北京市朝陽路拆遷補償糾紛，解構(gòu)來看涉及兩個問題：一是承租商戶與村民的補償分配，二是對經(jīng)營性用房的拆遷補償。

事實上，該糾紛并不存在拆遷人與被拆遷人的行政法律關(guān)系，而屬于承租人與租賃人的民事法律關(guān)系。商戶與村民簽定租賃合同，即雙方已經(jīng)構(gòu)成了契約關(guān)系，商戶因拆遷蒙受損失的責(zé)任追究，應(yīng)建立在契約的撕毀——即導(dǎo)致租賃合同無法履行的動因的基礎(chǔ)之上。從目前情況來看，該責(zé)任應(yīng)由租賃雙方共同承擔(dān)。

今年4月，宋莊小產(chǎn)權(quán)房案的和解，對本糾紛有著重要借鑒意義。法院在認定房屋購賣合同無效的前提下，以“村民失信”為由將部分屬于村民的拆遷補償款轉(zhuǎn)讓給了畫家楊大味。這在不違反現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，顯然對雙方權(quán)益做出了現(xiàn)實考量。

而對于經(jīng)營性用房的補償，即便是在城鎮(zhèn)房屋拆遷中也存在一定缺陷。雖然2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，“對因拆遷所造成停產(chǎn)、停業(yè)給予適當補償”，但在現(xiàn)實操作中，往往沒有對經(jīng)營的再生產(chǎn)與發(fā)展做出適當評估。

這也造成了拆遷集體用地上的經(jīng)營性用房沒有相關(guān)參照。雖然在該糾紛當中，一些村民也給予了承租商戶適當補償，但對于商家積累多年的客戶與品牌損失的量價上存有分歧，導(dǎo)致一些商戶拒絕接受村民補償，而將矛頭指向三間房鄉(xiāng)政府。

客觀來說，鄉(xiāng)政府作為土地征用主體，僅對產(chǎn)權(quán)所有人負責(zé)并無過失。但如果參照《城市房屋拆遷管理條例》，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”，三間房鄉(xiāng)政府理應(yīng)承擔(dān)起協(xié)調(diào)村民與租賃商戶補償分配的工作。而且商戶作為合法經(jīng)營者納稅多年，鄉(xiāng)政府也應(yīng)對其權(quán)益損失做綜合考量。

如果要尋求較高法律依據(jù)，莫過于《物權(quán)法》第10章關(guān)于“用益物權(quán)”的一般規(guī)定。所謂“用益物權(quán)”，即指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。顯然，承租商戶享有該種權(quán)益。并且根據(jù)《物權(quán)法》“區(qū)分合同與物權(quán)行使”的立法原則，即便在租賃合同無法獲得法律支持，承租商戶的物權(quán)也應(yīng)獲得保障。

今年兩會期間，有人大代表提議以《物權(quán)法》為基礎(chǔ)制定新的拆遷管理條例，強調(diào)應(yīng)涵蓋農(nóng)村集體土地的征收與拆遷。然而，這又必然涉及到失地農(nóng)民權(quán)益補償和“小產(chǎn)權(quán)房”等棘手問題，并非單方面法律法規(guī)可以突破，亟待土地流轉(zhuǎn)與管理的制度支持。

對于集體用地上的經(jīng)營性用房租賃關(guān)系，顯然不能不區(qū)分具體情況而“一刀切”。農(nóng)民通過出租房屋獲取收益，處理結(jié)果也將涉及對農(nóng)民的土地處置權(quán)與收益權(quán)的定性。朝陽路承租商戶拆遷糾紛，其實是租賃雙方契約關(guān)系破裂與土地制度缺陷的共同結(jié)果。隨著城市化進程的加快，這類問題必然會在農(nóng)村商品經(jīng)濟發(fā)達的城市大量出現(xiàn)，尋求一個同時注重法律效果與社會效果的處理方法深度考驗政府智慧。

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