房?jī)r(jià)仍在漲

　　一直在找房子的秦曉銘較近有點(diǎn)心慌了。他內(nèi)心里的不安源自房?jī)r(jià)的異動(dòng)。

　　小秦是上海人，因?yàn)橐?gòu)婚房，從去年夏天就一直在找房。他給自己制定的購(gòu)房計(jì)劃是通過(guò)半年時(shí)間的考察，然后在今年年初下定。之所以如此，是因?yàn)榭紤]到樓市在調(diào)控過(guò)程中，有可能會(huì)小幅回落，他想等到房?jī)r(jià)平穩(wěn)之后再下手。但在他執(zhí)行購(gòu)房計(jì)劃的過(guò)程中，卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)走勢(shì)跟他當(dāng)初的判斷大相徑庭，上海的房?jī)r(jià)不跌反漲。尤其是在較近一段時(shí)間，原本還有點(diǎn)謹(jǐn)小慎微的賣(mài)家突然又變得牛氣起來(lái)，“跳價(jià)”現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，自己滿(mǎn)意的房子，就因?yàn)閮r(jià)格談不攏而導(dǎo)致交易“卡殼”。

　　小秦的遭遇反映了這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，即樓市又出現(xiàn)升溫苗頭。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的較新市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的一周（1月10日～16日），主要城市樓市成交量普遍上漲。監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，14個(gè)城市漲幅超20%，3個(gè)城市漲幅在70%以上。城市中，除北京、重慶和廣州成交量環(huán)比下跌外，其余城市成交量均上漲，深圳漲幅，達(dá)224.17%，武漢、南京、天津漲幅皆在20%以上。南京已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)“日光盤(pán)”，上周5個(gè)樓盤(pán)推出400多套房源，一周之內(nèi)基本消化殆盡。

　　雖然去年樓市遭遇調(diào)控，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)回調(diào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站在1月17日公布了2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，值得注意的是，在價(jià)格指數(shù)同比上漲的同時(shí)，環(huán)比也保

　　持一定幅度的增長(zhǎng)，這意味著2010年年底，樓市在“漲聲”中來(lái)到了2011年。數(shù)據(jù)顯示，12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%；環(huán)比上漲0.3%。此外，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.0%，環(huán)比上漲0.5%，比11月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　而土地市場(chǎng)的“給力”表現(xiàn)，也讓人預(yù)感到今年房?jī)r(jià)將面臨不小的上漲壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭透露，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)格為2437元/平方米，同比2009年上漲29%，是近十年來(lái)的次高增幅，去年全國(guó)土地市場(chǎng)比較活躍，尤其是地王數(shù)量較多。

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　　會(huì)否再遭調(diào)控

　　有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，樓市調(diào)控將成為常態(tài)。從這一點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)出臺(tái)新的調(diào)控政策的可能性很大。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，2010年全市二手房成交均價(jià)環(huán)比2009年增幅為28%，增速較2009年環(huán)比2008年的26%更快。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)人士表示，樓市在經(jīng)歷了號(hào)稱(chēng)史上較為嚴(yán)厲的調(diào)控之后，成交價(jià)格并沒(méi)太大的出現(xiàn)放緩跡象，故政府在今年仍將保持對(duì)樓市的調(diào)控決心與力度。

　　上海德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|指出，樓市調(diào)控將會(huì)成為常態(tài)。他說(shuō)：“未來(lái)中國(guó)樓市將會(huì)長(zhǎng)期處于調(diào)控狀態(tài)下，在保障性住房達(dá)到一定體量之前，為了防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，政策調(diào)控必不可少。”至于體量要達(dá)到多少，羅亞?wèn)|估計(jì)至少要等到30%符合條件的家庭取得保障房。

　　專(zhuān)家也認(rèn)為，今年樓市調(diào)控不會(huì)放松。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成教授表示，2010年底全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露，樓市調(diào)控來(lái)年還將從緊從嚴(yán)，住建部將會(huì)同有關(guān)部門(mén)儲(chǔ)備調(diào)控政策，地方穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力者將被追責(zé)。

　　而近期政府層面的種種做法，也預(yù)示著今年調(diào)控力度不會(huì)減弱。中國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這雖然不是針對(duì)樓市，但收縮流動(dòng)性，這表明對(duì)于資金要求的較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨“缺糧”之虞。此外，鄭州、武漢等城市相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”，這也表明著二三線(xiàn)城市的調(diào)控力度在加強(qiáng)。

　　根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)樓市調(diào)控政策被市場(chǎng)消化而逐漸失去效果的時(shí)候，政府會(huì)采取嚴(yán)厲的手段來(lái)進(jìn)一步收緊調(diào)控力度。從2010年8月份開(kāi)始，也就是在“新國(guó)十條”出臺(tái)不到百日之后，樓市出現(xiàn)回暖跡象，尤其是一線(xiàn)城市的商品住宅成交量出現(xiàn)大漲，北京、上海和深圳的增幅都在60%以上，這促使二三線(xiàn)城市在9月份跟進(jìn)。在這種情況下，在2010年9月29日晚，國(guó)家多部委分別出臺(tái)措施再次加大調(diào)控力度，包括將商品住房頭付比例調(diào)整至30%以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等在內(nèi)的一系列措施，隨后各地紛紛出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，行政干預(yù)色彩極為明顯的“限購(gòu)令”、“限外令”等措施，也是在這種情況下頒布實(shí)施的。

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　　哪些手段可以用

　　未來(lái)會(huì)有哪些調(diào)控手段可能會(huì)被采用，而近期較有可能出臺(tái)的政策又有哪些？

　　此前一段時(shí)間，即使“限購(gòu)”、“限貸”，還是無(wú)法阻止房?jī)r(jià)不斷上漲，有悲觀(guān)人士認(rèn)為調(diào)控已經(jīng)走到了盡頭。但專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)情況并非如此。包括擴(kuò)大限購(gòu)范圍、延長(zhǎng)限購(gòu)時(shí)間、推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案以及增加試點(diǎn)城市等，都是可以動(dòng)用的調(diào)控手段。同時(shí)，差別化財(cái)稅和信貸政策，也有可能會(huì)被作為主要調(diào)控手段在房?jī)r(jià)大漲時(shí)期推出。

　　尹伯成表示，較有可能出臺(tái)的新政是房產(chǎn)稅。目前上海和重慶已經(jīng)傳出試點(diǎn)的消息，尤其是重慶，官方已經(jīng)正式確認(rèn)。上海政府在此前也曾有過(guò)類(lèi)似的表述，可見(jiàn)這兩個(gè)地區(qū)試點(diǎn)房產(chǎn)稅已成定局。

　　至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍是不是會(huì)擴(kuò)大，專(zhuān)家表示還需根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定。如果海口、鄭州、蘭州、岳陽(yáng)等這些二三線(xiàn)城市持續(xù)保持較快的上漲幅度，不排除也會(huì)實(shí)行房產(chǎn)稅。

　　未來(lái)差別化財(cái)稅政策和信貸政策也有可能會(huì)成為調(diào)控手段。尹伯成表示，如果從抑制投機(jī)性需求角度出發(fā)，可以考慮對(duì)投資性房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收高額投資所得稅。他說(shuō)：“只要對(duì)購(gòu)賣(mài)房產(chǎn)差價(jià)所得的30～60%以稅收形式上繳政府，則投資性購(gòu)購(gòu)將立即全部消失。”

　　信貸政策也會(huì)成為加強(qiáng)調(diào)控的手段。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)人士表示，近期央行在2個(gè)月內(nèi)第4次上調(diào)準(zhǔn)備金率。這一舉動(dòng)使得銀行準(zhǔn)備金率達(dá)到了未有的19%，其目的很明顯就是為了抑制流行性過(guò)剩和通貨膨脹的現(xiàn)象，后續(xù)加息可能性大增。未來(lái)通過(guò)繼續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率、加息等貨幣緊縮政策及限貸、限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙向制約，其長(zhǎng)期與長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響必然逐漸顯現(xiàn)。

　　此外，近期包括中行等部分商業(yè)銀行已經(jīng)取消頭套房?jī)?yōu)惠利率的做法，可視為信貸政策發(fā)力的信號(hào)。如果其他商業(yè)銀行跟進(jìn)，部分購(gòu)房者會(huì)因?yàn)槌杀镜脑黾佣鴷壕徺?gòu)房計(jì)劃，這會(huì)使得市場(chǎng)供應(yīng)偏緊情形有所緩解。當(dāng)然，如果房?jī)r(jià)依然保持快速上漲態(tài)勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)不排除出臺(tái)房貸利率上浮的具體措施，來(lái)遏制市場(chǎng)購(gòu)房沖動(dòng)。

　　未來(lái)繼續(xù)深化執(zhí)行已有的調(diào)控措施，也是未來(lái)調(diào)控的。羅亞?wèn)|表示，“保障性住宅”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在未來(lái)將會(huì)成為調(diào)控的工作。此外，包括擴(kuò)大限購(gòu)范圍、延長(zhǎng)限購(gòu)時(shí)間等，都會(huì)成為各地方政府調(diào)控的主要選擇。據(jù)了解，目前已經(jīng)鄭州、武漢等已經(jīng)出臺(tái)了“限購(gòu)令”，而上海、三亞等城市也延長(zhǎng)了限購(gòu)時(shí)間。

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