政府大規(guī)模投資保障房預(yù)示著過去十年以開發(fā)商為主導(dǎo)的住房發(fā)展模式有所改變?！　?/P>

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部出品　　

報(bào)告組組長：上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳　　

報(bào)告執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭回建強(qiáng)

　　報(bào)告摘要

　　政府大規(guī)模投資保障房預(yù)示著過去十年以開發(fā)商為主導(dǎo)的住房發(fā)展模式有所改變，取而代之的，是以政府投資為主導(dǎo)的保障住房和房地產(chǎn)企業(yè)投資為主的商品房市場雙軌并行。

　　9000億保障性安居工程投資將對(duì)中國商品住房市場產(chǎn)生較大影響。短期內(nèi)會(huì)對(duì)穩(wěn)定住房成交量有明顯作用，中期內(nèi)則從兩個(gè)方面對(duì)商品住房市場產(chǎn)生作用：一是抑制商品住房價(jià)格反彈，二是成交量分流。同時(shí)，會(huì)對(duì)整個(gè)中國住宅市場的運(yùn)行發(fā)生深刻的影響。

　　從實(shí)施效果看，9000億安居工程的應(yīng)側(cè)重于廉租房建設(shè)，而經(jīng)適用房建設(shè)規(guī)模偏大，需要適當(dāng)控制；另外，地方政府可以考慮向部分符合經(jīng)濟(jì)適用房政策標(biāo)準(zhǔn)的群體發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，讓其去市場上購房，或者收購部分滯銷的普通住宅項(xiàng)目以做經(jīng)濟(jì)適用房分配，以減輕經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)普通商品住宅市場正常運(yùn)行的影響，長沙、重慶、鄭州等城市已開始進(jìn)行這方面的有益嘗試。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)表明，國有企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)適用房和其它安居工程項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的可能性更大。由于此前經(jīng)濟(jì)適用房占住宅市場供應(yīng)量的不足一成，所以這兩個(gè)市場之間相互的影響非常小，而未來三年可能占到三成左右，再加上商品住房已經(jīng)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)濟(jì)適用房的推出必將分流現(xiàn)在及今后的自住需求。那些以普通住宅開發(fā)為主業(yè)的的企業(yè)，特別是民營企業(yè)，必須正視這一市場的重大變化。

　　在具體實(shí)施中，這一宏大的投資計(jì)劃必然存在一些問題和阻力。其中較主要的問題是，巨量資金源自何處？投資的綜合效益是否會(huì)顯現(xiàn)？政府應(yīng)在提出任務(wù)目標(biāo)后，加緊制定相關(guān)的落實(shí)細(xì)則與工作流程，由建設(shè)部門總控全局，投資計(jì)劃要落在實(shí)處，提出明確的規(guī)劃以及落實(shí)措施，落實(shí)責(zé)任，避免政策的隨意性和出現(xiàn)“虎頭蛇尾”現(xiàn)象，確保好事做好。

　　在“擴(kuò)大內(nèi)需”的總體部署下，11月5日國務(wù)院出臺(tái)了拯救經(jīng)濟(jì)的一攬子計(jì)劃，即“國十條”，總投資規(guī)模達(dá)到4萬億人民幣。在“國十條”中頭條內(nèi)容就是“加快建設(shè)保障性安居工程”，這顯示政府對(duì)住房市場拉動(dòng)內(nèi)需的決心非常大。11月10日，國務(wù)院召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，部署七項(xiàng)落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需具體措施，第三條專門就穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行闡述，再次確認(rèn)了房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。11月12日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。

　　從國務(wù)院到住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部在短時(shí)間內(nèi)接連出臺(tái)了相關(guān)刺激內(nèi)需和穩(wěn)定樓市的投資措施，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了重要地位，特別是建設(shè)部三年內(nèi)計(jì)劃投資9000億用于保障住房建設(shè)，將住房保障推到的高度，這將對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

　　一、9000億計(jì)劃推動(dòng)我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的變革

　　從資金來源看，9000億元的投資應(yīng)該包含了國務(wù)院兩年內(nèi)4萬億元的刺激計(jì)劃中分配給保障住房建設(shè)的資金。但從住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的投資計(jì)劃看，無論是在時(shí)間和規(guī)模上，都跟此前的常態(tài)速度與力度有不少差別，表明該投資計(jì)劃明顯帶有強(qiáng)烈的目的性和導(dǎo)向性。也就是說，今后三年保障性住房將成為房地產(chǎn)投資的，并把解決中低收入家庭的住房問題放在優(yōu)先位置。

　　根據(jù)建設(shè)部門的摸底統(tǒng)計(jì)，目前我國城市住房困難戶大約1000萬戶。可以算一筆賬，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2006年全國住房銷售套數(shù)為504萬套，2007年的數(shù)據(jù)也基本上維持在500萬~600萬套左右。而建設(shè)部門在未來三年內(nèi)要集中建設(shè)接近600萬套的經(jīng)濟(jì)適用房(棚戶區(qū)改造作為經(jīng)濟(jì)適用房看待)和200萬套廉租房，即便把廉租房剔除在外，每年200萬套的經(jīng)濟(jì)適用房將占全國住房銷售量的三分之一強(qiáng)。而在2007年以前，我國每年銷售的經(jīng)濟(jì)適用房不過30多萬套，廉租房的投入更少。這些數(shù)據(jù)對(duì)比足以說明住房保障政策的力度。

　　此次，政府大規(guī)模投資房地產(chǎn)，其領(lǐng)域嚴(yán)格限制在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，而非商品住房。這表明政府在逐步地“補(bǔ)課”，以修補(bǔ)1998年房改以來留下的住房保障漏洞?？梢灶A(yù)計(jì)，過去十年以開發(fā)商為主導(dǎo)的開發(fā)模式必然有所改變。取而代之的是，以政府投資為主導(dǎo)的保障住房和開發(fā)商投資為主的商品房市場雙軌并行。

　　二、借安居工程拉動(dòng)內(nèi)需是為了更好發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的作用

　　從建設(shè)部門此次大手筆投資于保障住房看，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)將繼續(xù)充當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)角色。國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)重要標(biāo)準(zhǔn)之一是行業(yè)增加值占整個(gè)GDP的比重在5%以上。房地產(chǎn)行業(yè)的增加值占GDP的比重在2006年為4.5%，2007年這一數(shù)據(jù)則超過了5%，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　實(shí)際上，如果從產(chǎn)業(yè)鏈的角度衡量，房地產(chǎn)行業(yè)投資可以拉動(dòng)50多個(gè)其他行業(yè)的發(fā)展，其間接創(chuàng)造的價(jià)值更大。僅以直接拉動(dòng)的建筑業(yè)而言，近十幾年來建筑業(yè)占我國GDP的比重一直在5%以上，房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度在10%以上。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的這一特性，我們可以在經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史上觀察到一個(gè)有意思的規(guī)律，即只要國家放開房地產(chǎn)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)就會(huì)高漲，而經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的情況，又和房地產(chǎn)發(fā)展過猛脫不了干系。打壓房地產(chǎn)的后果，是經(jīng)濟(jì)增長逐步減速，而下一次的經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)則又得益于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。歷史往往存在這樣的一種循環(huán)。

　　國務(wù)院明確肯定房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，正是從房地產(chǎn)行業(yè)的功能角度考慮的。由于房改后過于倚重房地產(chǎn)市場的商品化，忽視了住房保障，造成低收入和高收入同在商品住房市場競爭購房的問題，在房價(jià)普遍過高的情況下，受到外圍市場惡化的催化作用，普通收入難以負(fù)擔(dān)購房壓力，形成市場觀望情緒加重、住房價(jià)格持續(xù)調(diào)整、市場銷售量低迷的困境。

　　國家從擴(kuò)大內(nèi)需的角度，從鞏固和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的角度，提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，大力發(fā)展住房保障安居工程，三年投資9000億建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和廉租房，這個(gè)措施和解決問題的思路是合適的。加快保障性安居工程的建設(shè)，既是保障民生的需求，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的需求。據(jù)測算，廉租住房的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，將拉動(dòng)建筑業(yè)的發(fā)展，可以提供200多萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。如果把上下游產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設(shè)將帶動(dòng)投資近6000億元。另外，在拉動(dòng)內(nèi)需的情況下，三年時(shí)間計(jì)劃解決全國1300萬困難家庭的住房問題，這項(xiàng)措施確實(shí)可以緩解日益嚴(yán)重的住房問題。

　　三、9000億投資將對(duì)商品住宅市場產(chǎn)生重大影響

　　9000億保障性安居工程投資將對(duì)中國商品住房市場產(chǎn)生較大影響。可以從兩個(gè)方面產(chǎn)生作用：一是抑制商品住房價(jià)格反彈，二是成交量分流。同時(shí)，會(huì)對(duì)整個(gè)中國住宅市場的運(yùn)行發(fā)生深刻的影響。

　　從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了快速持續(xù)發(fā)展的十年。然而十年后的今年，房地產(chǎn)市場遭遇了的寒冬，主要表現(xiàn)為價(jià)跌量縮。雖然從地方政府到部門出臺(tái)了一系列的“救市”措施，包括提高公積金貸款額度、減免部分稅費(fèi)、降低頭套房貸款利率及頭付等，但房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍在繼續(xù)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。房價(jià)雖然同比仍在上漲，不過漲幅在下半年后逐漸降低，環(huán)比價(jià)格增長從8月開始由正轉(zhuǎn)負(fù)。10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月份低1.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.3%。

　　同時(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)延續(xù)了今年年初以來的下降態(tài)勢，10月份的指數(shù)為99.68，比9月份回落1.47點(diǎn)，比去年同期回落6.06點(diǎn)。樓市低迷，民眾更加持幣待購。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，個(gè)人住房按揭貸款2806億元，同比下降了22.9%。

　　從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，全國房價(jià)同比漲幅已經(jīng)到了強(qiáng)弩之末，今年10余份的房價(jià)基本上和去年同期價(jià)格相差無幾。換句話說近一年來全國房價(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)沖高回調(diào)的過程，目前房價(jià)走勢依然是向下的。

　　雖然在國際金融風(fēng)暴的沖擊下，國家出臺(tái)了4萬億的投資計(jì)劃，建設(shè)部也有9000億元的投資計(jì)劃，但這些投資顯然不是為了增加商品住房投資，更不是推高商品住房的價(jià)格，而是增加保障住房的供應(yīng)量。由于保障住房(經(jīng)濟(jì)適用房)實(shí)行成本加低利潤的定價(jià)模式，在市場供求規(guī)律的影響下，商品住房的市場需求會(huì)被大量分流到保障房市場，從而造成商品住房供應(yīng)量的相對(duì)過剩，引售價(jià)格的下調(diào)。

　　因此，從短期看，國家的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃會(huì)對(duì)穩(wěn)定住房成交量有明顯作用，但中期看，保障房的大量上市就會(huì)顯著影響商品住房的成交量和價(jià)格走勢。到今年年底，建設(shè)部將投資1000億用于保障房建設(shè)，明年投資較少會(huì)到達(dá)3000億元，由于不考慮市場風(fēng)險(xiǎn)，在政府主導(dǎo)的投資項(xiàng)目將快于開發(fā)商的項(xiàng)目建設(shè)周期，預(yù)計(jì)1-2年左右時(shí)間，目前處于建設(shè)過程中的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和廉租房項(xiàng)目就可以加快推進(jìn)建設(shè)完成，并投入市場；2年左右的時(shí)間，新批保障房項(xiàng)目也可以進(jìn)入市場。根據(jù)業(yè)已公布的數(shù)據(jù)，如果整個(gè)市場容量沒有進(jìn)一步擴(kuò)大，而商品住宅的空置量保持目前的的狀況，保障房的市場供應(yīng)量預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)將占市場年度需求量的50%左右，而此前保障房占市場成交量的比例在10%以內(nèi)。由于保障房主要針對(duì)低收入消費(fèi)者，價(jià)格接近成本價(jià)，因此假設(shè)保障房完全能夠被市場吸納，那么未來三年商品住房的市場份額就會(huì)被分流相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。

　　如果考慮到符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的低收入者分流不會(huì)對(duì)商品住房市場產(chǎn)生影響，那么未來三年對(duì)商品住房產(chǎn)生主要影響的是經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。按照建設(shè)部的投資計(jì)劃，未來三年經(jīng)濟(jì)適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應(yīng)量是200萬套。2006年全國住房銷售量是505萬套，假設(shè)未來三年住房成交量穩(wěn)定，那么經(jīng)濟(jì)

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