１０月２４日，廣州１２個小區(qū)業(yè)委會倡議聯(lián)合向開發(fā)商追討房屋專項維修資金整半月，已有６０多個小區(qū)響應，新增８家小區(qū)業(yè)委會正式加入追討行列……維修金收支和管理混亂的“冰山一角”正在這個內地較早進行房地產開發(fā)的城市揭開。

　　所涉９億元專項維修資金缺口的背后是數(shù)十萬戶業(yè)主的切身利益。家住廣州番禺區(qū)一小區(qū)的林女士告訴記者：“購房時已將維修基金繳給開發(fā)商，但過了幾年后才知道，小區(qū)維修基金賬戶上沒有錢?！彼f，小區(qū)成立業(yè)委會后，加大了追討力度，開發(fā)商答應把錢劃到賬上，還給業(yè)主們發(fā)了維修基金銀行卡“但拿卡到銀行一查，卻空無一文！”

　　現(xiàn)實問題：出現(xiàn)９億元缺口

　　商品住宅應繳資金總額約２３億元，已歸集１４．１３億元，歸集額仍欠缺約９億元。

　　１０月８日，廣州越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門口廣場、荔灣廣場、番禺區(qū)如意等１２個小區(qū)業(yè)主委員會聯(lián)合發(fā)起倡議，呼吁廣州涉及專項維修資金問題的樓盤和業(yè)主加入集體追討行列。這１２家樓盤，不同程度地存在專項維修資金的糾紛，涉及業(yè)主近萬戶。相關業(yè)主委員會主任表示，希望通過這次集體追討，明確１９９８年１０月至２００３年９月期間專項維修資金的繳交主體，并強制追回由開發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專項維修資金。

　?。保霸拢保溉眨瑥V州市國土房管局通報，截至２００６年８月底，廣州市老八區(qū)的８１６個物業(yè)小區(qū)建立了專項維修資金。全市十區(qū)有３６．１８１６萬戶業(yè)主繳交了專項維修資金，商品住宅應繳資金總額約２３億元，已歸集１４．１３億元。歸集額尚缺約９億元。

　　目前，１２家業(yè)委會還在進行一項針對廣州各樓盤專項維修資金的調查工作，意在摸清各個開發(fā)商和業(yè)主的應繳數(shù)和實際到賬數(shù)，并對專項維修資金去向進行初步摸查。

　　廣州是內地較早進行房地產市場開發(fā)的城市，相比其它城市更早面臨房屋維修問題。隨著小區(qū)維護的不斷增多，維修資金問題浮出水面，呈集中爆發(fā)之勢?！拔飿I(yè)保修期過后，小區(qū)電梯壞了、外墻剝落等問題都得靠專項維修資金來解決。這時才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)竟沒有維修資金！”不少小區(qū)的業(yè)委會主任們一肚子苦水。

　　正因如此，數(shù)十家業(yè)委會積極響應。

　　癥結：繳交主體不明

　　從１９９８至２００３年，廣東規(guī)定與國家規(guī)定沖突，維修基金到底是業(yè)主交還是開發(fā)商交存爭議。

　　廣州市國土房管局物管處負責人表示，經推算出的約９億元資金缺口確實存在，但是否都要追繳又要具體分析。資金缺口從表現(xiàn)上看，既有開發(fā)商未繳的，也有業(yè)主應繳未繳的。

　　廣州海珠區(qū)一個小區(qū)業(yè)委會的負責人則強調，造成維修資金巨大缺口的原因之一，是業(yè)主交納的物業(yè)維修基金，被開發(fā)商或物管公司長期挪用；其次，是開發(fā)商應交納的部分或其他自留物業(yè)的部分物業(yè)維修基金長期沒有交納。

　　“其實，造成維修資金巨大缺口的主要原因是，在維修基金的繳交主體上，廣東規(guī)定與國家規(guī)定在一段時間內相沖突，維修基金到底是業(yè)主交還是開發(fā)商交，爭議較大?！绷硪晃痪S修資金“問題樓盤”的業(yè)委會主任說。

　　據(jù)了解，２００３年９月１日，國家的《物業(yè)管理條例》正式實施。該條例規(guī)定，專項維修資金由業(yè)主支出；而早在１９９８年１０月１日起施行的《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，該項資金由物業(yè)建設單位支出。

　　由此帶來一個問題，從１９９８至２００３年期間，維修基金到底誰來交？業(yè)主還是開發(fā)商？這成為維修資金繳交問題的癥結。

　　１２個樓盤的業(yè)主委員會在倡議中表示，他們請求廣東省人大明確１９９８年１０月至２００３年９月的繳交主體，以解決“法規(guī)沖突”；請求國土房管部門，對于拒繳專項維修資金的開發(fā)商按物業(yè)管理法規(guī)給予嚴肅處罰，強制追回應繳的專項維修資金；同時，請求司法部門對挪用侵吞專項維修資金的單位和個人追究刑事責任。

　　政府也有難處。廣州市國土房管局局長簡文豪說，目前維修基金追討出現(xiàn)矛盾，主要原因是法規(guī)規(guī)定的繳交主體表述上有沖突；其次，廣州缺乏行使行政強制措施的具體依據(jù)；另外，行政主管部門關于專項維修資金的管理辦法尚未出臺。

　　漏洞凸顯：制度亟待完善

　　房管局和法院各執(zhí)一詞：房管局稱應由司法渠道解決；法院表示不予受理

　　針對商品房維修基金管理暴露出來的問題，廣州市國土房管局表示，今后廣州專項維修資金的繳交將與開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項目有關手續(xù)等相掛鉤，“不繳維修金，甭想開新盤”；在資金的使用上醞釀出臺規(guī)定將小區(qū)細分，以利于業(yè)主合法使用維修資金。

　　但對于兩部法律法規(guī)沖突的協(xié)調問題，廣州市國土房管局有關人員介紹說，目前他們認為１９９８年１０月１日至２００３年８月３１日前，應通過建設單位交納頭期專項維修資金；１９９８年９月３０日前或２００３年９月１日后，應由購房者交納頭期專項維修資金。

　　但“由建設單位交納頭期專項維修資金”到了開發(fā)商那里，卻成為小區(qū)業(yè)主們看不到盡頭的艱難追討之路。廣州１２個小區(qū)業(yè)主委員會希望主管部門對拒不按規(guī)定繳納頭期專項維修資金的開發(fā)商強制繳款。

　　廣州市國土房管局表示，依據(jù)現(xiàn)有管理規(guī)定，他們目前無權對未繳款人強制執(zhí)行責令繳款，應由司法渠道解決。但是，從前幾次追討維修資金的經驗看，法院方面則認為，該糾紛不屬于民事案件，不予受理。

　　對此，業(yè)委會不止一次地提出問題：“我們到底應該找誰才能討到小區(qū)的專項維修資金？”

　　廣州市國土房管局說，目前他們已向建設部、廣東省建設廳反映該問題，以期推動進一步完善專項維修資金管理辦法出臺；同時希望立法部門解決地方性法規(guī)與國家規(guī)范性文件之間的沖突，盡快解釋法律適用問題。

　　本報將繼續(xù)關注事件進展。

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