為何預期這么樂觀？支撐理由恐怕是近期的市場數據似乎很不錯。比如某研究機構較新數據顯示，上周（12月13日-12月19日）監(jiān)測的35個城市中，成交量上漲的城市占80%，其中過半數城市漲幅超過20%；部分熱點城市房價也創(chuàng)新高，比如深圳漲幅，達34.24%，杭州、重慶、上海漲幅分別為33.55%、22.17%和11.09%。

我一向認為，周度時間跨度太小，數據不能反映大趨勢。但上述數據至少說明近段時間房地產市場并未明顯降溫，據此，部分專業(yè)機構和很多民眾就推導出明年房價還將上漲的結論。

這一邏輯不太給力，主要是考慮的因素不夠全面?；仡櫧衲甑氖袌霰憩F，可以發(fā)現，雖然從年頭調控到年終，中間歷經三波新政，一波比一波嚴厲，但市場表現并不差，“收成”遠超2008年，略超2009年。全國商品房成交量較2009年上漲10%左右，全年商品房成交均價上漲7%左右，70個大中城市房價指數全年增幅可能達9%左右。

不妨分析一下決定明年房價走勢的幾個重要因素。從需求分析，國內流動性依然充裕、通貨膨脹加劇、人民幣升值成為刺激房產需求的三個重要外力。今年1月M1（狹義貨幣供應）增幅高達39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動性依然充裕，這是促使資產價格上漲的重要推力。

流動性過剩的源頭，是2008年四季度至2009年的寬松貨幣政策，而流動性過剩的結果是出現通脹。根據貨幣學派大師弗里德曼的研究，M1增幅觸頂后20個月左右，CPI增幅才會觸頂，今年下半年以來，CPI加速上漲，11月增幅已達5.1%，即便是考慮到我國的特殊國情，明年至少上半年通脹會維持高位。國家相關部委已提出明年CPI預期目標為4%，反映出政府也明白通脹壓力將在明年持續(xù)存在。那么，在當前一年期存款利率只有2.5%的情況下，存款負利率的情況是在加劇，居民手中的錢自然不愿存在銀行坐等貶值，通過購房保值增值依然是很多人的選擇。

如果說流動性泛濫和通脹促使國內資金進入樓市，那么，人民幣升值則會誘使境外資金涌入國內，房地產市場是重要投資領域之一。自2005年7月21日實行匯改以來，至2008年上半年人民幣對美元升值20%左右，其中2007年一年便升值7%，所以2007年國內股市和樓市的瘋狂，一定程度上與人民幣升值導致的海外熱錢涌入有關。 2008年下半年到今年上半年，人民幣停止升值，自今年6月19日實行二次匯改以來，人民幣對美元已升值2.6%左右，境外游資又開始爭相進入國內。而且，明年人民幣還將升值3%-5%，所以外資進入房地產的勢頭不會明顯減弱。

從商品住宅供應分析。今年全國房地產開發(fā)企業(yè)購地面積同比增長33%左右，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長40%左右，這就意味著，明年可以預售的商品房面積將會顯著增加，這將有助于穩(wěn)定房價。

從開發(fā)商資金面分析。今年1-2月全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長近70%，創(chuàng)歷史新高，表明當時開發(fā)商較不差錢；之后，增幅回落，1-11月回落至31.2%，但仍比近十年的25%的歷史均高出一截，說明當前資金鏈依然不是很緊張，要遠遠好于接近零增長的2008年。接下來，明年上半年，開發(fā)商的資金面將會由量變到質量，變得比較“差錢”，促銷的壓力和可能性越來越大。

總而言之，明年的房地產市場，大量自住需求和部分投資需求仍在，但供應增加，開發(fā)商融資難度也增加，同時貨幣政策趨于緊縮，購賣雙方激烈博弈，房價漲跌皆難，維持振蕩的可能性較大。城市之間可能會有所分化，高房價城市小跌的可能性大些，其它城市小漲的可能更大。 （作者：上海易居房地產研究院綜合研究部部長）

(作者：楊紅旭)