,分別占到上月成交量的52%和53%。

“雖然較近市場的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈,但是更多屬于成交量在地量上的反彈,這些數(shù)據(jù)的調(diào)整,更多是因為部分剛性需求沒有期待到價格的明顯下調(diào)而倉促入市?!敝性禺a(chǎn)市場部人士分析認為。根據(jù)統(tǒng)計,新政后取得預(yù)售許可證的住宅項目簽約率僅為44.7%,其中九成項目的成交價低于預(yù)期價格,大部分都低于10%-20%,差價較高的近40%。但值得注意的是,數(shù)據(jù)同時顯示,仍有31個樓盤此間呈零成交。這意味著,樓市并非真正“回暖”,房價仍有可能在高位運行,還并未達到調(diào)控預(yù)期。

數(shù)據(jù)也再次印證“回暖”中的房價假象。根據(jù)中原地產(chǎn)較新統(tǒng)計數(shù)據(jù),9月北京市預(yù)計開盤項目大幅提高,但開盤價格也屢創(chuàng)新高。比如位于井核心地段的豪宅項目霞公府,均價高達11萬/平方米的高端公寓,一舉刷新了北京高端房價紀錄;位于朝陽公園西側(cè)的公園地產(chǎn)Park北京,雖然體量不大,但據(jù)消息人士透露其價格也將達到60000-80000元/平方米。除此之外,遠洋萬和城、禧瑞都等傳統(tǒng)豪宅項目推出的后期,價格也仍然保持在高位,價格弱市不弱的特征明顯。

 

 調(diào)控新政蓄勢待發(fā)

在市場出現(xiàn)量升價未降“回暖”假象的同時,樓市調(diào)控的政策層面仍在逐步發(fā)力,頭當(dāng)其沖的是對開發(fā)商資金鏈的收緊。

雖然三大行澄清了開發(fā)貸停貸的傳聞,但開發(fā)商的貸款卻已趨嚴。多家大型房地產(chǎn)開發(fā)商公司表示,目前他們的貸款沒有受到很明顯的影響,但相關(guān)的貸款審批異常嚴格。其中,又以中小型開發(fā)商受此影響。為了維持現(xiàn)金流的正常,不少中小房企資金瀕臨斷流,不得不轉(zhuǎn)向民間高利貸。與此同時,在北京等地的個人按揭貸款也再度收緊,八成銀行已取消頭套房七折利率,現(xiàn)在都在八五折左右。

而此前北京擬出臺商品房預(yù)售款監(jiān)管的政策,目前的征求意見階段也已結(jié)束,有望近日出爐,將規(guī)定開發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金,而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44363億元,同比增長35.0%,但國內(nèi)貸款、定金和預(yù)收款以及個人按揭貸款的增速在放緩,企業(yè)自籌資金的比例也再次超過50%的增幅。

社會特別關(guān)注的房產(chǎn)稅也漸行漸近。9月7日,工業(yè)和信息化部發(fā)布的《中國工業(yè)經(jīng)濟運行2010年夏季報告》指出,下半年要保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。其中,要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺的合適時機。而這也是近一個月來,明確提及房產(chǎn)稅征收的第三個部委。上月底,發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人表示,繼續(xù)推進房產(chǎn)稅改革。隨后,財政部部長謝旭人在向全國人大作報告時也表示,下半年的一項重要工作就是研究完善合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。這被業(yè)內(nèi)解讀為,若本輪調(diào)控尚未達到預(yù)期的效果,房產(chǎn)稅的開征將不可避免。

“目前有些地方房價還是存在偏高的問題,調(diào)控的政策肯定還會繼續(xù)下去?!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一建議,在對投機、投資行為進行遏制的同時,也要考慮夾心層的問題,通過建造公租房來滿足老百姓有房的目標;另外,一些制度也要完善,包括商品房預(yù)售以及土地征收稅的預(yù)算方面。

(作者:石俊)

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