“國土資源部近期出臺的幾份文件，進(jìn)一步精準(zhǔn)地規(guī)范了土地市場?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士對國土資源部近日出臺的幾項措施都發(fā)出了如此感慨。

讓業(yè)內(nèi)人士深有同感的“幾份文件”，指的是日前由紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合公布的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》（以下簡稱處分辦法），以及由國土資源部、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（下簡稱示范文本）。處分辦法和示范文本分別從今年6月1日和7月1日起施行。

商品住宅開發(fā)不得超3年

這兩份文件中，讓開發(fā)商感受較深和較復(fù)雜的，應(yīng)該是新出臺的示范文本。

與同時廢止的2000年和2006年發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本、《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本（試行）相比，新出臺的示范文本中明確要求填寫建設(shè)項目的開工時間、竣工時間，而且規(guī)定屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間較長不得超過3年。“從長遠(yuǎn)看，這樣的合同有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁張四強(qiáng)表示，“對于實力不夠的開發(fā)企業(yè)，會限制其盲目拿地；而一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)則需要調(diào)整項目的開發(fā)節(jié)奏，以適應(yīng)合同要求。”

業(yè)內(nèi)分析人士馬躍成的觀點(diǎn)則更加尖銳。他在一篇名為“土地開發(fā)3年為限對開發(fā)商是生死考驗”的博客文章中稱，國家收閑置地早就有文件要求，以前只是規(guī)定了開發(fā)的日期，所以很多的地塊早早就開始挖坑、砌圍墻了，算是項目開工了，但是之后幾年都沒有了下文。這次的示范文本規(guī)定了工程的竣工時間也不能超過3年，這就堵住了變相開工實為囤地的后路。

就如馬躍成所說，有的開發(fā)商一下子購進(jìn)幾千畝的大體量土地，然后分期開發(fā)，一塊土地可以做多年。這種囤地招術(shù)一直以來飽受各界的詬病。業(yè)內(nèi)人士分析，示范文本出臺后，如果開發(fā)商再這樣操作，將為此支付高昂的成本。

對示范文本引起的連鎖市場反應(yīng)，一種持樂觀態(tài)度的意見認(rèn)為，會在較短的時間有較多的房屋面市，市場競爭加劇，促使產(chǎn)品質(zhì)量上升，并且房價不會猛漲，會更加合理。

另一觀點(diǎn)則稱，還是需像以前施行的多項調(diào)控政策一樣，看開發(fā)商如何應(yīng)對再做判斷。

土地管理不作為將受嚴(yán)懲

被認(rèn)為是進(jìn)一步規(guī)范了土地市場準(zhǔn)入門檻的，是明確土地管理不作為將受嚴(yán)懲的處分辦法。

處分辦法規(guī)定：有下列行為之一的，對縣級以上地方人民政府主要專業(yè)人員和其他負(fù)有責(zé)任的專業(yè)人員，給予警告或者記過處分；情節(jié)較重的，給予記大過或者降級處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予撤職處分：（一）土地管理秩序混亂，致使一年度內(nèi)本行政區(qū)域違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地的比例達(dá)到15%以上或者雖然未達(dá)到15%，但造成惡劣影響或者其他嚴(yán)重后果的；（二）發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果的；（三）對違反土地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處的；（四）對違反土地管理規(guī)定行為隱瞞不報、壓案不查的。

輿論對處分辦法的一致評價是，它明確規(guī)定了地方政府即使自身沒有直接違法，但如果疏于監(jiān)管，無論有意無意，都要追究主要專業(yè)人員的專業(yè)責(zé)任。而且操作性也有了明顯提高，這在很大程度上增強(qiáng)了本身的威懾力。

對于絕大多數(shù)開發(fā)商來說，土地招拍掛等規(guī)范的市場化操作手法已十分嫻熟。不言而喻的是，施行處分辦法，制止土地市場規(guī)則之外的惡性競爭，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的良性競爭。

北京大戶型開發(fā)將受限制

對于北京房地產(chǎn)市場而言，由北京市規(guī)劃委員會和北京市國土資源局聯(lián)合發(fā)布的《北京市城市建設(shè)節(jié)約用準(zhǔn)》（下簡稱標(biāo)準(zhǔn)）與處分辦法、示范文本形成了以土地為主線的環(huán)環(huán)相扣的調(diào)控組合拳。

如果說處分辦法是把緊土地市場的“入口”，防止主管部門亂批地；示范文本把緊土地市場的“出口”，防止開發(fā)企業(yè)亂拿地；標(biāo)準(zhǔn)則是將節(jié)約用地分解到具體的戶型上，防止大戶型的過量開發(fā)。

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，今后在北京舊城外的新建普通商品房套型標(biāo)準(zhǔn)，按平均每套100平方米控制，同時，90平方米以下住房面積所占比重，應(yīng)達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，此前曾被有些人將套均面積100平方米誤讀為每套面積不超過100平方米。但即使是套均面積，也有觀點(diǎn)稱，這是繼2006年國家“70∕90”政策后，政府相關(guān)部門對商品住宅套型面積較嚴(yán)格的規(guī)定。

北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司營銷總監(jiān)李昕煒表示，這可能會對項目開發(fā)決策帶來影響。“比如舊城外的普通商品房70%做90平方米以下的戶型，如果沒有套均面積限制，另外30%的操作空間是非常大的。但現(xiàn)在套均面積控制在100平方米，這30%的操作空間則大大縮水?！钡硪环N值得注意的情況是，大戶型會不會像此前禁止用地供應(yīng)的別墅一樣，因稀缺而身價飆升。至少目前，沒有人能完全否定這種可能性。

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