“住宅禁商”有依據(jù) 停車場收益歸業(yè)主

　　2007年10月1日，《物權(quán)法》正式施行，至今已有5個月的時間。近日，本報商與法新聞聯(lián)合城陽區(qū)人民法院搜集自2007年10月份以來有關(guān)案件，以“以案說法”的形式講解生活中哪些行為違反了《物權(quán)法》的規(guī)定，《物權(quán)法》如何改變我們的生活。

　　出租房噪音擾民鄰居可提起訴訟

　　家住城陽區(qū)的李某將自己閑置的地下室租給了一家公司當(dāng)倉庫，倉庫每天人來人往，貨物進(jìn)進(jìn)出出，甚至貨車常常在深夜和凌晨裝卸貨物，影響了周圍居民休息，大家頗有意見，紛紛向物業(yè)公司投訴。物業(yè)公司雖然多次找承租方，要求承租方減少影響，但幾番周折，事情并未好轉(zhuǎn)，直至發(fā)展到多名鄰居強烈要求承租方搬離小區(qū)。這時，李某不樂意了，認(rèn)為房子是自己的，愿意租給誰是他個人的事，與他人無關(guān)。

　　【法官說法】 雖然這種糾紛解決起來不容易，但類似擾民糾紛已屬法律范疇，業(yè)主可以運用法律維護自己的權(quán)益?！段餀?quán)法》第83條規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主狀告業(yè)委會法院將依法受理

　　2005年7月，某小區(qū)物業(yè)公司要狀告業(yè)主委員會，起因是業(yè)主委員會在未提交業(yè)主大會表決通過的情況下，擅自決定解聘物業(yè)公司。決定一出，小區(qū)馬上炸開了鍋，大多數(shù)業(yè)主表示強烈反對。在業(yè)主們的支持下，物業(yè)公司拒絕退出并準(zhǔn)備起訴業(yè)主委員會?？沙顷枀^(qū)人民法院當(dāng)時不能受理此案，因為根據(jù)現(xiàn)有法律條例，業(yè)主委員會不能當(dāng)被告。此后這家物業(yè)公司一直沒撤出，可是業(yè)主委員會卻仍打算更換，業(yè)主們雖不同意，卻束手無策。

　　【法官說法】 《物權(quán)法》出臺后，困擾這個小區(qū)居民的難題有望迎刃而解?！段餀?quán)法》第78條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！备鶕?jù)這條規(guī)定，單個業(yè)主就有權(quán)利把業(yè)主委員會告上法庭，這是個突破性的規(guī)定。業(yè)主委員會本來是由全體業(yè)主選舉出來，代表廣大業(yè)主對物業(yè)管理方行使監(jiān)督權(quán)的；而實際上，業(yè)主委員會是必須接受業(yè)主監(jiān)督的，業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有侵害自己合法權(quán)益的行為時，是應(yīng)該受到法律保護的。該法出臺前，業(yè)主面對業(yè)主委員會的侵權(quán)行為只能通過行政主管部門行使監(jiān)督權(quán)，而2007年10月1日之后，《物權(quán)法》為廣大業(yè)主更好地行使監(jiān)督權(quán)，維護自己的合法權(quán)益不被侵害，提供了明確和全面的法律保障。

　　住宅禁商行動有了法律依據(jù)

　　2006年，城陽區(qū)某大廈業(yè)主發(fā)起的“住宅禁商”行動：大廈業(yè)主委員會接受業(yè)主授權(quán)聯(lián)手物業(yè)公司，向長期在大廈里辦公的十多家經(jīng)營單位說“不”。因為小區(qū)某些業(yè)主將住宅出租給對方用于經(jīng)商辦公獲得了高額回報，可苦了鄰居們——小區(qū)環(huán)境變差、人員復(fù)雜、設(shè)備損耗大、管理難度大和治安隱患多等問題。此事也引來不少質(zhì)疑聲：業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司有沒有權(quán)利這么做？如果公司就不撤，業(yè)主委員會又能怎么辦？當(dāng)時，盡管相關(guān)職能部門對住宅開公司有一些較為明確的禁令，但法律效力較低，不足以作為“住宅禁商”行動的法律依據(jù)。

　　【法官說法】 現(xiàn)在，《物權(quán)法》終于可以為“住宅禁商”行動提供強有力的法律保證，讓小區(qū)居民理直氣壯地對“住宅商用”說“不”了?！段餀?quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”這里所指的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，完全可以認(rèn)為是同一樓層，同一棟樓，甚至是整個小區(qū)的居民。沒有相關(guān)業(yè)主的同意，擅自出租住宅作商業(yè)使用的，受害業(yè)主可將其告上法庭。

　　小區(qū)停車場收益應(yīng)屬于全體業(yè)主

　　剛剛購購了某住宅的楊先生，發(fā)現(xiàn)自己可能面臨無車位停車的尷尬。因為開發(fā)商居然要將車位高價出售，自己根本無力承擔(dān)購購車位的費用，附近的其他居民卻可以花高價在這里購車位。

　　【法官說法】 《物權(quán)法》對小區(qū)公共區(qū)域的歸屬做出了明確界定，這在以前的法律法規(guī)中是沒有明確規(guī)定的，可以說是《物權(quán)法》中的又一個亮點。其中第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第74條頭先規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要”，也就是說，業(yè)主有權(quán)優(yōu)先享有車位的使用，開發(fā)商不能為了賺取利潤將車位高價賣出而不給業(yè)主提供停車位。同時，小區(qū)道路上因停車而產(chǎn)生的收益也值得廣大業(yè)主關(guān)注。目前，我市不少小區(qū)由于停車位不足，而在小區(qū)內(nèi)的道路上劃出一個個車位用于停放車輛。根據(jù)《物權(quán)法》73條和74條的相關(guān)規(guī)定，車主繳納的停車費應(yīng)屬于全體業(yè)主，應(yīng)由業(yè)主委員會代為保管，用于全體業(yè)主。目前的情況是這筆費用多由物業(yè)公司收取。另外，如果開發(fā)商或物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意改變小區(qū)內(nèi)綠地的用途，比如在綠地上蓋一些房子，業(yè)主們也可以根據(jù)《物權(quán)法》中的規(guī)定，通過法律途徑予以制止。
　　
　　對善意第三人保護《物權(quán)法》更為關(guān)注

　　1997年，張某和李某結(jié)婚。2003年，二人購購了一處商品房，房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的是張某的名字。2006年年底，二人又購購了一處商品房，并想將處房屋賣掉。期間，張某通過中介公司與郭某簽訂了房屋購賣合同，約定將房子賣給郭某，后雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。不料，在張某與郭某簽訂房屋購賣合同不久，該處房屋的房價從每平方米9000元漲到了12000元。張某和李某向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，張某賣房未經(jīng)李某同意為由，要求法院判令郭某返還該房屋。

　　【法官說法】 在物權(quán)法實施之前——法院可能認(rèn)為，根據(jù)我國《婚姻法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購購的房產(chǎn)系婚后共同財產(chǎn)，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權(quán)處分。據(jù)此法院判令張某與郭某簽訂的房屋購賣合同無效，張某返還郭某價款，郭某返還房屋并協(xié)助張某對房屋進(jìn)行恢復(fù)登記。但物權(quán)法實施之后——該法第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：一是受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；二是以合理的價格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

　　因此，此案是審查郭某在購購該房屋時是否與張某有惡意串通行為？法院在查清購房人郭某與張某素不相識，只是根據(jù)自己需要善意購房后，判決郭某取得房屋產(chǎn)權(quán)，不需要將該房屋返還張某和李某。誰是房屋的權(quán)利人，誰就有權(quán)處置房屋，而善意的第三人判斷房屋權(quán)利人的重要標(biāo)準(zhǔn)是房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的姓名。張某和李某共同購購的房屋，產(chǎn)權(quán)證上登記的是張某的名字，則善意第三人就完全有理由相信張某有權(quán)處置該房產(chǎn)。這樣一來，郭某購購張某名下登記的房產(chǎn)并經(jīng)過戶取得所有權(quán)是完全合乎法律規(guī)定的。在這里，《物權(quán)法》更為關(guān)注對善意第三人的保護。

　　需要指出的是，夫妻一方如果想保護自己在家庭財產(chǎn)中的合法權(quán)利，在房屋產(chǎn)權(quán)證登記時就應(yīng)要求作為共有權(quán)人一并登記，或者到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)追加登記自己作為共有權(quán)人。

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