十年一輪回。

1998年住房貨幣化成為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī),拉動(dòng)內(nèi)需的殺手锏;十年之后,房改卻再次回歸加大政府供給的"公屋時(shí)代",這一次,同樣是為了拉動(dòng)內(nèi)需。

據(jù)測(cè)算,未來(lái)三年的9000億元住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬(wàn)億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬(wàn)億元的GDP.而在去年,中國(guó)的GDP才24.66萬(wàn)億,住房保障投入對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用可見(jiàn)一斑。

具體到廣東,據(jù)記者了解,14日廣東省政府已經(jīng)決定,由省建設(shè)廳牽頭,會(huì)同省財(cái)政廳、國(guó)土資源廳等單位負(fù)責(zé)落實(shí)保障性住房問(wèn)題,力爭(zhēng)用3年左右的時(shí)間全面解決2007年統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的符合廉租住房保障條件的城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。

再祭房改大旗

與10年前的情況何其相似,在金融危機(jī)困擾下外需不振,為了擴(kuò)大內(nèi)需的中國(guó)再次啟動(dòng)房改。不同的是,上一次我們是實(shí)施住房貨幣化改革,但10年后,我們將政府提供住房保障與市場(chǎng)供給相提并論。

11月12日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥宣布,今后3年,國(guó)家將進(jìn)一步推進(jìn)和加大城鎮(zhèn)廉租住房,國(guó)有煤炭、林業(yè)和農(nóng)墾企業(yè)的棚戶區(qū)、危舊房改造,經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè),建設(shè)投資總額初步測(cè)算將超過(guò)9000億元,平均下來(lái)每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起,每年保障性住房建設(shè)將帶動(dòng)投資近6000億元,提供200多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。

"保障性住房是政府早就該做的工作",中金公司研究員白宏煒認(rèn)為,自從1998年貨幣化分房以來(lái),過(guò)去十年住房保障政策缺失。目前這一政策是補(bǔ)課,有利于拉低住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

9000億意味著什么

未來(lái)3年投入9000億的資金究竟意味著什么？按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù),目前我國(guó)每年房地產(chǎn)投資約2.5萬(wàn)億元,按照行業(yè)增長(zhǎng)20%的速度計(jì)算,每年需要新增投資5000億元,而保障性住房每年投資3000億元,這筆新增的投資有力地支撐了未來(lái)三年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示,平均每年3000億元的規(guī)模相當(dāng)于2007年全國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬(wàn)億的12%,全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的2.6%;相當(dāng)于2007年全國(guó)財(cái)政收入的6%,基本建設(shè)支出的60%,據(jù)國(guó)海證券研究員趙鐸觀察,在財(cái)政支出中似乎還未出現(xiàn)某一項(xiàng)細(xì)分支出占到如此高比例。

北京經(jīng)濟(jì)信息研究員齊心分析1998年以后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的彈性系數(shù)是5,對(duì)GDP拉動(dòng)的彈性系數(shù)是7.5.依此計(jì)算,未來(lái)3年的9000億元住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬(wàn)億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬(wàn)億元的GDP.

"公屋時(shí)代"來(lái)臨

雖然9000億投資難以改變目前保障性住房建設(shè)的窘迫境況,但畢竟邁出了一大步。

實(shí)際上,我國(guó)早在1991年就開(kāi)始推行經(jīng)濟(jì)適用房,尤其是1998年房改后,政府繼續(xù)明確推行這一政策。但在現(xiàn)實(shí)之中,地方政府對(duì)于保障性住房并不"感冒",2005年,經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積甚至出現(xiàn)了完全額的下降。申銀萬(wàn)國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示,2005年至2007年,廣州廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)完成率僅為65.8%,深圳完成率也只有六成。今年廣州僅出讓了一塊經(jīng)濟(jì)適用房用地,情況不容樂(lè)觀。

究其原因,申銀萬(wàn)國(guó)研究員殷姿認(rèn)為,一方面,政府出于土地財(cái)政的考慮,推行經(jīng)濟(jì)適用房的意愿并不強(qiáng)烈.另外,制度上的缺陷,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際購(gòu)購(gòu)者并非真正需要住房的人。在這種情況下,由推進(jìn)的加大保障性住房投入的決策才有望改變這一困局。

按照這個(gè)龐大的9000億住房保障計(jì)劃,財(cái)政將給地方政府一定的轉(zhuǎn)移支付,主要通過(guò)地方政府、困難戶本人和所在單位,共同出資,實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院尹中立教授認(rèn)為,以前地方政府為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)多對(duì)住房保障沒(méi)有興趣,現(xiàn)在住房保障成為刺激和發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要手段,地方政府對(duì)待住房保障的態(tài)度將有所轉(zhuǎn)變。因?yàn)闋?zhēng)取到財(cái)政后,再加上地方投入和銀行貸款,可以對(duì)地方固定資產(chǎn)投資和GDP起到拉動(dòng)作用。

其建議,財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金,對(duì)地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付,以此來(lái)調(diào)動(dòng)地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。

一場(chǎng)轟轟烈烈的保障性住房建設(shè)已經(jīng)來(lái)臨。

房企的挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)

保障性住房的供給擴(kuò)張會(huì)不會(huì)給目前的商品房市場(chǎng)造成沖擊？在北京,像SOHO董事長(zhǎng)潘石屹這樣的房企大佬感到有壓力。10月份,北京保障性住房銷售量已經(jīng)頭次超過(guò)商品房。

"短期對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面沖擊,但沖擊有限",白宏煒認(rèn)為,市場(chǎng)對(duì)9000億投入的解讀將在短期內(nèi)進(jìn)一步下降購(gòu)房預(yù)期。但正如以往分析的,經(jīng)濟(jì)適用房與商品房是對(duì)應(yīng)不同的市場(chǎng)需求,對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊有限,中長(zhǎng)期來(lái)看,合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有利于消化房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

殷姿也持類似觀點(diǎn),雖然保障性住房的整體建設(shè)總量較以前年度增加了1倍,但是考慮到其占商品房的比重約為10%,并且限定購(gòu)購(gòu)人群,因此沖擊較為有限。

本次政府頭次提出,"通過(guò)投資收購(gòu)來(lái)解決保障性住房的房源",中投證券研究員李少明認(rèn)為,政府若大量投資保障性住房必然新增大量供應(yīng)量,擠壓商品房市場(chǎng);從金融穩(wěn)定的角度出發(fā),這樣不但可以在短時(shí)間內(nèi)消耗供過(guò)于求的存量商品房,也不會(huì)給房?jī)r(jià)硬著陸帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。

在挑戰(zhàn)面前,房企有沒(méi)有獲利的機(jī)會(huì)？趙鐸認(rèn)為,對(duì)于廉租房,可能采取的形式是政府財(cái)政投入開(kāi)發(fā)或者企業(yè)承包開(kāi)發(fā)并收取租金。如果企業(yè)參與,即使按照1000元/平方米單位的低開(kāi)發(fā)投入,10元/平方米每月的較高租金水平,8年多的投資回收周期也沒(méi)有吸引力。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房,當(dāng)前主要采取的是政府限定開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的承包開(kāi)發(fā)模式,毛利率一般限定在3%-10%,這種毛利水平明顯低于普通商品住宅,因此參與經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言更多的將是一種避險(xiǎn)策略,不太可能孕育新的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)大蛋糕。

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