4月22日，國土資源部部長徐紹史緊急調研重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗。其中調研的重要方向之一即為集體建設用地流轉以及重慶九龍鎮(zhèn)地區(qū)實施的“承包地換社保、宅基地換住房”等項目試點。

“目前國土資源部正在加緊研究農村集體土地流轉問題?！?月21日，國土資源部政策法規(guī)司司長王守智在北京大學林肯研究舉辦的研討會上向本報記者透露。

王守智表示：“如何讓農民的意愿更好地體現是其中的難點。現在湘株潭地區(qū)以及在北京周邊的環(huán)渤海地區(qū)都開始實施了一些用宅基地換住房、用耕地換社保這樣的形式是值得研究和各地借鑒的模式。”

此外，類似的實驗在江蘇徐州、昆山以及天津、成都等地也在進行。

集體用地流轉難題

農村集體用地流轉問題一直是城市發(fā)展的掣肘。2007年，自重慶與武漢先后被獲批全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，這一問題更加變得突出。

張偉是來自重慶長壽區(qū)石堰鎮(zhèn)麒麟村的農民，自2007年6月，政府批準重慶成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，他就成為當地農地入股的批嘗試者。這場運動與重慶九龍坡區(qū)的“城市社保換農村承包地，城市住房換農村宅基地”同樣是重慶的改革實驗。

同樣的變革還發(fā)生在天津。從去年3月份起，葛沽鎮(zhèn)開始嘗試通過“宅基地換房”、“土地換保險和補償”，先把全鎮(zhèn)土地收歸鎮(zhèn)政府，整合后將農地轉為國有再招拍掛出售。

但是，被媒體稱之為“第三次土地革命”的集體土地流轉問題在操作中困難重重。據悉，天津葛沽鎮(zhèn)改革報道刊發(fā)后，曾收到無數次天津當地農民的來電，皆與轉讓過程中的補償有關。

“在土地征收過程中，真正讓農民實現他的財產權，建立合理的農民土地的退租機制是政策制訂的關鍵。”王守智表示，“總體思路是，在城市周邊征地更多考慮發(fā)展中出現的矛盾，要逐步建立起覆蓋對被征地農民的保障體系。”

王守智認為我國的土地利用效率不高。

“過去30年之中，城市發(fā)展存在粗放的問題，比如從面積來講，我們的城市土地用地規(guī)模超過了世界平均水平，但是它的承載能力卻不如別的國家的水平?！彼f。

在談到解決問題思路時，王守智表示，缺少的是一種經濟手段。有必要通過經濟手段提高土地的使用成本，特別是保有環(huán)節(jié)。他透露，國土資源部正在積極考慮如何運用稅收手段提高土地的利用效率。

“財產稅、不動產稅或者物業(yè)稅，在國外已成為主要的地方財政稅收體系，也是提高土地利用率、加大政府收益來源的主要手段?！蓖跏刂钦f。

產權登記為前提

“集體非農建設用地流轉應以產權登記和發(fā)證為前提?！遍L期關注集體建設用地流轉的中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春直言。

事實上，早在20世紀90年代，鑒于集體建設用地流轉具有統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地大市場、盤活閑置用地的作用，國土資源部允許廣東、上海、福建等沿海發(fā)達省市展開流轉試點。

若按照《土地管理法》規(guī)定，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權發(fā)生轉移外，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。

“但此后發(fā)現一些地方集體建設用地的流轉未經規(guī)劃許可，流轉前的集體建設用地來路不正，而且很多集體建設用地使用權轉讓或出租為商品房開發(fā)?！眹临Y源部一位官員表示，在這種情況下放開集體建設土地流轉，難以切實保護耕地。

2008年2月1正式實施的《土地登記辦法》進一步明確農民與土地的權利關系：要控制農用地轉用規(guī)模和提高集約節(jié)約用地水平，其前提條件是對農村土地所有權的界定和維護，明確農民在土地使用、流轉、征用中的地位。

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