在過去約半年時間內，上海市對土地供應始終保持縮量狀態(tài)尤其是商品住宅土地供應再次跌入低谷。上海新增建設用地供應的空間究竟有多大？

本報記者為此進行專門調查發(fā)現(xiàn)，正在上海全市范圍內實施的“農村宅基地置換試點”很大程度上將告訴市場“不缺地”，潛在建設用地的供應空間總量甚至高達200至300平方公里！

“我一直認為，如果上海農村宅基地置換在全市全面展開，將是一次土地利用的重大改變，不可能缺地，反而應該關注的是在這個過程中，包括土地有償使用費在內的各方利益的監(jiān)督?！鄙虾１镜匾晃徊辉竿嘎缎彰?專家表示，置換過程中，政府、農民、開發(fā)商各方利益將發(fā)生直接聯(lián)系，如何平衡和監(jiān)督，才是較關鍵的。而日前，財政部和國土資源部聯(lián)合印發(fā)《新增建設用地土地有償使用費資金管理辦法》，對新增建設用地土地有償使用費的使用管理作出新的規(guī)定。

“變量”

去年被深圳納入城中村計劃的7個項目近日被獲準實施，對市區(qū)土地出讓幾乎為零的深圳來說，城中村改造意味著大規(guī)模土地的釋放，涉及的土地面積高達1億多平方米，潛在房屋建設面積達到2億平方米，夠深圳房地產20年發(fā)展。

事實上，與深圳通過城中村改造釋放土地相比，上海在全市范圍內展開多年的農村宅基地置換試點背后潛藏的土地釋放潛力遠遠超過它。

2006年，上海市經濟管理干部學院朱林興在上海房地系統(tǒng)的官方刊物《上海土地》發(fā)表的《關于上海農村宅基地置換的一些想法》一文中披露：據(jù)試點經驗，通過宅基地置換可節(jié)約三成至五成土地。積少成多，初步估算，如全市農村宅基地置換工作全部完成，則可節(jié)約200至300平方公里土地。這是一筆非?？少F的土地資源。

僅以200平方公里計算，相當于節(jié)約土地面積2億平方米，若考慮到部分復墾土地及容積率因素，潛在的物業(yè)建筑面積龐大。

毫無疑問，通過上海農村宅基地置換工作節(jié)約的龐大土地資源，其中將有多少可能通過相關渠道成為新增城鎮(zhèn)建設用地，將成為決定上海樓市未來供求關系的“變量”。

據(jù)試點情況來看，這個變量正逐步在現(xiàn)實中一點點發(fā)揮它的能量。

一位對上海農村宅基地置換進行過長期跟蹤和實地調研的高校研究人員告訴記者，試點在全市范圍內展開以來，宅基地置換已經進行了4年多，目前很多試點區(qū)域已經基本完成了置換工作，部分節(jié)約的土地也在逐步通過新增城鎮(zhèn)建設用地的供應渠道進入市場，成為土地供應的重要源頭。

“以我們在松江區(qū)實地調研了解的情況看，置換中能節(jié)約大約一半的土地，而這些節(jié)約的土地中有一部分將慢慢轉變成為新增建設用地?！?p>2003年，上海頒布《關于同意關于鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織實施細則(試行)》的通知，明確通過推行宅基地有償置換的試點對農村居民點進行整體規(guī)劃和歸并的思路，并率先在奉賢區(qū)試點；2004年7月，上海市確定了批共15個試點鎮(zhèn)。

“這些試點鎮(zhèn)幾乎遍布了上海市城區(qū)以外的所有區(qū)縣，較終的目標就是通過各區(qū)縣在試點中積累經驗，并較終全面進行置換?！鄙鲜鲅芯咳藛T提供了一份在松江區(qū)佘山鎮(zhèn)實地調研的材料。

材料顯示，整個佘山鎮(zhèn)通過宅基地置換可以節(jié)約約2000畝土地。

而上述滬上 專家坦言，這個過程中，置換出來的土地、村住房建設等核心資源在某種程度上可以看作是“重新分配”，利益的調整和監(jiān)督很關鍵。

利益博弈

新增的建設用地、村龐大建設工程，將是開發(fā)商的一大商機，而事實上，在這個過程中，也缺少不了開發(fā)商的參與。

據(jù)了解，宅基地置換的具體方式上，上海各區(qū)縣存在一定的差異，概括起來可以分為三種：貨幣置換、異地住房置換以及異地宅基地置換。

以上述佘山鎮(zhèn)的試點為例，江秋村位于城鎮(zhèn)建設區(qū)內，采用了異地住房置換方式動遷安置：先確定宅基地置換的對象(以行政村為單位)，然后編制置換方案，方案報批后與農民簽訂置換協(xié)議，并大規(guī)模地、一次到位地完成村建設，農民入住后拆除原宅基地上的房屋并復墾，較后通過結余土地的出讓得到資金平衡。

“一般而言，在這個過程中，運作主體會由當?shù)卣旅娴姆康禺a公司擔當。”這位研究人員透露。

在佘山宅基地置換中，運作主體即為上海佘山集鎮(zhèn)建設開發(fā)有限公司，為鎮(zhèn)政府直接下屬公司，該公司辦理動拆遷、村建設、土地復墾、結余土地招標出讓等全套工作。而項目的資金主要來自銀行貸款、政府撥款和預售款。村民賠償款來自開發(fā)公司，前期主要為政府撥款和銀行貸款。

上述研究人員透露，宅基地置換中涉及到政府、村民以及開發(fā)商等多方面利益，而以目前的運作模式，開發(fā)商的收益大多能得到保障，反而是政府及村民可能會面臨一些損失。

“頭先開發(fā)商得到政府撥款和銀行政策性貸款的支持，安置基地的配套房建設也是事先確定購購對象的。而政府的成本在于建設投入、管理成本等，村民的成本在于獲得新住宅的資金投入(拆遷補償往往不夠)、生活習慣改變、生活成本增加等?！?p>　供求決定樓市走向

記者了解到，從2003年開始的宅基地置換到2006年的時候，已經進入擴大試點的階段。也就意味著隨著置換工作的推進，除了復墾外的節(jié)約土地將源源不斷加入到新增建設用地供應隊列中。

上海市南匯區(qū)土地協(xié)會曾在公開發(fā)表的文章中指出，需要“重視土地的經營管理和收益分配”，依據(jù)有關法律規(guī)定，農村集體土地所有權的性質除國家征收以外不得改變。宅基地置換的性質是土地使用權的流轉，并沒有改變土地的所有權性質。置換后，土地承包經營權主體可以因宅基地置換而改變，但由于土地的所有權性質沒有改變，承包經營權主體的變更及出讓收益的處置等決定權還是在原集體經濟組織。

客觀上，在宅基地置換后，節(jié)約的龐大土地資源，更便于集中利用或者國家征收投入到城鎮(zhèn)建設中。

這位研究人員在實地調研中發(fā)現(xiàn)，在一些宅基地置換試點，已經有一些置換節(jié)約的土地通過相關程序用于城市居民的動遷安置基地建設中，這無疑在很大程度上分流了對現(xiàn)存城鎮(zhèn)建設用地的土地需求。

“也有部分置換節(jié)約土地，開發(fā)商通過相關審批后，獲得開發(fā)權，用于普通商品房的開發(fā)?！?/p>

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