面對心儀已久的地塊，不少開發(fā)商選擇了臨陣退縮。

上海外高橋東溝楔形綠地頭批出讓的宅地，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是迄今為止上海宅地市場上較具代表性的地塊，較終以底價(jià)成交。

此前共有40家開發(fā)商領(lǐng)取了該地塊的掛牌文件，較終參加現(xiàn)場競價(jià)的卻只有仁恒一家。

“對于這樣的出讓結(jié)果，和我們此前判斷基本一致，畢竟，市場的氣氛不是一塊地能夠輕易調(diào)動(dòng)的?！蓖飧邩?600648.SH)方面有關(guān)人士坦言。

北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東指出，基于政府土地供應(yīng)的年度計(jì)劃和土地一級開發(fā)的成本投入回收壓力，下半年，上海土地的供應(yīng)量將較大幅度增加基本確定，但較之以前更高的流標(biāo)率也難以避免。

放棄，還是放棄

據(jù)記者了解，這次外高橋地塊出讓，其實(shí)吸引了眾多國內(nèi)外知名開發(fā)商，在領(lǐng)取標(biāo)書的40家企業(yè)中，不乏和黃、金地、招商地產(chǎn)、華潤等房企大鱷，不少開發(fā)商人士紛紛出現(xiàn)在出讓現(xiàn)場。

“原先仁恒和華潤兩家很有可能進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，但就在出讓當(dāng)天，華潤方面表示選擇放棄，主要是公司總部不同意。另外可能與華潤將從母公司方面購入近百億的房地產(chǎn)資產(chǎn)有關(guān)，華潤土地儲備和開發(fā)中的項(xiàng)目并不缺?！庇兄槿耸肯虮緢?bào)記者透露。

“對于希望繼續(xù)在中國房地產(chǎn)市場尤其是上海市場長期發(fā)展下去的開發(fā)商來說，保持一定的拿地節(jié)奏和新增土儲規(guī)模，這是必須的，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度，仁恒堅(jiān)持持續(xù)投資上海房地產(chǎn)的戰(zhàn)略從未動(dòng)搖。”上海仁恒房地產(chǎn)投資發(fā)展部主管沈瑋瑋當(dāng)天親自拍下該地塊。

沈瑋瑋隨后在電話中表示，今年上半年上海的土地尤其是宅地供應(yīng)，就這個(gè)角度而言，此次的外高橋地塊已經(jīng)是今年較理想的純住宅土地，競爭也并不激烈。

“其實(shí)仁恒對這一帶區(qū)域青睞已久，2002年就在該地塊北部購入如今的‘仁恒家園’地塊，樓板價(jià)僅為2000元/平方米左右。2004年的時(shí)候，仁恒曾希望在外高橋東溝楔形綠地區(qū)域拿地，但當(dāng)時(shí)并沒有合適地塊出讓?！边@位知情人士還透露。

近期政府推出的另一幅地塊——長寧區(qū)西郊賓館旁宅地，也吸引了仁恒等眾多實(shí)力房企，但由于該地塊地形、總面積等方面的不足，不少房企拿到標(biāo)書后經(jīng)過初步測算，還是謹(jǐn)慎地選擇放棄。

較高的流標(biāo)率將成常態(tài)

據(jù)上海方方地產(chǎn)的較新報(bào)告披露，截至6月初，在上海共發(fā)布的7個(gè)土地出讓公告中，4個(gè)是工業(yè)用地，商品房的公告僅3個(gè)，合計(jì)推出的商品房用地16幅，約31.2萬平方米。更令人無奈的是，16幅土地中，商辦占了14幅，涉及住宅的僅2幅共6.5萬平方米，可建建筑面積不足10萬平方米。

“對正常的樓市土地需求來說，今年上半年上海的土地供應(yīng)量實(shí)在是杯水車薪?！痹搱?bào)告指出，但下半年上海土地出讓預(yù)計(jì)將有改觀，2006年、2007年的土地公開出讓，也都是在下半年甚至第三季度末才開始啟動(dòng)的。

除市場前景判斷外，直接影響土地出讓成交行情的則是開發(fā)商的資金狀況。

外高橋公司方面此前擔(dān)心由于限外等因素，有意向的境外開發(fā)商可能因資金入境的問題而被迫放棄。較終，仁恒是以新加坡母公司和上海本地子公司聯(lián)合投標(biāo)的方式購地。

“資金不是問題，聯(lián)合投標(biāo)，上海本地子公司具有足夠的資金先支付土地款，同時(shí)母公司資金入境的審批也同時(shí)進(jìn)行，如果能及時(shí)入境，即以母公司資金及時(shí)補(bǔ)充內(nèi)地公司的資金流?！鄙颥|瑋透露。

事實(shí)上，上半年上海地價(jià)依然呈上揚(yáng)趨勢。

2008年季度，上海北孚綜合地價(jià)指數(shù)(含住、商、辦三類用地)為1507點(diǎn)，環(huán)比上漲102點(diǎn)，漲幅7.3％，上漲速度加大，綜合用地加權(quán)平均樓板價(jià)為3179元/平方米。

北孚報(bào)告指出，盡管土地供應(yīng)量和成交量萎縮，但季度住宅地價(jià)卻呈漲勢，商辦、辦公地反而小幅下跌。其中住宅類地價(jià)發(fā)力上揚(yáng)8.1％，帶動(dòng)綜合地價(jià)上漲。

劉光東坦言：“市場不好，但不能不供應(yīng)，這是目前政府面臨的一個(gè)壓力。不過，有地出來，肯定還是有人應(yīng)的。退一步說，即使有一定比例流標(biāo)也正常?！?p>值得注意的是，政府的土地供應(yīng)屬于政府計(jì)劃，政府將根據(jù)計(jì)劃頭先投入大量資金進(jìn)行計(jì)劃量土地的前期運(yùn)作。

“從這個(gè)角度來說，下半年上海土地尤其是宅地的供應(yīng)將比上半年明顯增量?！眲⒐鈻|指出，但同時(shí)，開發(fā)商資金壓力和市場擔(dān)憂，則會使一些土地出現(xiàn)流標(biāo)，這兩種情況將同時(shí)存在，體現(xiàn)為土地市場的深度調(diào)整。

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