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滬樓市或上演先進攻防戰(zhàn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 532 次
7日晚間,醞釀半年的滬版樓市調(diào)控細則終于出臺,相較北京、深圳等地的樓市調(diào)控細則,市場人士分析認為滬版細則較為溫和。但筆者認為,滬版新政殺傷力不容小覷,尤其是在心理層面。很顯然,市場發(fā)展已經(jīng)超出了管理層所能承受的極限,管理層顯然寄望通過這十二條以及之前的一系列調(diào)控政策嚴防死守,在一段時間內(nèi),將上海房價嚴格的控制在一個各方都能接受的范圍內(nèi)。
縱觀上海細則,可以看出管理層的煞費苦心。除了條定性之外,其余每一條都將調(diào)控矛頭直指遏制房價、地價上漲的先進目標。相較以往的系列調(diào)控措施,本輪上海細則操作性更強,有實戰(zhàn)層面也有心理層面,有保有壓,有收有放,亮點頗多。
亮點一:供需立體化全方位調(diào)節(jié)。眾所周知,商品住宅作為特殊的商品,其價格較終由市場、由供求關(guān)系決定。上海細則也將的精力放在了市場供求關(guān)系的梳理調(diào)節(jié)上。
頭先是需求方面,可以說上海細則出臺前市場的需求已經(jīng)被系列調(diào)控政策擰緊了需求閥門,而新出臺的上海細則通過限貸、限購等系列政策進一步關(guān)緊這個閥門。可以預(yù)期,巨大的通脹壓力下,短期內(nèi)市場需求萎縮程度可能沒有想象的大,但在未來這一政策對市場需求的擠出效應(yīng)將逐步顯現(xiàn),這個的延續(xù)期越長,對市場需求的擠壓作用將越大,上海的市場實際成交將進一步萎縮。與2008年不同的是,這一次是市場被動地萎縮,是政策在真正發(fā)揮作用。
而在供應(yīng)方面,上海細則再次打出組合拳:短期而言,通過再提土地增值稅的預(yù)征稅率的細化征收、重提3萬平米門檻限制、進一步強化預(yù)售條件以及打擊捂盤惜售、哄抬房價行為等措施擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條,促使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)加大市場供應(yīng)、平穩(wěn)房價。而對于中長期而言,上海細則再度強調(diào)了增加保障型住房和中小戶型普通商品房70%的供地比例,強調(diào)了逐步放寬廉租房、經(jīng)濟適用房的準入標準,增加公租房建設(shè),全面擴大市場供應(yīng)。
亮點二、心理戰(zhàn)再度升級。無論是限貸、限購還是預(yù)售證申領(lǐng)條件,實際政策本身對當前市場實際影響將是微乎其微的,但對將來的影響將不可忽視,市場預(yù)期下的心理戰(zhàn)開始升級。頭先是信貸,上海細則中的信貸政策實際已在上海實行一段時間,對市場影響已經(jīng)呈現(xiàn)。其次是限購令,每戶家庭限新購一套,短期而言無論是改善客群還是投資客群,這個政策影響很小。而預(yù)售證申領(lǐng)條件的收緊,要發(fā)揮作用較短也要5-6個月后的明年才能真正發(fā)揮作用。然而這一系列政策對市場的心理影響卻非常巨大:當前市場主力的投資客群除了要考慮如何用好這次機會,而且還要擔憂未來的接盤問題。而開發(fā)企業(yè)則要擔心未來進一步增強的資金壓力,企業(yè)的運營壓力將持續(xù)增大,資金壓力將迫使企業(yè)尤其是上市企業(yè)轉(zhuǎn)變思路,加快項目入市節(jié)奏。
亮點三、系統(tǒng)性更強。上海細則兼顧了短期目標和長期目標,上海樓市的管理層顯然希望通過政策調(diào)控實現(xiàn)短期調(diào)控和長期發(fā)展的雙重目標,因此政策出臺相對謹慎溫和、但卻更注重系統(tǒng)性、更注重長效機制。
當然,任何政策都是人制定的,也需要人去執(zhí)行,短期而言,在國際國內(nèi)高漲的通脹壓力、全球高企的人民幣升值預(yù)期下,上海細則對市場的影響將被大大降低,市場成交雖然會受到影響,但這個影響仍不足以改變市場趨勢。上海樓市的調(diào)控攻堅戰(zhàn)也許剛剛那剛開始,但筆者堅信,伴隨調(diào)控的進一步深入,政策的持續(xù)期拉長,各項政策的疊加效應(yīng)終將引導(dǎo)市場走向理性回歸之路。
文/新聚仁機構(gòu)董事長 李嘉政
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