4月22日，國土資源部部長徐紹史緊急調(diào)研重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)。其中調(diào)研的重要方向之一即為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)以及重慶九龍鎮(zhèn)地區(qū)實(shí)施的“承包地?fù)Q社保、宅基地?fù)Q住房”等項(xiàng)目試點(diǎn)。

“目前國土資源部正在加緊研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題?！?月21日，國土資源部政策法規(guī)司司長王守智在北京大學(xué)林肯研究舉辦的研討會(huì)上向本報(bào)記者透露。

王守智表示：“如何讓農(nóng)民的意愿更好地體現(xiàn)是其中的難點(diǎn)。現(xiàn)在湘株潭地區(qū)以及在北京周邊的環(huán)渤海地區(qū)都開始實(shí)施了一些用宅基地?fù)Q住房、用耕地?fù)Q社保這樣的形式是值得研究和各地借鑒的模式。”

此外，類似的實(shí)驗(yàn)在江蘇徐州、昆山以及天津、成都等地也在進(jìn)行。

集體用地流轉(zhuǎn)難題

農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)問題一直是城市發(fā)展的掣肘。2007年，自重慶與武漢先后被獲批全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，這一問題更加變得突出。

張偉是來自重慶長壽區(qū)石堰鎮(zhèn)麒麟村的農(nóng)民，自2007年6月，政府批準(zhǔn)重慶成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，他就成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)地入股的批嘗試者。這場運(yùn)動(dòng)與重慶九龍坡區(qū)的“城市社保換農(nóng)村承包地，城市住房換農(nóng)村宅基地”同樣是重慶的改革實(shí)驗(yàn)。

同樣的變革還發(fā)生在天津。從去年3月份起，葛沽鎮(zhèn)開始嘗試通過“宅基地?fù)Q房”、“土地?fù)Q保險(xiǎn)和補(bǔ)償”，先把全鎮(zhèn)土地收歸鎮(zhèn)政府，整合后將農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有再招拍掛出售。

但是，被媒體稱之為“第三次土地革命”的集體土地流轉(zhuǎn)問題在操作中困難重重。據(jù)悉，天津葛沽鎮(zhèn)改革報(bào)道刊發(fā)后，曾收到無數(shù)次天津當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的來電，皆與轉(zhuǎn)讓過程中的補(bǔ)償有關(guān)。

“在土地征收過程中，真正讓農(nóng)民實(shí)現(xiàn)他的財(cái)產(chǎn)權(quán)，建立合理的農(nóng)民土地的退租機(jī)制是政策制訂的關(guān)鍵?！蓖跏刂潜硎?，“總體思路是，在城市周邊征地更多考慮發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾，要逐步建立起覆蓋對被征地農(nóng)民的保障體系。”

王守智認(rèn)為我國的土地利用效率不高。

“過去30年之中，城市發(fā)展存在粗放的問題，比如從面積來講，我們的城市土地用地規(guī)模超過了世界平均水平，但是它的承載能力卻不如別的國家的水平?！彼f。

在談到解決問題思路時(shí)，王守智表示，缺少的是一種經(jīng)濟(jì)手段。有必要通過經(jīng)濟(jì)手段提高土地的使用成本，特別是保有環(huán)節(jié)。他透露，國土資源部正在積極考慮如何運(yùn)用稅收手段提高土地的利用效率。

“財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅或者物業(yè)稅，在國外已成為主要的地方財(cái)政稅收體系，也是提高土地利用率、加大政府收益來源的主要手段。”王守智說。

產(chǎn)權(quán)登記為前提

“集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)證為前提。”長期關(guān)注集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春直言。

事實(shí)上，早在20世紀(jì)90年代，鑒于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)具有統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地大市場、盤活閑置用地的作用，國土資源部允許廣東、上海、福建等沿海發(fā)達(dá)省市展開流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

若按照《土地管理法》規(guī)定，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

“但此后發(fā)現(xiàn)一些地方集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)未經(jīng)規(guī)劃許可，流轉(zhuǎn)前的集體建設(shè)用地來路不正，而且很多集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租為商品房開發(fā)?！眹临Y源部一位官員表示，在這種情況下放開集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)，難以切實(shí)保護(hù)耕地。

2008年2月1正式實(shí)施的《土地登記辦法》進(jìn)一步明確農(nóng)民與土地的權(quán)利關(guān)系：要控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用規(guī)模和提高集約節(jié)約用地水平，其前提條件是對農(nóng)村土地所有權(quán)的界定和維護(hù)，明確農(nóng)民在土地使用、流轉(zhuǎn)、征用中的地位。

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