屈勝芳是重慶江津區(qū)李市鎮(zhèn)孔目村六社村民。和該區(qū)許多農(nóng)戶一樣，她的宅基地復(fù)墾為了耕地，但她可能不知道，她的這些宅基地被復(fù)墾后，已經(jīng)以另外一種形式，“轉(zhuǎn)移”到了該區(qū)或者整個(gè)重慶的某個(gè)工業(yè)園內(nèi)。

因?yàn)椋@里是重慶綜改區(qū)的試驗(yàn)田。試驗(yàn)的核心是農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

而從去年8月至今年9月，江津區(qū)展開(kāi)了頭期流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，計(jì)有4000多畝農(nóng)村建設(shè)用地經(jīng)規(guī)劃整理，復(fù)墾為耕地，進(jìn)而置換為城市建設(shè)用地指標(biāo)。

重慶計(jì)有15區(qū)縣在開(kāi)展同類的試點(diǎn)。而隨著重慶農(nóng)村土地交易所的推進(jìn)，重慶市政府已確定將這些土地指標(biāo)全部推進(jìn)交易所平臺(tái)，在全市范圍內(nèi)進(jìn)行置換。

這意味著，屈勝芳的那些宅基地復(fù)墾為耕地后置換出來(lái)的指標(biāo)，將有望通過(guò)這個(gè)農(nóng)村土地交易所，跨過(guò)江津區(qū)，被流轉(zhuǎn)到其它區(qū)——尤其是城區(qū)那里。

跨區(qū)流轉(zhuǎn)，正以的力量，重新構(gòu)建重慶——這個(gè)正在迅猛崛起的西部重鎮(zhèn)的農(nóng)地交易新生態(tài)。

江津試驗(yàn)

從2007年9月至今年8月，江津區(qū)在重慶市率先開(kāi)展了農(nóng)村集體建設(shè)用地的置換試點(diǎn)。截止到目前，重慶共有15個(gè)區(qū)縣進(jìn)行類似的嘗試，其中江津的規(guī)模。

指導(dǎo)試點(diǎn)的綱領(lǐng)性文件，是該區(qū)于2007年9月頒發(fā)的《農(nóng)村集體建設(shè)用地置換管理工作試行意見(jiàn)》。

步是將農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，范圍包括農(nóng)民宅基地、廢棄的工礦企業(yè)用地、公路等。這之前，全區(qū)已完成了土地利用總體規(guī)劃的修編工作，在此基礎(chǔ)上，以鎮(zhèn)街為單位，編制了25個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾整理項(xiàng)目，規(guī)劃整理集體建設(shè)用地4806畝，涉及地塊3586個(gè)。

頭期復(fù)墾點(diǎn)大多選擇的廢棄的宅基地。在孔目村六社新龍灣點(diǎn)，列為頭期的兩戶人家，房主均已搬離。一戶就是屈勝芳，因?yàn)楸┯?，房屋受損，全家五口人于2008年3月搬遷到孔目村場(chǎng)的娘家；另一戶馬興全，離鄉(xiāng)經(jīng)商已10年，并在2007年12月舉家定居重慶壁山縣。

據(jù)江津區(qū)國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，一期復(fù)墾，全區(qū)新增農(nóng)用地面積4160畝，其中耕地面積2781畝。而屈勝芳家有320平方米宅基地，加上580平方曬壩和700平方其他用地，共計(jì)1600平方，復(fù)墾為2.4畝耕地。馬興全家的宅基地面積150平方，復(fù)墾耕地面積為2畝。

江津市國(guó)土局介紹，被拆除的房屋和建設(shè)項(xiàng)目用地，均按征準(zhǔn)補(bǔ)償。參加宅基地復(fù)墾的農(nóng)戶，可持宅基地復(fù)墾證，在新村居民點(diǎn)按成本價(jià)（每平方600元到700元）購(gòu)購(gòu)一套住宅，并享受20%的優(yōu)惠。宅基地所復(fù)墾的耕地，歸村集體經(jīng)濟(jì)所有，由原宅基地業(yè)主擁有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

置換出的建設(shè)用地指標(biāo)，由區(qū)政府統(tǒng)一調(diào)派，主要作為農(nóng)村新居工程、集鎮(zhèn)建設(shè)、和中小企業(yè)用地。如珞璜鎮(zhèn)，復(fù)墾宅基地289畝，區(qū)國(guó)土部門審查下達(dá)了建設(shè)用地指標(biāo)142畝，利用這部分指標(biāo)，修建農(nóng)民新村2處，占地7畝，另中小企業(yè)用地30畝。江津區(qū)國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，至8月底，全區(qū)已審批使用置換建設(shè)用地33宗185畝。

打開(kāi)建設(shè)用地指標(biāo)增加新通道

江津區(qū)李市鎮(zhèn)國(guó)土所所長(zhǎng)周思恒這一年間，領(lǐng)過(guò)無(wú)數(shù)人參觀孔目村六社新龍灣復(fù)墾點(diǎn)，包括各區(qū)縣取經(jīng)者，或前來(lái)調(diào)研的市內(nèi)外官員及學(xué)者。那里宅基地返耕后所形成的連片綿延的田野，頗為壯觀。

搞了十幾年農(nóng)村土地工作的周思恒認(rèn)為，現(xiàn)在探索建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，達(dá)到了優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置的目的，亦增加了耕地保護(hù)力度，流轉(zhuǎn)收益也使農(nóng)民生產(chǎn)生活條件得到改善，應(yīng)該是農(nóng)村發(fā)展的一大方向。

他同時(shí)也承認(rèn)，由于這一改革涉及許多深層次矛盾，不可能一蹴而就。

國(guó)內(nèi)已有眾多學(xué)者及官員指出，“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”為核心的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其實(shí)質(zhì)在于解決城市建設(shè)所需土地。

這也是江津推行土地改革的重要?jiǎng)恿?。江津位于重慶“一公里經(jīng)濟(jì)圈”核心圈層，是該市打造的區(qū)域城市。隨著其發(fā)展不斷提速，有限的用地計(jì)劃，成為其發(fā)展瓶頸。

區(qū)國(guó)土局人士介紹，江津規(guī)劃的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，已成功引進(jìn)恒河果業(yè)、瑞恩農(nóng)業(yè)、德國(guó)亨嘉等26家企業(yè)入駐，這些企業(yè)入駐需要成片的、成規(guī)模的土地。農(nóng)用地可以通過(guò)土地流轉(zhuǎn)予以解決，但園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)用地，由于土地指標(biāo)有限，很難保障。

此外，江津市政府今年確立了打造千億工業(yè)強(qiáng)區(qū)計(jì)劃，其招商引資的大量企業(yè)，受限于土地指標(biāo)的限制，面臨簽約后無(wú)法落地的局面。

而在農(nóng)村，大量土地、宅基地閑置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年江津區(qū)38.97萬(wàn)農(nóng)戶中有23％的農(nóng)戶完全放棄了農(nóng)地耕作，近60％農(nóng)戶的家庭收入以非農(nóng)業(yè)收入為主體。

江津區(qū)國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，2006年全區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)用地33.68萬(wàn)畝，農(nóng)村人均宅基地占地達(dá)198平方米，高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)人均150平方米上限。若將人均宅基地減少至國(guó)家規(guī)定的150平方米以內(nèi)，就可以騰出土地8萬(wàn)余畝。

農(nóng)村土地交易所的新空間

不過(guò)，目前來(lái)看，江津的上述建設(shè)用地指標(biāo)交易，還只是在一個(gè)區(qū)內(nèi)進(jìn)行流傳。不久的將來(lái)，這個(gè)指標(biāo)的置換范圍不再限于項(xiàng)目區(qū)域，而是在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。

這要?dú)w功于重慶正在緊鑼密鼓籌劃的農(nóng)村土地交易所。它的主要交易品種是農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村落公用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)復(fù)墾整理并嚴(yán)格驗(yàn)收，置換出的建設(shè)用地指標(biāo)。

這意味著，本文開(kāi)頭提到的屈勝芳們的宅基地復(fù)墾還耕后置換出的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，將通過(guò)這個(gè)交易所，像購(gòu)賣股票一樣，在全市公開(kāi)、透明地交易。

農(nóng)村土地交易所是重慶進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革而向國(guó)務(wù)院申請(qǐng)的重要政策之一，重慶市政府已在今年4月向國(guó)務(wù)院遞交了申請(qǐng)。重慶市國(guó)土局人士表示，目前具體操作方案已在擬定之中。

同時(shí)，交易所建立的一些前期準(zhǔn)備工作，也已部署至基層。江津市國(guó)土局證實(shí)，由于全市土地指標(biāo)都要納入這個(gè)交易所交易，按市政府的要求，現(xiàn)在的土地指標(biāo)置換工作已暫停，而二期復(fù)墾如何啟動(dòng)，也要待相關(guān)政策落實(shí)后才能確定。

江津?qū)ν恋刂笜?biāo)進(jìn)入交易所，表示出積極的期待。該區(qū)國(guó)土局一位官員稱，現(xiàn)在的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，的確需要在一個(gè)更系統(tǒng)的機(jī)制下進(jìn)行完善。

重慶市政協(xié)常委、西南大學(xué)教授邱道持表示，江津等區(qū)縣的模式，的特點(diǎn)是政府強(qiáng)力推動(dòng)，行政色彩濃厚，而農(nóng)村土地交易所將更著重市場(chǎng)對(duì)資源的配置。

江津模式全程均由政府兜底。頭先是經(jīng)費(fèi)。李市鎮(zhèn)國(guó)土所所長(zhǎng)周思恒算了一筆賬，還耕復(fù)墾，政府復(fù)墾土地的成本，包括勞動(dòng)力、安置補(bǔ)償、新居建設(shè)配套設(shè)施完善，每畝在4萬(wàn)元到5萬(wàn)元左右。

李市鎮(zhèn)一期復(fù)墾面積為148.32畝，花費(fèi)近400多萬(wàn)?！斑@些錢現(xiàn)在還沒(méi)完全回收。”周思恒說(shuō)。而農(nóng)村地塊廣袤，要更大規(guī)模推進(jìn)土地復(fù)墾，這樣的機(jī)制顯然難以為繼。

其次，政府投入巨大成本，為回籠資金，自然也主導(dǎo)了指標(biāo)流轉(zhuǎn)、定價(jià)及收益分配?！拜斱A都是政府的事?！币晃淮甯刹糠Q，這雖然讓農(nóng)民不用承擔(dān)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)影響到農(nóng)民流轉(zhuǎn)的積極性。

而農(nóng)村土地交易所建立后，“將有利于推進(jìn)多元化投資主體參與集體建設(shè)用地復(fù)墾，逐步建立政府、農(nóng)民和投資者的利益平衡機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性?！鼻竦莱终f(shuō)。

而對(duì)于整個(gè)重慶來(lái)說(shuō)，還有著更大的構(gòu)想。重慶市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，國(guó)家每年下達(dá)重慶的用地指標(biāo)是100平方公里，但重慶的實(shí)際需求是300平方公里。正是這種背景，促使重慶醞釀了設(shè)立農(nóng)村土地交易所這一解決之道。

農(nóng)民或參與土地流轉(zhuǎn)收益分配

重慶正在為大規(guī)模的土地指標(biāo)交易做準(zhǔn)備。

重慶市政府一位高層表示，土地以指標(biāo)形式，通過(guò)土地交易所公開(kāi)交易，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的遠(yuǎn)距離、大范圍置換，提升農(nóng)村特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價(jià)值，促進(jìn)農(nóng)民增收和改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。

不過(guò)，江津區(qū)一位村民反問(wèn)：“土地價(jià)值提高了，我們會(huì)得到更多好處嗎？”

重慶市政府官員表示，在土地交易收益分配環(huán)節(jié)，對(duì)于不同形式的農(nóng)村土地交易，交易收益按不同的比例在農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間分配，農(nóng)民獲益較高的比例可達(dá)到100%。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地收益，主要用于農(nóng)民社會(huì)保障和新農(nóng)村建設(shè)等。

“這樣的話，即使是偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民，也可能在土地交易中參與差額的分配。”當(dāng)?shù)匾晃粚＜覙?lè)觀地說(shuō)。而且，農(nóng)民還可以委托當(dāng)?shù)卮頇C(jī)構(gòu)向土地交易所提出出讓申請(qǐng)。

而從當(dāng)下來(lái)看，周思恒表示，農(nóng)村土地進(jìn)入交易所進(jìn)行流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村建設(shè)籌集了資金。農(nóng)民雖沒(méi)有直接參與土地指標(biāo)收益的分配，但政府為農(nóng)民集中居住區(qū)免費(fèi)配套了生活基礎(chǔ)設(shè)施，極大改善了農(nóng)民的生活條件，而下一步，亦會(huì)進(jìn)一步投入農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，可算是“隱性分配”。

而主推重慶農(nóng)村土地交易所的重慶市副市長(zhǎng)黃奇帆則為那些在城市的農(nóng)民工設(shè)想了一個(gè)更為理想的狀態(tài)：當(dāng)農(nóng)村宅基地、基本用地退出時(shí)，農(nóng)民能得到一筆可觀的錢，這筆錢多一點(diǎn)的可以在城里購(gòu)個(gè)中低檔房子，少一點(diǎn)的至少可以在城里租個(gè)廉租房?！叭绻@個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了，那么農(nóng)村土地交易所就可稱得上突破式的改革。”

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