房產(chǎn)巨頭強勢“調(diào)頭”？

近日，新世界中國地產(chǎn)品牌全國巡展·沈陽站拉開帷幕，在眾多展示區(qū)中，一塊展板引起了記者的注意。該展板列出新世界在全國各大城市建筑表，其中沈陽物業(yè)組合的建筑面積達到412萬余平方米，僅次于貴陽448萬余平方米，遠遠高于北京189萬平方米和上海的107萬平方米。這組數(shù)據(jù)是否說明地產(chǎn)商的布局已經(jīng)開始發(fā)生變化？

新世界一位高管向中國經(jīng)濟時報記者表示，從目前的狀況來看，一線城市確實存在泡沫，所以對調(diào)控政策反應比較敏感。但對于二線城市而言，調(diào)控壓力并不大。以沈陽為例，雖然兼具省會城市、東北政治、經(jīng)濟等優(yōu)勢，但房價卻相對較低。較重要的是，沈陽的流動人口不是很大，炒房者很少，且剛性需求強烈，加之沿海經(jīng)濟帶、沈陽經(jīng)濟區(qū)等國家戰(zhàn)略的利好刺激，房價不降反升在情理之中。

據(jù)了解，中國銀行業(yè)監(jiān)督委員會主席劉明康在參加博鰲“全球金融監(jiān)管的新格局”論壇時表示，遇到炒樓的情況，銀行有權不貸款。近期更是強調(diào)，銀行系統(tǒng)要嚴格控制信貸投放節(jié)奏和速度，同時有效管控銀行業(yè)突出風險，尤其把整治地方政府融資平臺貸款和房地產(chǎn)市場等作為關注。

不久前，國土資源部部長徐紹史曾表示，未來土地審批將偏向二、三線城市。在這樣的語境下，更多的投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識到，二、三線城市才是未來的發(fā)展方向。若干年前，實力非凡的香港“巨頭”們開始搶灘一線城市，幾乎每隔一段時間就會爆出“某香港集團拿下‘地王’的新聞”。而近兩年時間，一線城市房價瘋漲漸顯泡沫，像沈陽這樣的二線城市卻升溫較慢，香港巨頭們其實早已布局，將投資向二線城市轉移，從而消化在一線城市投資的風險。

“截至目前，新世界、長實、橫地、嘉里、華潤、世茂等數(shù)十家享譽國際的香港‘巨頭’已經(jīng)齊聚沈陽，而且投資不斷加大?！薄叭绻芙y(tǒng)計出來，一線城市的資金向二線城市過渡的數(shù)額是非常驚人的?！毙率澜邕@位高管對本報記者表示。

東亞銀行副行長王蕾也對此觀點表示認同，“作為一家香港銀行，我們的服務對象主要是這些香港巨頭，所以我們的腳步也會隨其而動。目前我們的分行已經(jīng)進入到二線城市，也就是說，香港地產(chǎn)商的布局已發(fā)生變化，不但是二線城市，而且已經(jīng)進入到三線城市，只是今年連續(xù)出臺調(diào)控政策，才引起大家的注意?！?p>不僅外來的“巨頭”在行動，內(nèi)地的地產(chǎn)商也開始了“資金轉移”，萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉在接受本報記者采訪時表示，大城市萬科不會放棄，省會城市、二線城市則會擴大布點，因為那里土地價格相對比較合理。

同為地產(chǎn)巨頭的上海綠地集團，目前也已經(jīng)進入了36個城市，其中二線城市獲益頗豐，未來兩三年，綠地同樣也要擴大到50多個城市。在河北石家莊恒大、萬達已經(jīng)有項目開工，萬科也正在加緊進入的步伐。開發(fā)商大量增加在二、三線城市的土地儲備，則是不爭的事實。長三角、珠三角、環(huán)渤海、東北等地區(qū)，是他們部署土地儲備與人員團隊的區(qū)域。而陽光100房地產(chǎn)開發(fā)公司則明確表示，根據(jù)國外經(jīng)驗，房地產(chǎn)周期為7至8年，開發(fā)商從扎堆一線城市向二、三線城市擴張是必然走勢。

“成熟的設計和標準化、大規(guī)模生產(chǎn)，穩(wěn)定的消費群體，百姓可以接受的價格，當這些因素全部聚齊，說明一個地區(qū)已經(jīng)迎來地產(chǎn)繁榮時代，而那些不可控因素多的地區(qū)，必然進入調(diào)整期。暴利時代該結束了！”

　二線城市售房火熱

　消費者意愿堅決

較新一組數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交量出現(xiàn)全面下挫，杭州跌幅，環(huán)比下跌72.55%。10個監(jiān)測的城市中，9個城市成交面積環(huán)比下跌，4個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。而沈陽市房產(chǎn)市場研究剛剛發(fā)布的2010年3至4月份沈陽市房產(chǎn)市場運行情況分析則顯示，沈陽三四月份的房價依然呈現(xiàn)漲勢，商品住宅合同備案均價為4680.67元／平方米、同比上漲28.61%，銷售面積同比增幅高達34%。與此同時，武漢、合肥、長沙、西安、濟南等城市也傳來消息，近期紛紛達到或創(chuàng)造歷史較高房價。而成都、合肥、大連等城市樓市火熱，每平方米沖破萬元大關者比比皆是。

從數(shù)據(jù)上看，沈陽的房地產(chǎn)市場確實在穩(wěn)步發(fā)展，購房者是否對此持認可態(tài)度呢？沈陽市民王先生告訴記者，他于2010年初在沈陽一環(huán)內(nèi)城市經(jīng)典樓盤購購了一處房產(chǎn)，時價為每平方米5600元，當時交付了30%訂金，并約定今年8月交付余款。今年4月，出臺提高二套頭付及第三套住房全款政策，王先生非常擔心房價就此下跌，所以趕到售樓處詢問情況，工作人員告訴他，如果他對房價有所擔心，可以立刻退房，開發(fā)商將在三日內(nèi)將所交款項如數(shù)退還。為了安全起見，王先生特地到周邊房產(chǎn)中介咨詢了一圈，結果發(fā)現(xiàn)，他的房子如果現(xiàn)在掛牌交易，可以賣到每平方米6300元左右，有了這顆定心丸，王先生決定繼續(xù)執(zhí)行購房計劃。

記者隨后按照王先生的指引來到該樓盤實地調(diào)查，經(jīng)過詢問得知，該項目二期工程已經(jīng)銷售近七成，還有三棟在建樓要今年8月才開始出售，“按照慣例，二期工程應該同時出售，但我們預計沈陽房價會有一個飛躍式上揚，所以決定留下三棟樓在8月出售，應該能賣個好價錢?！笔蹣切〗阃嘎?。

百姓認可沈陽房價的事實早在2010年沈陽春季房交會已經(jīng)得以體現(xiàn)。當時房交會共有71家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的102個樓盤參展、可銷售商品住宅25600套、參展面積247萬平方米，參展中介機構共30家、提供二手房源近6萬套，參展裝飾裝修企業(yè)共31家。雖然參展數(shù)量相比2009年略有下降，但火爆場面卻毫不遜色。在公示板上所列出的60余個樓盤中，從均價分布區(qū)間來看，以5000元／平方米—5999元／平方米這一區(qū)間的數(shù)量較多，達到了23個樓盤，占公示樓盤數(shù)量的三成以上。公示的樓盤中，售價較高的約為1.4萬元／平方米，售價較低的約為2100元／平方米。

某開發(fā)商在接受記者采訪時表示，該項目為本次房交會準備了1100套住房，開展不到三天已經(jīng)銷售過半，“比預想的成績好很多?！倍浾咭苍诓稍L中發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商并不急于在房交會期間將房子出手，而是選擇登記認定的方式，將有意向購房的顧客登記入冊，并詢問是否接受現(xiàn)在房價等問題，目的是通過調(diào)查決定漲價幅度，以達到限度盈利的效果。

專家力挺沈陽市場很穩(wěn)健

對于沈陽的房地產(chǎn)市場，沈陽市市委常委、副市長邢凱稱之為“全國房地產(chǎn)市場較好的城市”。邢凱表示，沈陽市房地產(chǎn)市場之所以能夠一直保持平穩(wěn)健康發(fā)展，主要有如下經(jīng)驗：沈陽市多措并舉，著力改善居民的住房條件；增加普通商品住房供應；強化市場監(jiān)測、監(jiān)管和服務；堅持政策主導和輿論引導。

對于邢凱的觀點，眾多專家及開發(fā)商持肯定態(tài)度。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長趙昱認為：沈陽房地產(chǎn)市場和其他城市有著本質(zhì)上的區(qū)別，頭先沈陽地價相對合理，政府調(diào)控得當。較為重要的是，國家政策側重于抑制投資性和投機性購房，在沈陽2009年的投資性、投機性購房只占到總銷售量的10%左右。所以這些政策并不會給沈陽造成很大影響，“我預計沈陽在2010年將始終保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。有影響，但不會太大?！毙率澜?沈陽)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事兼總經(jīng)理劉松燦認為，“沈陽是中國較杰出的地產(chǎn)市場”。

對于自己的論斷，劉松燦給出三點論據(jù)。頭先，隨著沈陽政治、經(jīng)濟地位不斷提高，外來企業(yè)和外來人口會不斷增加，這是外來的需求。其次，沈陽城市建設加快，包括擴城、**建設、大范圍動遷，這些剛性尋求非常強烈。較后，沈陽購房者90%是用來自住，所以沒什么泡沫。

2010年，新世界在沈陽投資不斷加大，是，完成73萬平方米建筑，其中包括43萬平方米住宅、兩所學校及一些商業(yè)項目；是，申報一個63萬平方米新項目，預計獲批后將在今年動工；第三、新世界酒店全面改建；第四，70萬平方米國家會展加快建設；第五，130萬平方米五酒店開建。在劉松燦眼里，沈陽的未來非常光明，二線城市將步入新紀元。

資金自持成籌碼

　開發(fā)商為自保大批轉移

地產(chǎn)商和購房者較看重的是什么——資金自持。沈陽建筑大學房地產(chǎn)研究所所長劉亞臣告訴記者，目前中國一年期銀行存款利率為2.25%，4月CPI漲幅則是2.8%，這意味著實際利率已經(jīng)為負值，從而使得房地產(chǎn)市場投資變得更加誘人。眼下，房地產(chǎn)貸款在央行新增貸款中所占的比重正在下降。4月份國內(nèi)新增貸款7740億元，而房地產(chǎn)貸款新增額約為878億元，在新增貸款中所占比例為11%，而3月份這個比例是23%以上。如果將4月份與3月份的比例相對比，不難看到，新增信貸中房地產(chǎn)貸款的比重在明顯下降。在這樣的大背景下，一線城市必定成為“組合拳”較先傷及的部分。據(jù)了解，南京、杭州、福州等幾個一線城市都有多家銀行暫停個人房貸發(fā)放，理由是當月貸款額度早已用完，上海甚至明確了征收房產(chǎn)稅。而對于開發(fā)商而言，想要獲得項目貸款更是難上加難。一位銀行業(yè)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些調(diào)控主要是針對一些泡沫嚴重的一線城市，所以北京、上海等一線城市在執(zhí)行新政時是非常嚴格的。而像沈陽這樣的二線城市相對寬松，無論是開發(fā)商還是購房者，在貸款上都能得到較多的支持，“不是開發(fā)商想放棄一線城市，而是那里的門檻高風險大，如果他們勉強進入，將面臨資金鏈隨時斷裂的危險。而沈陽等二線城市需要大發(fā)展，而且無論從地價、放貸尺度、發(fā)展前景來看，都是較好的選擇，所以地產(chǎn)商大規(guī)模撤離一線城市轉戰(zhàn)二三線城市是很正常的?！?p>為了了解具體細節(jié)，記者走訪了多家銀行。工商銀行明確表示不能對第三套住房發(fā)放貸款。另外兩家國有商業(yè)銀行則表示，第三套房貸目前還可以辦理，只是頭付比例要提高到60%，貸款利率則要在國家基準

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