文/記者賴偉行、趙琳琳、李媛

本報(bào)訊 (記者李鳳荷、陳白帆)國(guó)慶前后，隨著北京、上海、深圳、南京等地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令，不到1個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令。從限購(gòu)令出臺(tái)后的效果看，再加上嚴(yán)格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢(shì)頭不復(fù)出現(xiàn)，相當(dāng)多投資性購(gòu)家因限購(gòu)和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說明限購(gòu)時(shí)間，但依然很多人擔(dān)心一旦限購(gòu)令解除，之前被壓抑的強(qiáng)大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購(gòu)令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產(chǎn)稅很可能是不得不祭出的先進(jìn)一招。

一線城市掃描

廣州：

新樓開盤低調(diào)賣價(jià)高開

剛剛過去的10月，在限購(gòu)令即將出臺(tái)消息的影響下，廣州樓市以15日限購(gòu)令正式出臺(tái)為界經(jīng)歷了一段先揚(yáng)后抑的過程，網(wǎng)簽量在15日之前連續(xù)數(shù)天維持在過千套的驚人水平上，之后急速回落至3位數(shù)的水平。但全月的成交量仍然將創(chuàng)下同期新高，有機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)就顯示，截至目前10月廣州十區(qū)成交量已經(jīng)超過15000套，環(huán)比9月增長(zhǎng)了1倍以上，而十區(qū)成交均價(jià)大約為13277元/平方米，環(huán)比下降0.15%。從目前情況來看，廣州房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策高壓下成交卻如此驚人，其實(shí)是由多方因素造成。頭先，9月底多個(gè)新盤搶閘，且成交理想，但由于網(wǎng)簽的滯后性，其成交情況多反映在10月份的成交里面，其中不乏推貨量過千套開盤當(dāng)天成交也近千套的十年小雅，而于中秋期間開盤的幾個(gè)熱點(diǎn)盤君華香柏廣場(chǎng)、合生頤景華苑、萬科華庭等，開盤當(dāng)天成交均過百套，但也集中反映在10月的成交中；，十一期間雖然政策施壓，但主打剛性需求、且總價(jià)多在120萬元以內(nèi)的樓盤依然受到市場(chǎng)的追捧，例如時(shí)代南灣、招商金山谷、一品湖山和雅寶新城等。至于作為政府工程的亞運(yùn)城，由于其自身的特殊性以及較好的投資前景，成交也一樣飄紅；第三，由于“9·29”新政后，多個(gè)城市推出了限購(gòu)令，廣州也放出了風(fēng)聲，因而市場(chǎng)出現(xiàn)了一場(chǎng)限購(gòu)前的“潮”，購(gòu)房者搶閘購(gòu)房，而開發(fā)商也加速簽約，以致15日之前幾天的網(wǎng)簽量暴增。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在新政調(diào)控之下，部分逆勢(shì)開盤的樓盤都較以前轉(zhuǎn)趨低調(diào)，沒有過多的宣傳和造勢(shì)活動(dòng)，同時(shí)在開盤中采取吹風(fēng)價(jià)比開盤價(jià)高出一截的營(yíng)銷模式，吸引購(gòu)家入市。位于南洲板塊的某樓盤在新政后開盤就非常低調(diào)，除了在開放樣板房后推出交付5萬元誠(chéng)意金可享受九五折優(yōu)惠活動(dòng)之外，在營(yíng)銷方面沒有特別的手段。在報(bào)價(jià)方面，銷售人員一貫保持價(jià)格往高處報(bào)的作風(fēng)，讓人產(chǎn)生樓盤漲價(jià)幅度很大的假象。但在開盤日價(jià)格反而是略低于之前均價(jià)2萬元/平方米的報(bào)價(jià)，實(shí)際上只有少部分的高層單位價(jià)格超過2萬元/平方米，而其他的樓層單位均價(jià)在18000元/平方米左右，并有少部分17600元/平方米的單位，較終當(dāng)天就銷售了接近一半大約過百套的貨量。

經(jīng)緯行研究主任許婉婷認(rèn)為，繼9月底二次調(diào)控新政和地方限購(gòu)后，央行于10月19日宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，次日住建部也相應(yīng)提高了公積金的存貸款利率，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市調(diào)控的力度，表明了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。三年來頭度加息意味著信貸政策的調(diào)整。適度寬松的貨幣政策開始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預(yù)期尋求資產(chǎn)保值的購(gòu)房者或重回觀望態(tài)勢(shì)。另外，加息意味著購(gòu)房成本增加，也意味著開發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發(fā)商已有的貸款成本將提高，雖然目前來說并不至于對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生太大的沖擊，但并不代表連續(xù)加息后開發(fā)商依然能夠承受。目前金融機(jī)構(gòu)已收緊新增開發(fā)貸款，開發(fā)商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺(tái)這類融資渠道，相應(yīng)的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續(xù)加息后進(jìn)一步增加，則開發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)將更難，屆時(shí)唯有加快銷售回款。在這種預(yù)期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷售戰(zhàn)略的房企在本輪加息中就率先降價(jià)，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。房?jī)r(jià)預(yù)期的改變意味著更多的購(gòu)房者將陷入觀望，當(dāng)市場(chǎng)陷入持續(xù)觀望狀態(tài)，離開發(fā)商降價(jià)也就不遠(yuǎn)了。

上海：

豪宅熱銷大幅推高均價(jià)

“9·29”新政滿月，上海樓市也如申城天氣一般遭遇寒流過境，商品住宅成交量持續(xù)下滑。但普通百姓較關(guān)心的房?jī)r(jià)卻“表現(xiàn)不佳”，只有少數(shù)外圍樓盤微微下調(diào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“跌”的程度。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，上海房屋均價(jià)仍然站在超過22000元/平方米這一價(jià)格高位的重要原因之一，就是上海星河灣等豪宅在本月的集中成交。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的一手房數(shù)據(jù)，10月18日~24日這一周，全上海市公寓成交均價(jià)已經(jīng)上漲至22406元/平方米，環(huán)比上漲13.4%，成為近兩個(gè)月周成交均價(jià)的新高。但在扣除上海星河灣、仁恒怡庭這兩個(gè)豪宅的價(jià)格影響之后，全上海市公寓的均價(jià)只有17958元/平方米。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即便是把貴價(jià)豪宅排除在外，上海樓市也沒有出現(xiàn)明顯的價(jià)格下跌。事實(shí)上，上海一般商品住宅的價(jià)格仍然保持穩(wěn)定，之前喊出“降價(jià)”口號(hào)的，只是一些一度熱銷的郊區(qū)外圍樓盤，特別是外環(huán)以外的板塊。而漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，即便是這些偏遠(yuǎn)板塊的樓盤，價(jià)格跌幅也都在5%以內(nèi)。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這些樓盤與市區(qū)內(nèi)的樓盤相比，本身并不算稀缺，也就難在市場(chǎng)環(huán)境欠佳時(shí)“保值”。而且在調(diào)控措施出臺(tái)前，這些板塊樓盤的價(jià)格都曾有過大幅度的提升。

漢宇地產(chǎn)對(duì)旗下100多家門店的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月以來，主動(dòng)撤銷購(gòu)購(gòu)意向的客戶數(shù)量占到總成交的三成左右，其中頭次購(gòu)房和改善型購(gòu)房客戶各占一半。但這不意味著購(gòu)房者已經(jīng)徹底打消購(gòu)購(gòu)念頭，除了那些確實(shí)承擔(dān)不了頭付和利率的購(gòu)家不得不“被退房”和“被觀望”，仍有不少人“伺機(jī)而動(dòng)”。上海的符阿姨就代表了不少購(gòu)房者的心態(tài)，她告訴記者，受“限購(gòu)令”影響，自己一家原來“逐步漸進(jìn)”式的購(gòu)房計(jì)劃已經(jīng)全盤打亂，現(xiàn)在的計(jì)劃是一步到位。

目前上海樓市普遍打出“優(yōu)惠”牌。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，截至10月19日，11月份預(yù)計(jì)打折優(yōu)惠樓盤148個(gè)，環(huán)比再漲4%。但是，超過半數(shù)的打折樓盤不過是總價(jià)9折甚至以上、總價(jià)優(yōu)惠10萬元以內(nèi)，遠(yuǎn)未達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期。

受10月份零星出現(xiàn)的“退房潮”影響，不少樓盤選擇延遲開盤，尤其是十多個(gè)上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)高端樓盤“集體遲到”。

與此同時(shí)，10月28日，上海10月份較后一塊出讓的住宅用地被旭輝集團(tuán)以4.56億元拿下，溢價(jià)193%，樓面地價(jià)達(dá)8160元/平方米。旭輝方面表示“物有所值”。有業(yè)內(nèi)人士表示，種種跡象說明，盡管調(diào)控影響逐步顯現(xiàn)，但較為稀缺的優(yōu)質(zhì)住宅地塊仍不乏開發(fā)商追捧，開發(fā)商仍然“不差錢”。

北京：

房?jī)r(jià)振蕩調(diào)整降幅不大

中國(guó)指數(shù)研究院高端分析師袁秀明昨日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，新政對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。從今年4月的調(diào)控政策出臺(tái)后，北京住宅銷售量就明顯呈現(xiàn)下降，到了今年8、9月份又出現(xiàn)了明顯回升的勢(shì)頭。今年9月下旬，國(guó)家又出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，北京市也出臺(tái)預(yù)售資金管理等調(diào)控措施，成交量在經(jīng)過一系列沖高后，在今年10月份之后又出現(xiàn)了明顯下降趨勢(shì)?！翱傮w來看，政策影響很大。而從價(jià)格來看，4月份的調(diào)控政策出臺(tái)后，北京房?jī)r(jià)未再出現(xiàn)大幅上漲，呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，個(gè)別樓盤上漲，而更多樓盤價(jià)格呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但降幅不大?！彼f。

記者了解到，就房?jī)r(jià)及成交量而言，9月20日~26日，北京市商品住宅周銷售面積約為20.94萬平方米，之后一周，沖高到33.7萬平方米，國(guó)慶后下降至17.93萬平方米，之后，又升高到21萬平方米。而截止到10月18日~24日，該周銷量?jī)H為15.02萬平方米。就銷售價(jià)格來看，10月之后，北京商品住宅銷售價(jià)格徘徊在每平方米18000~20000元之間。

“我們認(rèn)為，這種影響在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，北京房?jī)r(jià)不太可能再快速大幅上漲。”袁秀明說，此次調(diào)控相對(duì)比較徹底，但是也并非完全徹底。促使房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制仍然在，因此，房?jī)r(jià)大幅度下降的可能性并不大。之前的調(diào)控政策總體以行政性措施為主，盡管并不完全徹底，但肯定會(huì)起到一定作用，并且會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間?！翱傮w看，國(guó)家下決心進(jìn)行調(diào)控主要是從國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而進(jìn)行的，目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于新一輪的上升階段，經(jīng)濟(jì)狀況良好，在這種情況下，很容易造成房?jī)r(jià)大幅上漲，這樣更需要遏制房?jī)r(jià)上漲的局勢(shì)。長(zhǎng)期而言，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的苗頭，這樣的調(diào)控措施可能會(huì)如影隨形，新的調(diào)控政策會(huì)到位，或者現(xiàn)有調(diào)控政策會(huì)更加嚴(yán)厲?！彼f，如果政府沒有經(jīng)濟(jì)增速下滑的顧慮，其較先進(jìn)行調(diào)控的將是房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槠錉可娼鹑诤头康禺a(chǎn)兩個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，其存在金融風(fēng)險(xiǎn)，以及產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展會(huì)造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡的風(fēng)險(xiǎn)，因此，無論從金融安全或經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整角度考慮，政府都要遏制房?jī)r(jià)的過度上漲，而不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。因此，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅暴漲的可能性已不太大。

就北京二手房市場(chǎng)而言，有北京專業(yè)研究機(jī)構(gòu)在分析新政影響后指出，新政對(duì)北京二手房市場(chǎng)的調(diào)控確有影響。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月以來，截至本月27日，北京二手住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)環(huán)比9月下降了一成多，出售房源量環(huán)比9月下降8.44%，求購(gòu)客戶量下降了1.11%，北京二手房市場(chǎng)10月成交量下降，幾乎已經(jīng)成為定局。

天津：

“限購(gòu)令”或成“搶房令”？

本報(bào)天津訊 (特派記者張瑩)10月14日，天津市政府正式下發(fā)《暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策》的通知，限購(gòu)政策的開始時(shí)間為10月13日，但沒有明確的截止時(shí)間。據(jù)了解，天津“限購(gòu)令”不僅不計(jì)個(gè)人之前所購(gòu)的房屋數(shù)量，限購(gòu)的

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