“若調(diào)控期小于一年，10%的房企會(huì)面臨資金威脅；但如果調(diào)控期延長(zhǎng)，情況將大不相同，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線?！边@是日前獨(dú)立研究人、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹拋出的較新調(diào)控“測(cè)算”。據(jù)悉，在四大上市房企(招、保、萬(wàn)、金)上半年整體利潤(rùn)上升的同時(shí)，政策調(diào)控引發(fā)的銷售壓力也開始逐步凸顯，銷售面積呈兩升兩降格局。

　　45%突破財(cái)務(wù)安全底線

　　杜麗虹提出警告，要應(yīng)對(duì)持續(xù)期在2年的低谷，國(guó)內(nèi)上市房企的財(cái)務(wù)安全底線，即凈借貸資本比上限平均為44%(中位數(shù)為39%)，而測(cè)算結(jié)果顯示有45%的上市房企已突破財(cái)務(wù)安全底線。“其中有30%的上市公司的實(shí)際凈借貸資本比財(cái)務(wù)安全底線高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的年面臨財(cái)務(wù)困境?！?/P>

　　在杜麗虹的測(cè)算中，本輪調(diào)控期若小于1年，10%的房企將面臨資金鏈威脅。用短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸來(lái)度量企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，計(jì)算結(jié)果顯示：有40%的上市房企存在短期資金缺口，但多數(shù)缺口不大，僅有10%的企業(yè)存在較嚴(yán)重的資金缺口。

　　不過(guò)測(cè)算結(jié)果也證實(shí)，2010年的調(diào)控中，地產(chǎn)企業(yè)的整體資金鏈狀況優(yōu)于2008年，存在較嚴(yán)重資金缺口房企的比例在2008年底一度高達(dá)27%。問(wèn)題是，以關(guān)鍵的政府部門近期向市場(chǎng)傳遞的信號(hào)透露，調(diào)控有持續(xù)的決心，調(diào)控的周期更加傾向于1年以上。

　　此時(shí)的結(jié)果就大不相同了。上述測(cè)算顯示，調(diào)控期超過(guò)1年時(shí)，30%的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)突破安全底線，有45%的上市房企突破財(cái)務(wù)安全底線。

　　此外，開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速持續(xù)放緩。根據(jù)某研究院發(fā)布的今年1~7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年內(nèi)資金來(lái)源3.89萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)39.4%，增速較1~6月回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。從各資金來(lái)源占比來(lái)看，銀行貸款和個(gè)人按揭貸款占比較年初有所下降，而自籌資金占比穩(wěn)步上升。

　　四大房企銷售兩升兩降

　　政策調(diào)控引發(fā)的銷售壓力也開始逐步凸顯，四大房企上半年銷售面積呈兩升兩降格局。萬(wàn)科、保利銷售面積和銷售金額均有增長(zhǎng)，但金地和招商地產(chǎn)卻出現(xiàn)銷售金額和面積大幅下降。其中金地銷售面積同比回落42.83%，銷售金額同比回落37.31%；招商地產(chǎn)銷售面積同比回落53.87%，銷售金額同比回落41%。

　　從四大房企公布的中報(bào)看，企業(yè)顯然感受到下半年的銷售壓力。保利明確表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益規(guī)范，一大批戰(zhàn)略清晰、專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展壯大，行業(yè)集中度有所提高。房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)使公司保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的難度加大。

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