供應(yīng)量和交易量持續(xù)走低　地價仍無明顯下降———

當(dāng)下樓市的持續(xù)低迷正帶來土地交易市場的日益冷清，多年來曾經(jīng)被主流房企炒得火熱的土地市場上，已經(jīng)難見為一塊熱地“群雄逐鹿”，爭得“火花四濺”、天價頻出的熱鬧場景，取而代之的是頻現(xiàn)土地流標(biāo)或低價草草成交，手中握有土地的開發(fā)商也紛紛“偃旗息鼓”，賣地轉(zhuǎn)讓屢見不鮮。

可以說，土地市場的蕭條局面已是眼下不爭的事實(shí)?！耙贿吺窍掠螛鞘谐山坏某掷m(xù)低迷，一邊是上游土地出讓的‘短路’，房地產(chǎn)市場正全面進(jìn)入一個尷尬的局面。”分析人士指出。

●土地成交速度明顯放緩

三季度可交易地塊接近斷檔

在經(jīng)歷了年初土地市場價量雙漲的短暫“紅火”之后，土地市場形勢可以說隨樓市局面的嚴(yán)峻也急轉(zhuǎn)直下。今年二、三季度住宅類土地成交速度明顯放緩，7、8兩月北京共成交土地32宗，其中絕大部分為工業(yè)用地，住宅類土地只有2宗成交，成交面積30.99萬平米，規(guī)劃建筑面積41.34萬平米，同比大跌73.02%和79.56%。

“2月份至今，北京土地市場上所有成交的住宅用地總和尚無今年個月多?！眳f(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總繆培丹認(rèn)為，回顧去年7、8月京城土地市場，“地王”層出不窮，地價一再刷新，而今年這兩月間，由于鮮有開發(fā)商競價，成交價格與起始價格相差不大，與季度地價高漲的情形形成鮮明對比。就目前來看，9月仍未有實(shí)際成交，可以確定三季度的土地計劃已難以完成，可能會順延到第四季度。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這在一定程度上已說明北京土地的公開供應(yīng)“暫時斷檔”。

針對眼下土地市場狀況，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，近幾年政府土地管理部門一般會在第四季度集中推地，今年仍有可能出現(xiàn)這樣的情況，部分原計劃3季度推出的地塊將可能延至4季度才推出，但今年較終的土地交易結(jié)果難以樂觀。

●住宅用地供應(yīng)量和交易量持續(xù)走低

將影響一年后新盤上市

7月份北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在公布2008年的土地供應(yīng)計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京住宅用地計劃僅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計劃量。年中土地供應(yīng)計劃顯示，京城商品住宅用地的計劃供應(yīng)量，從去年的1200公頃減少到1000公頃，并且布局上將向功能拓展區(qū)和北京周邊區(qū)域的城市發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移。

即使已經(jīng)減少了供應(yīng)量，還是無法扭轉(zhuǎn)交易量持續(xù)走低的態(tài)勢。2008年北京市土地市場在一季度出現(xiàn)井噴之后，成交量就一落千丈。北京市土地整理儲備網(wǎng)站顯示，今年二季度北京市共成交土地11宗（均不包括工業(yè)用地），比一季度的35宗下降了3倍。而7、8兩個月更是少得可憐，并且在上半年成交的土地中，近半數(shù)都是以底價成交收場，更有相當(dāng)部分的土地遭遇流拍流標(biāo)。再看看被認(rèn)為樓市“盛極而衰”轉(zhuǎn)折的2007年，當(dāng)年僅七八月間北京便誕生了11個區(qū)域“地王”，地價一再被刷新，但大部分去年拿地成本過高的企業(yè)，很多至今尚未進(jìn)行土地開發(fā)。

“根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期來看，一般住宅的開發(fā)周期為一年左右，因此，北京市今年土地市場的低迷將直接導(dǎo)致未來一年后商品住宅新盤供應(yīng)量的減少。”業(yè)內(nèi)人士指出。

●地價短期內(nèi)難有明顯下降

調(diào)整影響仍將持續(xù)相當(dāng)時間

“北京新增的供應(yīng)土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進(jìn)一步加大，將使得北京土地市場在下半年進(jìn)一步持續(xù)有價無市的冷清?！蹦车禺a(chǎn)企業(yè)老總表示，目前來看，那些從2007年以來把大量資金砸在土地上的一級開發(fā)商日子是較難過的。在目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力無比緊張的形勢下，很多去年瘋狂拿地的企業(yè)，到現(xiàn)在連去年的地價款還沒有結(jié)清，根本沒有實(shí)力再去“吸納”土地，這也是眼下土地屢遭流拍的重要原因。

北京土地整理儲備網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市成交樓面地價均價折算后為3541元/平方米，比去年同期的3799元/平方米下跌了7%，這也是2005年以來樓面地價的頭次下降，作為房屋價值的重要成本之一，土地價格的回落可能會進(jìn)一步波及北京房價。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析，2008年上半年成交土地樓面均價頭次出現(xiàn)了回落，一方面是因?yàn)檠胄秀y根緊縮，開發(fā)商貸款難，同時新盤銷售不暢，其回款也困難，資金鏈的緊張也使得部分中小開發(fā)企業(yè)無力再競價拿地。而作為商品房成本構(gòu)成的一部分，土地交易樓面價的小幅回落，有望對2009年下半年的樓市商品房價格增長放緩形成影響。

“統(tǒng)計并不能說明京城土地市場價格就有了明顯下降。”北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。事實(shí)上，盡管目前北京土地市場已經(jīng)進(jìn)入有價無市的窘境，但大多數(shù)開發(fā)商仍認(rèn)為，因?yàn)槟壳暗耐恋貎r格都有政府行政審批的底價，目前的價格形成機(jī)制往往要滯后于市場。

一些專家指出，目前各方資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)都很謹(jǐn)慎，導(dǎo)致這一市場資金壓力巨大，購房者觀望心理濃重，開發(fā)商在拿地時觀望心理也日漸加劇。而一級開發(fā)中的成本越來越高，土地出讓利潤越來越薄，土地供應(yīng)方寧愿延遲土地的上市時間，卻絕不愿降低土地價格?！耙虼思词狗績r走跌，地價短期內(nèi)也很難輕易下降。”繆培丹說。

“整個房地產(chǎn)行業(yè)的低迷以及開發(fā)商在拿地上的日趨謹(jǐn)慎是影響政府完成供地的主要原因，土地市場的變化對今后住宅開發(fā)周期及價格制定意義重大，在樓市整體持續(xù)走衰的情況下，土地遇冷還將持續(xù)相當(dāng)長的時間。”業(yè)內(nèi)專家說。

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