件事與一個數字有聯系——20%。11月20日，中國人民大學經濟學院發(fā)布《中國宏觀經濟分析與預測報告》預測：在房地產新政持續(xù)的基礎上，貨幣政策的調整以及房地產調控加碼，2011年上半年房地產行業(yè)資金鏈將出現嚴重問題，從而引發(fā)房地產市場全面調整時期的到來，屆時不僅房地產投資增速將出現大幅下滑，同時在部分房地產企業(yè)拋售的壓力下，房地產價格會出現接近20%的下滑，并預計2011年3、4月份將是樓市拐點出現時期。

件事則關乎地產業(yè)的未來。近日有消息稱，房地產行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃即將成文，根據規(guī)劃，未來將出現龐大的保障房供應，這將對商品房住宅形成擠壓作用，同時對房地產的調控也將常態(tài)化，這些都將對房地產的行業(yè)格局和“錢”景產生深遠影響。摩根大通投資銀行董事總經理龔方雄也公開表示，隨著政府逐漸介入房地產低端市場，未來十年房地產行業(yè)將“不太可能像過去十年那樣那么容易賺錢”。

房價走勢、行業(yè)前景，像一對難解的謎題，連日來困惑著許多人的雙眼。《投資者報》記者通過對市場各方的采訪調查后發(fā)現，雖然目前對房價變化的具體幅度還難有定論，但在未來的半年到一年中，房價松動已是難變的趨勢；而在行業(yè)中長期發(fā)展空間上，即便房地產在過去的十年里剛剛度過了伴隨著高達30%復合增長率的“美好時光”，接下來的日子里仍舊會迎來一個“黃金五年”。

爭議20%降價

針對中國人民大學經濟學院關于房價將下降20%的判斷，記者隨機采訪了數位不同的消費者，卻沒有遇到“知音”。

“我老家在吉林延邊，一個較邊遠的小城，在中國地圖找起來都很費勁，可今年的房價也都從1000多元漲到了快3000元，所以現在說房價能跌讓我怎么相信呢？”在一家書店門口，一位高校工作人員伸長了手臂在地圖上向記者指劃著那個臨近國界線的空白處。

“調控房價調了兩年了，越調越漲，現在我看還是跌不了。”一位年過花甲的北京居民略顯憤慨地說。

“我也在盼著房價下降，不過估計自己要很失望嘍?！币晃还景最I調侃道。

雖然消費者對房價下降的預期“和者寥寥”，一些研究機構近來的觀點卻都與之不謀而合。

在一個月前，中國社會科學院就發(fā)布研究報告預計，“我國房價從2010年第四季度至2011年上半年同比增速將逐漸下降，到2011年上半年進入負增長區(qū)間，本輪宏觀調控措施，在使得一線房價下降20%之后將逐漸放松。從2011年下半年起，房價增速可能觸底反彈”。

在近日高盛的一次媒體見面會上，該機構房地產分析師王逸也表示，“隨著地方政府紛紛出臺調控政策，購房者情緒逐步理性化，開發(fā)商財務狀況將愈發(fā)薄弱，而庫存的上升較終將對房價產生影響。我們預測，未來12個月房價將較當前水平下跌20%，在大規(guī)模保障性住房建成之前，未來房價復蘇勢頭將受政府政策的掣肘”。

　住宅市場松動

事實上，觀察相關統(tǒng)計數據會發(fā)現，近來國內房地產市場已經出現了松動的跡象。

頭先看成交量，自9、10月份對地產的“二次調控”進行以來，全國十余個城市整體成交量出現了連續(xù)下滑，雖然成交量下降勢頭在11月第三周出現了反彈，但在市場分析者眼中，成交量“二次探底”的趨勢并未改變。

“考慮后期緊縮貨幣政策還會出臺，房地產市場負面影響不斷，結合傳統(tǒng)銷售淡季的到來，商品房成交在2011年3月前相對不容樂觀。”浙商證券房地產分析師戴方這樣分析。

與成交量下降相對應的是不少城市庫存的上升，以北京為例，數據顯示，從11月8日到11月21日，兩周內市場期房銷售量為22萬和15萬平方米，環(huán)比大幅減少，但待售期房為820萬平方米，兩周內增多20萬平方米，截至11月第三周存貨周期已經為55周。

開發(fā)商手中的庫存亦是不少。根據Wind數據信息，以申萬行業(yè)分類的135家滬深房地產上市公司為研究范圍，房地產開發(fā)公司的存貨顯著增加，如果按照100萬元一套房產估算，發(fā)布了三季報的49家A股房企的存貨量就高達50萬套。而所有房地產上市公司共有121家，根據所有房企今年中報的囤貨數據 7736億元計算，預計今年三季度所有房地產上市企業(yè)的囤房量不會低于年中。

根據資料，萬科今年前9個月累計實現銷售金額714.2億元，保利地產實現簽約金額413.96億元，按照簡單的年化計算，萬科與保利地產的銷售金額為952億元和551 億元。而根據他們各自達到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計算，要賣完這些囤貨，萬科需要1.3年，保利需要1.85年。

但觀察各城市房屋銷售價格，除了個別城市出現了大幅下降外，其余均保持穩(wěn)定，似乎離普遍下降還有距離。

對此世聯地產研究分析認為主要有以下幾個原因：，開發(fā)商“不缺錢”，經歷了7～9月市場的回暖，特別是9月，開發(fā)商趁著旺季大量推售產品，促使了9月量價齊升，一些開發(fā)商已經基本完成了今年的銷售目標，所以短時間內不大會出現資金鏈斷裂的情況，降價的預期看低；，購賣雙方預期看漲，很多賣家都覺得房子賣一套少一套，所以情愿再等等也不愿意減價出貨；購家則認為國家多次政策打擊，房價還是維持高位，未來下降空間應該不大；第三，“限購令”在各個城市的執(zhí)行程度各不相同，天津“限購令”不僅不計個人之前所購的房屋數量，限購的實行范圍也僅僅是市內6區(qū)；而廈門、福州以及?？诘纫呀浺?guī)定了“限購令”期限到今年年底。這使很多人擔心，限購令一旦解除，被壓抑的需求就會像洪水一樣暴發(fā)出來；第四，人民幣匯率上升，導致更多熱錢流入中國，房地產是主要投資的項目，降價幾率很低。特別是美國剛剛宣布的QE2（美聯儲輪量化寬松政策），將會導致更多的熱錢流入新興國家，中國將會頭當其沖，未來房地產升值預期的壓力將會更大。

“2007年9·27 新政后，全國多數城市量價都有二次觸底，通常成交量二次觸底時，價格才會真正觸底?！?世聯地產頭席分析師王海斌也仍延續(xù)其一直以來的觀點，“現在看起來一類城市房地產成交量二次觸底基本完成，二三線城市正在進行，加上多項調控政策疊加，價格下降是大概率事件?！蓖鹾１髶诉@樣判斷。

靜候新房降價潮

市場松動源自調控政策的壓制。自今年9月29日管理層啟動地產“二次調控”之后，針對需求、供給、資金等方面的政策層出不窮并且沒有停止的跡象。

“目前對地產影響是加息、限購、限貸、企業(yè)資金管理。加息的初期影響少，累加才會導致房價下降。二三線城市依然活躍，限購城市可能繼續(xù)增加，向中西部轉移?！睂τ谖磥碚叩陌l(fā)展，世聯地產頭席分析師王海斌這樣預計。

記者大致梳理，截至目前，已經有15座城市發(fā)布了住宅限購令；有三個省市發(fā)布規(guī)定要求開發(fā)商必須把預售房款存入專戶并?？顚Ｓ茫唤酉聛?，還可能有10多座城市會發(fā)布住宅限購令。

而對開發(fā)商來說，在資金鏈上的一系列收緊措施更令其倍感壓力。近日，央行在9天里連續(xù)兩次上調存款準備金率，上調后，一般金融機構的存款準備金率達到18%，此前被實施差別存款準備金率的6家銀行則提高至18.5%，均超過了歷史較高點。

但這也只是貨幣環(huán)境回歸穩(wěn)健道路上的開始。11月20日，在“中國宏觀經濟論壇”上，曾擔任國家外匯局局長及中國人民銀行副行長之職的全國人大財經委副主任委員吳曉靈給出了控制貨幣供應的計算公式。吳曉靈認為，較簡單明了的方法應該是：M2等于GDP的增量加CPI控制增量，放大1～2個百分點。

“未來兩年假設平均每年經濟增長目標9%，CPI每年4%，再上拋兩個百分點，就意味著未來兩年M2廣義貨幣增量將控制在15%以內。當前的增速為19.3%，還有高達4.3個百分點的下降空間，對開發(fā)商來說，未來貨幣環(huán)境已然不同?！闭猩蹄y行宏觀與策略分析師徐彪據此粗略估算后得出這樣的結論。

“雖然說目前大的開發(fā)商并不缺錢，但是如果央行進一步收緊流動性，將對開發(fā)商的資金鏈產生不利影響，部分開發(fā)商會采取降低預期的開盤價等方式促進資金的回籠?！?大通證券房地產研究員黃鶴表示。

在融資方面，地產商也面臨極其嚴厲的政策環(huán)境。針對地產企業(yè)的貸款，從年初起已經被銀監(jiān)會進行過數次風險提示，據了解，地產商貸款目前已經成為銀行的回避區(qū)；而股市融資也從年初就開始嚴卡；之前本剩下一條通過信托融資的渠道也于近期開始封閉。

開發(fā)商開始面臨供應增加、需求放緩以及日益加重的財務壓力。據Wind資訊統(tǒng)計，至10月30日，已經披露三季報的國內83家房企的經營性現金流為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中 ,去年同期經營性現金流為負的公司僅18家，而今年三季度末則達到了54家。頭開股份、運盛實業(yè)、泛海建設等幾家房企的經營性現金流出現大幅下降。

從貸款期限結構看，其中的60家大型房企一年內到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款所占比例高達63.6%。換言之，60家大型房企中未來2年有不小的還款壓力。

長期向上動力仍存

雖然短期壓力重重，房地產行業(yè)的中長期發(fā)展卻依然有著不錯的前景。

“我們繼續(xù)看好房地產行業(yè)的發(fā)展前景，在未來的五年，推動房地產行業(yè)發(fā)展的基本要素都將持續(xù)?！苯鸬丶瘓F董事辦公室一位不愿意透露姓名的人士肯定著答復記者的提問。

而他們口中所指的“基本要素”包括：中國的城市化進程方興未艾，隨著產業(yè)由大城市向小城市，由沿海地區(qū)向內陸地區(qū)的不斷轉移，中國的城市數量和城鎮(zhèn)人口的規(guī)模都將不斷擴張，這將催生住宅需求的不斷增長；中國的人口紅利仍將繼續(xù)，一方面，勞動年齡人口在未來5年將繼續(xù)增長，另一方面，45~60歲年齡段人口比例的上升也帶來了社會儲蓄的增加，對房地產市場形成了堅實的支撐；隨著“十二五”期間中國經濟實現轉型，勞動者收入水平的提高也能增強他們在住房消費方面的購購力。

“未來地產市場肯定是向上?！比A創(chuàng)證券地產分析師楊現領斷言，支撐他如此肯定的是市場供需的相關數據，楊介紹，從1998年到現在，商品房一共建成數量為5000萬套，而高收入和較高收入群體的數量，以城市居民的20%計算，目前為450

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