業(yè)主：不認可物業(yè)私下變更

　　柳女士于2003年5月購購了美樹假日嘉園的一套住宅，2004年7月31日交房時與開發(fā)商指定的當代物業(yè)管理公司簽署了為期一年的物業(yè)管理合同。物業(yè)費為1.3至1.6元／平方米。2005年7月31日，當代物業(yè)管理公司合同到期，合同自然終止。

　　“當代物業(yè)管理做得很好，社區(qū)所有的業(yè)主都交了物業(yè)費?！绷空f?！暗?005年8月1日，在沒有向業(yè)主做任何聲明的情況下，海青鳥落物業(yè)管理公司就接手了我們社區(qū)的物業(yè)管理。2005年的9、10月份，我也收到了海青鳥落物業(yè)管理公司挨家挨戶投遞的新物業(yè)管理合同，但是我并沒有同意簽署這份合同書?！?br>
　　“我們幾家業(yè)主并不認可這種私自變更物業(yè)管理公司的行為，2005年8月至今，我們幾家業(yè)主都沒有向海青鳥落物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費?！绷空f?！半m然我們沒有業(yè)委會，但海青鳥落也從沒公布過物業(yè)費的使用情況??！”突然接到法院傳票，這讓柳女士憤憤不平?！八麄兊墓芾矸浅２坏轿?！社區(qū)內(nèi)有收廢品以及擺攤設(shè)點的小販出沒，賣瓷器、賣電器的都在擺地攤；某次我早晨六點出門，竟然發(fā)現(xiàn)保安在值班崗?fù)?nèi)呼呼大睡，難怪我們社區(qū)會發(fā)生幾起入室盜竊案……”柳女士對海青鳥落的管理非常不滿。

　　物業(yè)公司：我們只看法院裁定

　　記者輾轉(zhuǎn)幾次終于找到了海青鳥落物業(yè)公司的經(jīng)理，這位不愿透露姓名的先生對記者的提問一律回答：“無可奉告?！比缓笳f，“這種事情就是公說公有理，婆說婆有理，一切都讓法院來裁定就好了，我現(xiàn)在不便說什么?！?br>
　　據(jù)悉，這起物業(yè)公司告業(yè)主的案件將于3月19日在昌平法院開庭審理，本報將繼續(xù)對此案件的進展進行跟蹤。

　　律師說法：

　　物業(yè)不應(yīng)私自轉(zhuǎn)委托

　　廣大（北京）律師事務(wù)所的莊清忠律師認為，在這個案件上，當代物業(yè)管理公司存在著一定的責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第四十條中規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”莊律師認為，物業(yè)管理服務(wù)合同在性質(zhì)上屬于委托合同，其中業(yè)主是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人。因此，物業(yè)管理合同應(yīng)當適用《合同法》中第四百條關(guān)于委托合同的規(guī)定：受托人應(yīng)當親自處理委托事務(wù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)委托未經(jīng)同意的，受托人應(yīng)當對轉(zhuǎn)委托的第三人的行為承擔(dān)責(zé)任?！耙驗槊罉浼偃占螆@無業(yè)委會，所以，前期物業(yè)管理不應(yīng)全部轉(zhuǎn)委托，這種轉(zhuǎn)委托行為可視為無效行為?！鼻f清忠總結(jié)說。

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