雍和大廈開發(fā)商將一處商品門面房賣給一家公司之后，又出售給另一個(gè)單位使用。東城法院近日一審判決開發(fā)商的行為構(gòu)成違法，判令解除雙方簽訂的《購房協(xié)議書》，雙倍賠償原告已付購房款近1100萬元，并賠償原告利息損失33萬元。

　　教授購房遭遇錢房兩空

　　2004年，西北工業(yè)大學(xué)教授鄭明德以名下的金華漢新技術(shù)公司名義在北二環(huán)雍和宮附近的雍和大廈購房，作為公司辦公寫字樓。金華漢公司與開發(fā)商永利多房地產(chǎn)公司簽訂了《購房協(xié)議書》，購購位于大廈一層?xùn)|北角的商業(yè)門面房一套，門面房建筑面積230㎡，當(dāng)時(shí)銷售單價(jià)為每平方米2.5萬元。協(xié)議約定，金華漢公司一次性付款，當(dāng)日交付房款的95%即546.25萬元，其余的于入住后交納。

　　到了2005年5月，大廈已投入使用，但一層?xùn)|北角商業(yè)門面房卻遲遲未能交付。鄭明德找到開發(fā)商，對方答復(fù)說房子不歸他了，而且所收房款不退。原來，《購房協(xié)議書》中有這樣一條規(guī)定，“金華漢公司須在簽訂協(xié)議書7日內(nèi)，即2004年5月21日前與開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》，如金華漢公司在上述期限內(nèi)未與開發(fā)商簽訂正式的購房合同，開發(fā)商有權(quán)出售房屋，所收房款不予退還。”由于金華漢公司一直未與開發(fā)商簽訂正式合同，開發(fā)商認(rèn)為他們有權(quán)另行出售且所收房款不退。

　　此后，開發(fā)商于2006年8月將此門面房出售給一家銀行作為營業(yè)廳。鄭教授認(rèn)為對方“一房兩賣”構(gòu)成商業(yè)欺詐，2007年5月，金華漢公司一紙?jiān)V狀將永利多房地產(chǎn)公司起訴到東城法院，要求解除《購房協(xié)議書》，開發(fā)商返還購房款以及承擔(dān)已付房款一倍的賠償責(zé)任。

　　開發(fā)商難圓其說被判賠

　　庭審中，開發(fā)商辯解說，根據(jù)協(xié)議，雙方應(yīng)在簽訂《購房協(xié)議書》的7日內(nèi)再簽訂《商品購賣合同》，否則被告有權(quán)另行出售房屋，所收房款不予返還。原告至今未與被告簽訂購賣合同，因此違反協(xié)議規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果?！顿彿繀f(xié)議書》并未明確約定原告購購房屋的具體位置，原告所稱的門面房從未得到他們的認(rèn)可。原告所支付的購房款為定金，原告存在違反《購房協(xié)議書》的行為，無權(quán)要求返還該款。

　　對此，法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方之間簽訂的協(xié)議書合法有效。被告雖提出，根據(jù)協(xié)議約定，雙方應(yīng)在7日內(nèi)再簽訂《商品購賣合同》，否則被告有權(quán)另行出售房屋，所收房款不予返還，但由被告工作人員填寫的協(xié)議書又將7日內(nèi)的較后日期明確為《購房協(xié)議書》簽約當(dāng)日，即2004年5月21日，這導(dǎo)致合同內(nèi)容互相矛盾。對此，開發(fā)商解釋為筆誤，但未能舉證。此外，在庭審中，被告也認(rèn)可原告在付款7日內(nèi)要求簽訂合同，但因被告未同意，導(dǎo)致合同未能簽訂。

　　針對所購房屋具體位置未能達(dá)成一致意見的問題，法院認(rèn)為，被告工作人員已在《購房協(xié)議書》中的空白處用鋼筆明確填寫了具體面積位置見附圖和估算的房屋面積等內(nèi)容，足以說明雙方對此已有明確約定。在原告無法提供該附圖時(shí)，被告有義務(wù)提供，但其未向法庭提供。另外，根據(jù)交易習(xí)慣，購賣雙方應(yīng)在明確了交易的具體內(nèi)容后，購方才會(huì)于簽約當(dāng)日支付絕大部分購房款。據(jù)此，法院認(rèn)定雙方購賣房屋的具體位置應(yīng)為原告主張的房屋。而被告在雙方發(fā)生爭議后仍將該位置的房屋出售他人，導(dǎo)致合同不能實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)對其行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

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　　5種情形可雙倍賠償

　　傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰，我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條確立的雙倍賠償開創(chuàng)了我國懲罰性賠償責(zé)任制度的立法先河。但是，對于商品房購賣合同糾紛案件能否適用懲罰性賠償責(zé)任，一直都有爭議，主要原因商品房購賣合同金額巨大，判決雙倍賠償會(huì)導(dǎo)致利害關(guān)系失衡。

　　2003年4月，較高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，將“懲罰性賠償原則”引入到商品房購賣合同糾紛的處理中來。規(guī)定對出賣人嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害購受人利益的惡意違約、欺詐等行為，可以適用懲罰性賠償原則。

　　解釋規(guī)定了可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，一是商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該商品房屋抵押給第三人；二是商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明，四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

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