元旦3天假，對(duì)于廣州市海珠區(qū)穗花新村的居民來(lái)說(shuō)卻過(guò)得一點(diǎn)都不安穩(wěn)，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)兩家物業(yè)公司同時(shí)上崗，身著不同制服的保安天天“怒目而視”，令出入小區(qū)的居民們?cè)跐鉂饣鹚幬兜姆諊?，時(shí)刻擔(dān)心會(huì)有一場(chǎng)“大戰(zhàn)”爆發(fā)。記者隨后采訪發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理接管糾紛在廣州已經(jīng)不是起，曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的白云花園小區(qū)事件、翠湖山莊事件都早有先例。來(lái)自廣州大學(xué)法學(xué)院的一項(xiàng)調(diào)查顯示，居民小區(qū)里兩方甚至多方保安同時(shí)上崗的“一區(qū)多主”現(xiàn)象近來(lái)在廣州愈演愈烈。對(duì)此專家們建議“業(yè)主大會(huì)”的適時(shí)召開(kāi)以及通過(guò)法律手段解決糾紛都不失為較好方式，作為政府部門也要加大對(duì)小區(qū)的監(jiān)管力度。

　　怪事情

　　兩隊(duì)保安左右站崗 居民卻是誠(chéng)惶誠(chéng)恐

　　昨日接到居民反映，記者來(lái)到廣州市海珠區(qū)穗花新村小區(qū)，這里有6棟約20層的居民樓，居住著800多戶居民。但奇怪的是只要打開(kāi)每一棟居民樓的大門，就會(huì)看到，不到10平方米的樓道內(nèi)居然站著兩個(gè)身穿兩種截然不同制服的保安員。在一棟樓內(nèi)記者看到，站在左邊的保安員身穿紅色制服，守著一張桌子，桌上放著一本業(yè)主出入登記本，儼然一副“我是主人”的姿態(tài)；右邊的一名保安員雖然沒(méi)有地理優(yōu)勢(shì)，但在裝備上卻十分“精良”，一身棕色優(yōu)質(zhì)制服，外加一頂帽子，手里還持有一個(gè)對(duì)講機(jī)，頗為神氣。兩人一左一右，神態(tài)嚴(yán)肅，形同陌路人。

　　出入的居民們對(duì)記者說(shuō)，兩個(gè)保安員分屬不同的物業(yè)管理公司，新年期間同時(shí)上崗，剛上崗時(shí)，一左一右的這么一站，令不少居民感受到一種難得的“優(yōu)待”，頗有一番優(yōu)越感。但才幾個(gè)公里不到，居民們就發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁，原來(lái)，因?yàn)榉謱俨煌墓椭?，又是“?duì)家”，兩個(gè)保安員在執(zhí)行任務(wù)時(shí)經(jīng)常會(huì)你爭(zhēng)我搶，稍不順心就會(huì)大打出手，劍拔駑張的狀況令走過(guò)的居民提心吊膽。一名姓陳的業(yè)主更是形象地比喻：“小區(qū)物管公司本是維護(hù)一方平安的，但現(xiàn)在兩個(gè)保安就像兩顆定時(shí)炸彈一樣駐守在小區(qū)內(nèi)，讓人誠(chéng)惶誠(chéng)恐！”更要命的是，兩個(gè)物業(yè)公司不斷的有人入駐，三天兩頭換人，人員又十分雜亂，居民們倒擔(dān)心起物業(yè)公司的人員素質(zhì)問(wèn)題來(lái)，內(nèi)部人員行竊的問(wèn)題會(huì)不會(huì)發(fā)生還很難說(shuō)。

　　一位70多歲的老人則告訴記者，前兩天，小區(qū)內(nèi)天天都在貼“大字報(bào)”，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司互相攻擊，令人心寒。居民們表示，我們購(gòu)購(gòu)住房，樓盤的好壞是一方面，物業(yè)管理狀況也是考慮的重要因素之一，如此差勁的物業(yè)管理讓我們?nèi)绾伟残模?

　　兩隊(duì)穿不同制服的保安同時(shí)站崗，業(yè)主反而更擔(dān)心自己的安全；兩批不同公司的清潔工輪番打掃，業(yè)主反而認(rèn)為小區(qū)里環(huán)境越來(lái)越糟；不少居民表示，再這樣下去，我們連管理費(fèi)都不知道該交給誰(shuí)了，再過(guò)幾天就要交電費(fèi)了，到時(shí)兩隊(duì)人一起上門收費(fèi)這樣的尷尬又將如何面對(duì)？

　　鬧糾紛

　　新物管臨時(shí)獲聘任 老管家約滿不愿退

　　為何一個(gè)小區(qū)內(nèi)會(huì)產(chǎn)生兩家物業(yè)公司？帶著困惑記者找到了小區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，可還沒(méi)待記者開(kāi)口，業(yè)委會(huì)的負(fù)責(zé)人竟先倒起了苦水。原來(lái)，兩年前小區(qū)聘請(qǐng)了南×物業(yè)有限公司管理小區(qū)物業(yè)，去年12月31日合同期滿。但就在合同期滿前一個(gè)月時(shí)，業(yè)委會(huì)突然收到南×物業(yè)管理公司報(bào)告，說(shuō)是不打算繼續(xù)接管小區(qū)物業(yè)。為了不讓小區(qū)管理出現(xiàn)“真空”，業(yè)委會(huì)的幾名負(fù)責(zé)人只好臨時(shí)從社會(huì)上聘請(qǐng)另一家物業(yè)管理公司－－創(chuàng)×物業(yè)有限公司臨時(shí)接替管理。

　　元旦期間，新聘任的創(chuàng)×物業(yè)有限公司正式上崗，但奇怪的是，原來(lái)解約的南×公司卻遲遲不愿退出小區(qū)，說(shuō)是現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)要換屆選舉，新成立的一個(gè)籌備委員會(huì)支持他們繼續(xù)接管小區(qū)?？墒菢I(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)，這個(gè)所謂的籌備委員會(huì)我們聽(tīng)都沒(méi)聽(tīng)過(guò)，更沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)主投票同意。就這樣，一個(gè)不愿退，一個(gè)新上崗，兩個(gè)“管家”就同時(shí)在小區(qū)內(nèi)駐扎下來(lái)。

　　對(duì)于小區(qū)有籌備委員會(huì)之說(shuō)，記者采訪時(shí)，眾多的居民也是一問(wèn)三不知。小區(qū)月季棟住宅樓一位何姓小姐告訴記者，這個(gè)所謂的業(yè)主大會(huì)籌備小組我們從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，不知怎么弄出來(lái)的，也沒(méi)有讓我們投票來(lái)選舉。

　　窺現(xiàn)象

　　小區(qū)共主愈演愈烈 每年糾紛就七八起

　　“都是拉幫結(jié)派內(nèi)部矛盾造成的！”昨日廣州大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)，多年來(lái)研究小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的專家劉興桂教授一針見(jiàn)血地說(shuō)出了原由。劉教授表示，物業(yè)管理問(wèn)題是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定時(shí)期后的必然產(chǎn)物，前不久，他們?cè)鴮?duì)廣州8個(gè)行政區(qū)的10多個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，75％以上的消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意，其中物業(yè)管理接管糾紛則成為普遍問(wèn)題，廣州市每年至少有七八起，“小區(qū)共主”現(xiàn)象在廣州愈演愈烈！有人曾預(yù)言：“物業(yè)管理糾紛將會(huì)出現(xiàn)‘多米諾骨牌效應(yīng)’，這并不是危言聳聽(tīng)”。

　　就在去年1月份，號(hào)稱“豪宅小區(qū)”的翠湖山莊就上演了物業(yè)管理接管糾紛的鬧劇：新成立的業(yè)委會(huì)通過(guò)招投標(biāo)選中了粵安物業(yè)管理公司，而一直駐在小區(qū)的恒和物業(yè)管理公司拒絕交權(quán)，當(dāng)日小區(qū)里上演了一場(chǎng)攻防戰(zhàn)，較后大家以兩家物管并存達(dá)成暫時(shí)妥協(xié)。

　　2003年12月，廣州新市白云花園小區(qū)業(yè)委會(huì)炒掉“舊管家”廣州悅?cè)A物業(yè)管理有限公司，但原公司堅(jiān)持不移交物業(yè)管理權(quán)并稱業(yè)委會(huì)不合法，業(yè)委會(huì)則號(hào)令“新管家”強(qiáng)行進(jìn)駐接管，較終演變成100多名業(yè)主與舊物管保安之間的沖突，轟動(dòng)一時(shí)。

　　深剖析

　　兩派業(yè)主兩個(gè)物管 為了年檢無(wú)利也做

　　劉教授指出“現(xiàn)有的這種一個(gè)小區(qū)兩個(gè)物業(yè)公司的現(xiàn)象的背后實(shí)則是兩派業(yè)主的明爭(zhēng)暗斗”。這些物業(yè)公司爭(zhēng)搶地盤有的并不純粹是為了盈利，很多公司是擔(dān)心自己沒(méi)有地盤，年終年檢時(shí)過(guò)不了關(guān)，會(huì)被取消“資質(zhì)管理權(quán)”！因此寧愿壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)也要賴著不走的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　而在廣州市目前具備資質(zhì)的600余家物業(yè)公司中，有發(fā)展商背景或主要經(jīng)營(yíng)管理母公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)的占了70％至80％。

　　新舊物業(yè)公司交接難在廣州已成為一個(gè)帶有共性的難題。而在尋求解決措施過(guò)程中，物業(yè)公司已逐漸放棄高成本低效率的訴訟方式，他們更多是注重低成本高效率的解決措施，因此有63．4％的被訪物業(yè)公司選擇了先由物業(yè)管理協(xié)會(huì)解決的方法。然而，自身體制不順，長(zhǎng)期依附政府，尚處于聯(lián)誼性狀態(tài)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)能否肩負(fù)起如此重任還很難說(shuō)。

　　提建議

　　屬地管理加大監(jiān)管 業(yè)主表決誰(shuí)去誰(shuí)留

　　專家認(rèn)為，針對(duì)這種糾紛問(wèn)題，原則上應(yīng)由當(dāng)?shù)貒?guó)土部門介入干預(yù)來(lái)解決問(wèn)題，應(yīng)盡快修改完善廣州市現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，廣州市行政主管部門應(yīng)該嚴(yán)格按照屬管理原則，以更加積極的姿態(tài)負(fù)責(zé)起物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管重任，努力做到該管的敢管，管住，管好，不該管的堅(jiān)決不管。業(yè)主委員會(huì)自身也可以通過(guò)法律程序來(lái)保護(hù)自己應(yīng)有的權(quán)利。再有就是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，讓眾多的業(yè)主自主決定誰(shuí)該留誰(shuí)該去！沒(méi)有群眾的支持，不得人心的物業(yè)管理公司即便想留也是留不下的。

　　針對(duì)穗花新村的事件，專家也提出了解決辦法，在現(xiàn)有的業(yè)主委員會(huì)不被認(rèn)可的情況下，穗花新村何來(lái)的籌備委員會(huì)？出現(xiàn)這種情況不外乎兩個(gè)原因，一種是海珠區(qū)的房管部門操作不規(guī)范造成；另一種就是向上級(jí)管理部門反映的問(wèn)題不屬實(shí)造成誤批。但不管原因如何，原來(lái)的物業(yè)管理公司都已經(jīng)沒(méi)有合同管理關(guān)系，在現(xiàn)有業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有與其續(xù)約的情況下，它都必須退出。另外，要注意的一點(diǎn)是：業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司要進(jìn)行合同招標(biāo)才行，而且要上報(bào)海珠區(qū)國(guó)土管理部門備案。( 撰文 時(shí)報(bào)記者 薛冰 攝影 時(shí)報(bào)記者 朱元斌)

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