7日晚間，醞釀半年的滬版樓市調(diào)控細則終于出臺，相較北京、深圳等地的樓市調(diào)控細則，市場人士分析認為滬版細則較為溫和。但筆者認為，滬版新政殺傷力不容小覷，尤其是在心理層面。很顯然，市場發(fā)展已經(jīng)超出了管理層所能承受的極限，管理層顯然寄望通過這十二條以及之前的一系列調(diào)控政策嚴防死守，在一段時間內(nèi)，將上海房價嚴格的控制在一個各方都能接受的范圍內(nèi)。

　　縱觀上海細則，可以看出管理層的煞費苦心。除了條定性之外，其余每一條都將調(diào)控矛頭直指遏制房價、地價上漲的先進目標。相較以往的系列調(diào)控措施，本輪上海細則操作性更強，有實戰(zhàn)層面也有心理層面，有保有壓，有收有放，亮點頗多。

　　亮點一：供需立體化全方位調(diào)節(jié)。眾所周知，商品住宅作為特殊的商品，其價格較終由市場、由供求關(guān)系決定。上海細則也將的精力放在了市場供求關(guān)系的梳理調(diào)節(jié)上。

　　頭先是需求方面，可以說上海細則出臺前市場的需求已經(jīng)被系列調(diào)控政策擰緊了需求閥門，而新出臺的上海細則通過限貸、限購等系列政策進一步關(guān)緊這個閥門。可以預(yù)期，巨大的通脹壓力下，短期內(nèi)市場需求萎縮程度可能沒有想象的大，但在未來這一政策對市場需求的擠出效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，這個的延續(xù)期越長，對市場需求的擠壓作用將越大，上海的市場實際成交將進一步萎縮。與2008年不同的是，這一次是市場被動地萎縮，是政策在真正發(fā)揮作用。

　　而在供應(yīng)方面，上海細則再次打出組合拳：短期而言，通過再提土地增值稅的預(yù)征稅率的細化征收、重提3萬平米門檻限制、進一步強化預(yù)售條件以及打擊捂盤惜售、哄抬房價行為等措施擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，促使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)加大市場供應(yīng)、平穩(wěn)房價。而對于中長期而言，上海細則再度強調(diào)了增加保障型住房和中小戶型普通商品房70%的供地比例，強調(diào)了逐步放寬廉租房、經(jīng)濟適用房的準入標準，增加公租房建設(shè)，全面擴大市場供應(yīng)。

　　亮點二、心理戰(zhàn)再度升級。無論是限貸、限購還是預(yù)售證申領(lǐng)條件，實際政策本身對當前市場實際影響將是微乎其微的，但對將來的影響將不可忽視，市場預(yù)期下的心理戰(zhàn)開始升級。頭先是信貸，上海細則中的信貸政策實際已在上海實行一段時間，對市場影響已經(jīng)呈現(xiàn)。其次是限購令，每戶家庭限新購一套，短期而言無論是改善客群還是投資客群，這個政策影響很小。而預(yù)售證申領(lǐng)條件的收緊，要發(fā)揮作用較短也要5-6個月后的明年才能真正發(fā)揮作用。然而這一系列政策對市場的心理影響卻非常巨大：當前市場主力的投資客群除了要考慮如何用好這次機會，而且還要擔憂未來的接盤問題。而開發(fā)企業(yè)則要擔心未來進一步增強的資金壓力，企業(yè)的運營壓力將持續(xù)增大，資金壓力將迫使企業(yè)尤其是上市企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，加快項目入市節(jié)奏。

　　亮點三、系統(tǒng)性更強。上海細則兼顧了短期目標和長期目標，上海樓市的管理層顯然希望通過政策調(diào)控實現(xiàn)短期調(diào)控和長期發(fā)展的雙重目標，因此政策出臺相對謹慎溫和、但卻更注重系統(tǒng)性、更注重長效機制。

　　當然，任何政策都是人制定的，也需要人去執(zhí)行，短期而言，在國際國內(nèi)高漲的通脹壓力、全球高企的人民幣升值預(yù)期下，上海細則對市場的影響將被大大降低，市場成交雖然會受到影響，但這個影響仍不足以改變市場趨勢。上海樓市的調(diào)控攻堅戰(zhàn)也許剛剛那剛開始，但筆者堅信，伴隨調(diào)控的進一步深入，政策的持續(xù)期拉長，各項政策的疊加效應(yīng)終將引導(dǎo)市場走向理性回歸之路。

　　文/新聚仁機構(gòu)董事長 李嘉政

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