2011年，高達(dá)2000元/平方米的樓面地價成本誰來購單？越來越多的大盤、豪宅還能狂熱幾許？平衡樓市供需的保障性住房，政府又會新建多少？調(diào)控政策還會繼續(xù)發(fā)力嗎？……年末節(jié)點，省內(nèi)業(yè)界已經(jīng)開始深度探討明年的樓市風(fēng)向，以期在新一年得到更多驚喜。

猜想一：政策表情緊

2010年，在出臺系列政策的打壓之下，全國70個大中城市房價及成交量卻逆勢攀升。面對這樣的市場，2011年還會有什么調(diào)控“利器”呢？

房產(chǎn)稅：省城業(yè)界人士張治波認(rèn)為，物業(yè)持有性質(zhì)的稅種出臺是遲早的事兒，只是具體細(xì)則出臺和執(zhí)行的時間還是個未知數(shù)。物業(yè)稅之所以呼聲較高，全因國內(nèi)一線城市樓市過熱，調(diào)控政策收效甚微引起。

按照業(yè)界說法，物業(yè)稅、房地產(chǎn)消費稅、房地產(chǎn)保有稅等不動產(chǎn)稅，可以增加購房者的持有成本，對抑制炒房的作用十分明顯。不過也有人擔(dān)心，房產(chǎn)稅必須對投資性和自住性購房加以區(qū)別。這個稅種的稅率、覆蓋面、操作度等尚有爭議，這也是政策遲遲無法出爐的原因。

2011年，這一被業(yè)界視為利器的手段或許會強行出爐。

提高頭付比例：早在2007年全國樓價持續(xù)飆升時，提高套(含)以上住房頭付比例規(guī)定就已出臺。有業(yè)界人士建議，在投資性購房過多的地區(qū)，避免房地產(chǎn)投機者的較好方式就是對已認(rèn)定的二套房，在頭付40%的基礎(chǔ)上再提高頭付比例，要求其提供的頭付款比率不低于50%。甚至可以取消套房貸，只允許全資購入。這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府。

加息：10月20日、12月25日，央行兩次加息后，市場紛紛猜測，2011年將仍在加息通道。對于多次置業(yè)者，如果真的連續(xù)加息，每月高額利息他們能吃得消嗎？

擴大限購令范圍：10月，廣州限購令出爐，廣州樓市應(yīng)聲轉(zhuǎn)冷。與此同時，與廣州相隔不遠(yuǎn)的從化、增城、清遠(yuǎn)等非限購區(qū)域，佛山、中山等二線城市，購房熱度快速提升?？梢灶A(yù)見，2011年，樓市投資熱錢會繼續(xù)流向 區(qū)域，限購令凸顯“按下葫蘆浮起瓢”的不如意之處。而解決這種窘態(tài)的辦法，就是把限購范圍擴大到二三線城市。

猜想二：樓市表情旺

在剛剛過去的一年，省城多數(shù)普通商品住宅項目成交均價漲幅超過10%，明年的房價走向?qū)绾?？多位業(yè)界人士一致認(rèn)為，2011年商品房價格肯定還是會穩(wěn)步增長。

樓市升值空間仍然存在

太原富力地產(chǎn)的鄧韜認(rèn)為，無論是從政策層面還是從供求層面來看，省城房價繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)都還存在。“太原都市圈正在崛起，山西省政府準(zhǔn)備把太原打造成國際型大都市，在這種區(qū)域經(jīng)濟跨越發(fā)展的大背景下，這個城市的房地產(chǎn)市場一定會欣欣向榮、健康發(fā)展。房價會保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。”鄧韜稱?！?1月的CPI指數(shù)已突破5%，各種農(nóng)產(chǎn)品、紡織品、生活用品、資源性產(chǎn)品都在漲價，在這樣的價格波動中，僅讓商品房降價不太可能。”北京世紀(jì)朗潤公司的總經(jīng)理薛錚稱，省城2010年樓市供需比仍是供小于求，在市場購購力很旺盛的情形下，開發(fā)商不但不會輕易降價，還會適當(dāng)抬價，以保持盈利。

熱點區(qū)域房價還會漲

今年7月6日，在太原市國土資源局舉行的一場國有土地拍賣會上，有三宗位置相鄰的地塊在龍城大街北端，分別以1.17億元、9.15億元、6.25億元的拍賣價當(dāng)場成交，這三宗地塊的樓面地價已達(dá)1300元/平方米至2700元/平方米。業(yè)界認(rèn)為，龍城大街、晉陽街附近的商品房均價會在2011年達(dá)到8000元/平方米?！笆〕墙衲晖恋毓?yīng)面積與2008年、2009年基本持平，出讓土地的位置較偏，土地成交價格水平卻在上升。這說明，省城城市化進(jìn)一步向郊區(qū)發(fā)展。”張治波稱，太原的城區(qū)及人口正在向四周外溢，龍城大街、晉祠路、長風(fēng)街已變成房地產(chǎn)發(fā)展的熱點新區(qū)，知名企業(yè)在這些區(qū)域駐足，直接帶動了這些地段地價成倍上漲。而地價上漲引發(fā)的市場反應(yīng)就是房價上漲。

猜想三：豪宅表情窘

與普通項目相比，豪宅更不能輕易降價，在銷售緊迫與政策打壓、市場觀望與同行競爭的雙面夾擊下，豪宅2011年的境況很可能是窘迫。

2010年省城的萬元豪宅樓盤達(dá)10個，這些樓盤將開發(fā)銷售目標(biāo)認(rèn)準(zhǔn)了山西實力雄厚的煤老板們。

至年末，省城在售的高端項目今年銷售計劃已基本完成。豪宅熱銷刺激著外埠和本地企業(yè)的神經(jīng)，各家企業(yè)把下一步的開發(fā)目標(biāo)鎖在了豪宅上。數(shù)量有限的山西富豪會在2011年逢盤必購，在售樓處繼續(xù)比賽聲名和實力嗎？“經(jīng)過兩年高端產(chǎn)品的消化，屬于級的客戶基本被現(xiàn)有高端項目挖走了?！北本┦兰o(jì)朗潤公司總經(jīng)理薛錚認(rèn)為，2011年省城的豪宅項目和供應(yīng)面積會繼續(xù)增加，但豪宅的銷售壓力卻顯而易見。

薛錚分析，按照項目開發(fā)規(guī)律，產(chǎn)品品質(zhì)和價格在后期會越來越高。但省城豪宅市場上的客群質(zhì)量卻在慢慢下降，豪宅市場上供需不對等的狀況會在明年顯露無遺。各高端項目的競爭會趨向白熱化。

與普通項目相比，豪宅更不能輕易降價，在銷售急迫與政策打壓、市場觀望與同行競爭的雙面夾擊下，豪宅2011年的境況很可能是緊迫。2010年豪宅項目皆大歡喜的場面，或許再難遇見。

猜想四：大盤表情歡

2009年，外埠房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的大體量樓盤占省城商品住宅交易量的13.08%，今年這個比例將升至33%，外埠樓盤的不斷涌現(xiàn)及熱銷，帶動了省城樓市產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的全面升級，同時吸引了更多房產(chǎn)大鱷落戶太原。

2010年，在省城扎根的外埠房地產(chǎn)名企開始擴張式置地。未進(jìn)入太原市場的一線房地產(chǎn)名企，通過與本地企業(yè)合作開發(fā)的方式，紛紛落地。這從省城土地市場上可見一斑。

今年1月至9月，省城成交的35宗土地中，上海復(fù)地集團與得一企業(yè)合作取得的6宗土地共計104.14萬平方米。恒大集團在7月競購取得的土地達(dá)19.7萬平方米，僅這部分土地占到1月至9月太原市成交土地的56.54%。

2011年恒大在并項目將擴展到4個，富力項目擴展到5個。加上未入市的上海盛高、上海復(fù)地、頭開、萬科等名企明年都將集中亮相，2009年國內(nèi)的10強房企中5個進(jìn)入太原市場。

2011年，省城將全面進(jìn)入品質(zhì)競爭時代。而本土企業(yè)在項目規(guī)模、營銷手法、售后服務(wù)、綜合品質(zhì)上的劣勢暴露無遺。如何避免在市場中全面落敗，已是本土企業(yè)必修的功課。

(作者：戎紫冰)