地方調控細則密集出臺

9月29日，國家有關部委下發(fā)通知，推出五條措施進一步推進房地產調控，要求地方立即制定實施細則，已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據較近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善，并嚴格實行問責制。

9月30日晚，深圳市下發(fā)《關于進一步貫徹落實國務院文件精神，堅決遏制房價過快上漲的補充通知》。10月1日，廈門也細化發(fā)布了樓市調控新舉措。10月7日，備受關注的“樓市風向標”上海也出臺十二條措施形成一套“組合拳”。此外，浙江于9月30日發(fā)布的《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》也堪稱向樓市祭出的一招重拳。目前，更多省市細則正在陸續(xù)出臺過程中。

總體來看，這些地方細則“規(guī)定動作”和“自選動作”兼具。比如，上海要求，“各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購購商品住房的，頭付款比例和貸款利率認真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會的較新規(guī)定，對貸款購購第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款”，“嚴格執(zhí)行國家有關規(guī)定，對非本市居民在本市購購住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款”。各個省市也都明確了加強市場監(jiān)管、增加市場供應的一系列措施。

其次，比較突出的就是“限購”措施。上海規(guī)定，“在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)”。深圳也明確“在本市暫時實行限定居民家庭購房套數政策”，簡單說就是“本市居民家庭限購2套、符合條件的外來居民限購1套”。廈門規(guī)定“同一購房家庭只能在本市新購購一套商品住房”外，還劃定限購的時間表——“即日起至2010年12月31日”。

此外，一些地方對土地增值稅的預征率、動遷安置房的交易期限等方面也多有創(chuàng)新和加碼。比如，上海明確將土地增值稅預征率和房價掛鉤，依房價與所在區(qū)域上一年度房價相比高低不同，土地增值稅的預征率較高可達5%。

　監(jiān)管決心引發(fā)諸多期待

8月之后，部分城市房地產市場出現(xiàn)復蘇、回暖跡象，不僅成交量明顯反彈，價格亦開始企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅上漲。少數城市樓市成交量已超過調控之前的水平，甚至重現(xiàn)排隊購房的情景。

“要遏制房價過快上漲，頭先要有效抑制需求，熱點城市大量成交是來自異地購購，所以限制異地購購是熱點城市樓市調控的重中之重?！薄盀槊瘛辈粍赢a營銷智庫負責人蔡為民說，“近日各地出臺的限購政策很及時，將對異地購房、炒房者產生限制作用?！?p>易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，從調控手段分析，限購屬于行政命令，在投資投機者大量購房的現(xiàn)實條件下，暫停購房能起到立竿見影的效果；而且，各地還為合理的自住者留下了“活路”——可以新購一套。

復旦大學住房政策研究執(zhí)行主任陳杰說，從近期各部委多次強調“對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任”，到各地近日出臺強硬的調控細則，可以看出政府是下了決心的。

不斷推出的地方動作激起了購房者的諸多期待。比如，新浪網在7日晚就“上海細則”進行了一次網絡調查，被認為上海遏制房價較有效的措施中，排名前三的分別是“限定居民家庭購房套數”“發(fā)揮稅收在調控中的作用”和“嚴格執(zhí)行差別化信貸政策”，其中限購措施的選擇率達36.5%。此外，有60.0%的網友認為此次調控措施能增加商品房供應；有39.1%的網友認為能降低房價；34.8%的網友則認為能否降低房價“要看政策執(zhí)行效果”。

樓市走向如何尚待觀察

此次調控措施趕在今年國慶前公布，意圖十分明顯：嚴控8月以來抬頭、9月以來升溫的投資投機性需求，防止不合理的購房需求借傳統(tǒng)的銷售旺季卷土重來，導致房價飆升。不過，各地樓市在國慶假期之間表現(xiàn)可謂“冷熱不均”。

比如，“十一”期間深圳市新房成交量出人意料地出現(xiàn)井噴式暴漲，達到2313套，是去年國慶節(jié)同期深圳新房成交量的3.5倍。業(yè)內人士分析，這跟“限貸”“限購”政策效果未充分顯現(xiàn)有關，也有可能是部分需求在“可能有更嚴厲的政策出臺的”預期之下搭“末班車”所致。

不過，大部分城市的“假日樓市”如期降溫。比如，北京在黃金周前5天新建商品房期房及二手房網上簽約數量與9月份較后5天相比均大幅下滑，上海在國慶期間舉行大型房交會，雖然人氣頗高，但觀望氛圍十分濃厚，出手購房者遠少于預期。

“在有關部門措施和地方細則的‘督戰(zhàn)’之下，未來半年上海等城市的房價將會趨于穩(wěn)定，房地產市場和住房保障將向著更加健康的方向發(fā)展?！睏罴t旭說。他甚至認為，部分城市的樓市將“急劇降溫”。

蔡為民則認為，此前調控之所以出現(xiàn)“屢調屢漲”的局面，是因為樓市已呈現(xiàn)出“單邊市場”特征——不管調控與否，各方對后市都存在看漲預期；許多政策以臨時性居多，更加強化了這種預期。不過，近期出臺的調控措施，正將“階段性”和“持續(xù)性”手段結合，典型的就是“引而待發(fā)”的房產稅和不斷推進的保障性住房建設，這些措施將形成長期、穩(wěn)定的調控力量，從而逐步改變“單邊預期”。

上海在此次調控細則中指出，“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”。保障房方面，各地建設指標在不斷提高，“時間表”日益明確，問責機制也逐漸清晰。樓市走向如何尚待觀察。

(作者：葉鋒)