廣發(fā)證券房地產研究員沈愛卿表示，需要看是否有足夠資金匹配現(xiàn)有土地儲備，資產負債率是否低于70%以滿足銀行信貸要求，速動比率是否合理能夠應付短期償債要求，公司是否具備較好的經營能力等。"對于萬科、保利、金地等一線地產商問題不大，二線地產商則面臨較嚴峻考驗。"

土地囤貨拖累現(xiàn)金流

牛市時，太多的資金流向了土地儲備。而在當下，這可能成為不少二線地產商的負擔。

總市值在5億-100億元的上市地產商通常被界定為二線地產商。以4月8日收盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計，歸屬軍團的共有香江控股、深振業(yè)、天地源在內的26家二線地產商。近三年，得益于房價的持續(xù)走高，這一群體的凈利潤率平均數(shù)從3.14%提升至了14.08%。

但他們的存貨余額也直線上升，這可從總資產周轉率中窺得。近三年，該指標平均數(shù)從0.32下降至0.27。其中，香江控股2005年的總資產周轉率為1.0218，至2007年末這一數(shù)據(jù)銳減約六成至0.3702。

資金回籠的周期已被放大，緊繃的現(xiàn)金流很可能無法承受土地儲備之重。

公開數(shù)據(jù)顯示，二線地產商中的外高橋、世貿股份、萬業(yè)企業(yè)、 ST廣廈、棲霞建設、福星股份等的土地儲備都遠遠超過了100萬平方米。其中，世貿股份截至2007年年中，總土地儲備為340萬平方米，預計投資約40億元。根據(jù)這一數(shù)據(jù)來做個簡單推導，100萬平方米的土地儲備大約需要12億元的資金。

考察二線地產商2007年度經營活動產生的現(xiàn)金流情況，發(fā)現(xiàn)平均現(xiàn)金流為-1.8億元?；I資活動產生的現(xiàn)金流一項，大多企業(yè)的數(shù)值為負或者籌措的資金還沒有過億元大關。而整體現(xiàn)金流量也顯得捉襟見肘：棲霞建設、福星股份、陽光股份的現(xiàn)金流為負值。

上海新梅賬面余款僅剩1500萬

現(xiàn)金流凈流出較多的二線地產商為陽光股份。其中，經營活動產生的現(xiàn)金流出為-4.7億，而籌資活動僅產生約6.4億的現(xiàn)金流入，整體現(xiàn)金流出約1.4億。2007年期末賬面余額從2006年的接近9億下降至7.5億。

光大證券房地產分析師翁非玉告訴理財周報記者，大多數(shù)房地產企業(yè)都面臨著資金的壓力。陽光股份現(xiàn)金流的減少是因為2007年項目儲備出現(xiàn)了顯著增長。隨著新加坡GIC的入主，陽光股份向商業(yè)地產轉型的戰(zhàn)略已經顯現(xiàn)出來，這部分現(xiàn)金流入將比較穩(wěn)定。住宅仍然是公司短期收入來源，北京上東項目已經進入中后期，已收預售款9億元。

"陽光股份的現(xiàn)金流應該可以撐過寒冬，只是壓力較大。目前，地產公司對現(xiàn)金流的需求都很大。據(jù)我所知，有6家地產企業(yè)在過會，有十幾家企業(yè)提出增發(fā)申請。像恒大地產那樣1年之間土地儲備增長了6、7倍，然后IPO又告吹的企業(yè)肯定面臨著很大的現(xiàn)金流壓力。"

與陽光股份在現(xiàn)金流上同為凈流出的還有棲霞建設，去年一年經營活動產生現(xiàn)金流分別為-7.3億，而籌資活動產生的現(xiàn)金流入僅6億左右，尚存1億多的缺口。雖然賬面余額尚存11億，但如果仍然維持現(xiàn)金凈流出狀態(tài)，資金壓力堪憂。

賬面余款較少的房企為上海新梅，僅1500萬左右。雖然2007年經營活動產生現(xiàn)金流有8700萬左右，但是籌資活動產生現(xiàn)金流出高達1.3億元，整體現(xiàn)金流流出約4400萬元，資金鏈緊繃得厲害。

二線地產商救急三策

二線地產企業(yè)應對寒冬之策有三條：融資、快速銷售回流資金、與大企業(yè)合作開發(fā)項目。

融資之路分A股定向或者公開增發(fā)、發(fā)行債券、銀行信貸等。萬科總裁郁亮在公司春季例會上分析，目前的資本市場不具備再融資的條件。再融資受阻不是 于萬科，是所有地產上市公司的困境。

對于一些二線地產商而言，銀行信貸之門也將被關上。沈愛卿告訴理財周報記者，一般而言，銀行在向地產商放貸時，頭先考慮資產負債率是否低于70%。2007年，二線地產商中有些企業(yè)資產負債率已經出現(xiàn)"病狀"，資產負債率高于70%。"銀行對二線地產商的信貸很可能只有存量，沒有增量。"

要保證資金充裕，還可以提高存量資產周轉率，比如通過降價提高銷售速度，回籠資金。但對于二線地產商來說，這種做法并非完全良方。絕大多數(shù)情況下，在房價下降預期中，成交恐難以放量。其次，開發(fā)商在加快周轉上可做的文章并不大。加快周轉主要體現(xiàn)在加快前期設計及開工前準備、縮短工程施工期、盡快預售回籠資金幾個環(huán)節(jié)上。其中，除了設計環(huán)節(jié)相對可控外，施工周期比較剛性，而銷售主要依賴市場環(huán)境。

"中小企業(yè)在資金短缺的情況下，選擇與大企業(yè)合作開發(fā)項目。具體的形式就是中小企業(yè)出地，大企業(yè)出資金。"沈愛卿道出中小企業(yè)的生存之道。在這樣一個過程中，大企業(yè)避免了公開招拍掛拿地的高額土地成本，快進快出迅速回籠資金，而且有助于其擴大市場占有率。中小企業(yè)則可以"挾土地以令諸侯"。(徐嶄)

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